Der Bundesgerichtshof hat vor wenigen Wochen (BGH VIII ZR 267/09) eine mieterfreundliche Entscheidung getroffen. Wegen Zahlungsverzugs hatten die Vermieter Ende 2006 das Mietverhältnis fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Weil die ARGE die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist von zwei Monaten vollständig beglichen und an den Vermieter bezahlt hatte, konnten die Mieter ein Räumungsurteil abwenden. Sie wurden jedoch, weil die Räumungsklage vor der Begleichung der Mieten erhoben wurde, verpflichtet, die Kosten des Räumungsprozesses zu zahlen. Die Kosten dieses Räumungsprozesses zahlten aber weder der Mieter noch die ARGE. Deshalb kündigte der Vermieter nach zwei Jahren erneut mit der Begründung, der Mieter habe die Pflichten aus dem Vertrag dadurch verletzt, dass er die im Räumungsprozess entstanden Kosten nicht bezahlt hätte.

Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass die Nichtzahlung der Prozesskosten keine Kündigung rechtfertigt. Nach dem Gesetz, so der BGH, wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Vermieter die Miete bis zum letzten Cent innerhalb der Schonfrist erhält. Es wäre widersinnig, wenn einerseits die Sozialbehörde durch Zahlung der Mieten die Obdachlosigkeit des Mieters verhindern würde, der Vermieter aber andererseits berechtigt wäre, das Mietverhältnis später trotzdem erneut zu kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten nicht zahlt oder nicht zahlen kann.

Zum 1.7.2010 sind Vorschriften für ein neues Pfändungsschutzkonto für Girokunden in Kraft getreten, welche ermöglichen, das Girokonto in ein sogenanntes P-Konto umzuwandeln. Die Banken sind zu dieser Umwandlung verpflichtet. Dieses Konto dient dem Schutz vor einer Vollstreckung für Guthaben in Höhe des Pfändungsfreibetrages (derzeit 985,50 € pro Monat bei Ledigen ohne Unterhaltsverpflichtungen). Nach bisherigem Recht wurden Konten durch eine Pfändung (beispielsweise des Vermieters wegen titulierter Mietrückstände) zunächst vollständig blockiert. Die Folge war, dass anfallende Zahlungsgeschäfte des täglichen Lebens dem Kontoinhaber nicht mehr möglich waren. Durch die Einführung des P-Kontos wird gewährleistet, dass der Kontoinhaber als Schuldner mit seinen pfändungsfreien Beträgen weiterhin am bargeldlosen Zahlungsverkehr teilnehmen kann. Der Freibetrag steht jeweils monatlich zur Verfügung. Der Pfändungsschutz des P-Kontos erfolgt daher im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage automatisch, ohne dass eine gerichtliche Freigabeentscheidung erforderlich ist. Der Kontoinhaber kann also auch bei einer vorliegenden Pfändung jederzeit über den geschützten Betrag verfügen. Daueraufträge und Lastschriften werden in diesem Rahmen ohne Beeinträchtigung ausgeführt. Das Gesetz sieht vor, dass auch bei überzogenen, also im Minus stehenden P-Konten Sozialleistungen und Kindergeld 14 Tage lang für den Berechtigten zur Verfügung stehen.

§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB zwingt den Mieter, Einwände gegen die Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Wie der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.5.2010) aktuell entschieden hat, muss der Mieter diese Frist beachten, auch dann, wenn er bereits eine frühere Betriebskostenabrechnung beanstandet hat und es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Der Mieter hat somit den Einwand gegen die Richtigkeit der Abrechnung gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung geltend zu machen. Der rechtliche Hintergrund ist die Tatsache, dass jede Betriebskostenabrechnung die Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erneut in Lauf setzt.

Wichtig: Für den Mieter ist es daher unbedingt notwendig, die Abrechnung des Vermieters zeitnah zu prüfen und innerhalb des Jahreszeitraumes seine Bedenken gegen die Richtigkeit mitzuteilen. Nach Fristablauf sind Einwendungen des Mieters in der Regel ausgeschlossen

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 7.7.2010) hat nochmals bestätigt, was eigentlich selbstverständlich sein sollte. In dem fraglichen Fall hatten die Mietvertragsparteien vor Jahren vereinbart, dass der Mieter auf eigene Kosten Bad und Sammelheizung einbauen darf. Der Mieter erhielt aktuell ein Mieterhöhungsverlangen, das unter Beifügung eines Mietenspiegels begründet wurde. In diesem Mietenspiegel hat die Vermieterin die Wohnung bewertet unter Berücksichtigung der Eigenleistungen des Mieters. Deshalb hat der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert.

Vor dem BGH bekam er damit recht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach Auffassung des Gerichtes anhand vergleichbarer Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung zu ermitteln. Zur Begründung wurde angeführt, dass vom Mieter durchgeführte und bezahlte Wohnwertverbesserungen unberücksichtigt bleiben müssen, weil andernfalls der Mieter die Ausstattung der Wohnung (mehr als) doppelt bezahlen müsste.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes enthält allerdings auch einen Wermutstropfen. Der BGH betont, dass anderweitige Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter möglich sind. Grundsätzlich ist es aus Mietersicht wünschenswert, wenn bei Durchführung von Eigenleistungen vertraglich vereinbart wird, dass diese Eigenleistungen bei etwaigen Mieterhöhungen nicht zu Gunsten des Vermieters in Ansatz gebracht werden dürfen.