Parkettversiegelung ist keine Schönheitsreparatur
Der Bundesgerichtshof hat in einer neueren Entscheidung (Urteil vom 13.1.2010, VIII ZR 48/09) nochmals seine konsequente Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bestätigt. Danach gelten als Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Der BGH beruft sich auf die Fassung des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV, der die Grenze dessen zieht, was dem Mieter an Schönheitsrenovierungsarbeiten auferlegt werden darf. Die Konsequenz dieser Auffassung ist ebenso erfreulich wie eindeutig: Jede formularvertragliche, also kleingedruckt und vorgegebene Erweiterung dieser Arbeiten im Mietvertrag verstößt - jedenfalls soweit dem Mieter keine angemessene Gegenleistung angeboten wird - als unangemessene Benachteiligung gegen das Gesetz (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB).
Hieraus folgt konkret, dass sogenannte Parkettversiegelungsklauseln als Schönheitsrenovierung dem Mieter ebensowenig auferlegt werden können, wie der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Enthält der Mietvertrag derartige Klauseln, sind diese insgesamt unwirksam.
Kinderlärm nicht gleich Autolärm
Häufig gibt es Streit über Kinderlärm, dem geräuscheempfindliche Nachbarn und Mitmieter nicht akzeptieren wollen. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 5.3.2010 jetzt die Auffassung vertreten, Kinderlärm sei mit Autolärm nicht vergleichbar und deshalb kein Klagegrund. Vielmehr sei Kinderlärm der Ausdruck natürlicher Lebensäußerung von Kindern und somit grundsätzlich sozialadäquat. Deshalb könne im Regelfall Kinderlärm keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen. Der Bundesrat hat deshalb die Bundesregierung aufgefordert, dies gesetzlich klarzustellen. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Klarheit ist mit einer entsprechenden Klarstellung im Bürgerlichen Gesetzbuch zu rechnen.
Keine Vertragsänderung bei jahrelang unterbliebener Abrechnung
Der Bundesgerichtshof hat nochmals aktuell (BGH Urteil vom 27.1.2010, XII ZR 22/07) entschieden, dass eine konkludente Änderung der Vertragsabsprachen auch dann nicht vorliegt, wenn der Vermieter über einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen jahrelang nicht abgerechnet hat. Im konkreten Fall hatte der Vermieter acht Jahre lang Nebenkostenpositionen nicht abgerechnet, obwohl diese mietvertraglich seitens des Mieters geschuldet waren. Erst in einer aktuellen Abrechnung wurden diese Positionen berücksichtigt. Die Zahlungsklage des Vermieters hatte Erfolg. Mit diesem Urteil bestätigt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung, wonach für die Annahme einer Vertragsänderung nicht allein der Umstand ausreicht, dass einzelne als umlagefähig vereinbarte Nebenkostenpositionen über Jahre hinweg nicht abgerechnet wurden. Ohne weitere Anhaltspunkte, so der BGH, konnte der Mieter nicht annehmen, dass der Vermieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses diese Nebenkostenpositionen nicht mehr geltend machen will. Der BGH fordert vielmehr zusätzliche Umstände für den Willen der Vertragsparteien, die vertragliche Absprache zu ändern.
"Mietraumfläche" bedeutet nicht zwingend Grundfläche
Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, welche Bedeutung die in einem Formularmietvertrag gemachte Angabe "Mietraumfläche 61,5 qm" besitzt. Diese Frage war zu klären, weil der Mieter den Mietzins kürzen und Mietzinsen zurückfordern kann, wenn die Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (siehe hierzu auch unten). Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass von einem durchschnittlichen Mieter die gemachte Angabe nicht ohne Weiteres als Bezeichnung der Grundfläche zu verstehen sei. Genauso, so der BGH, kann der Mieter die Auffassung vertreten, unter der gewählten Formulierung sei die Größe der Wohnfläche definiert. Da im Zweifel die für den Mieter günstigste Auslegungsvariante gilt, hat der BGH in der gewählten Formulierung die Angabe als Wohnfläche verstanden (BGH VIII ZR 244/08). Da in dem besagten Fall die Wohnfläche unter Berücksichtigung der Dachschrägen lediglich 54,27 qm betrug und somit die Flächenabweichung mehr als 10% ausmachte, war der Mieter berechtigt, Rückzahlungsansprüche in Höhe von ca. 1.700,00 € geltend zu machen.
Instandsetzungsmaßnahmen sind keine Schönheitsreparaturen!
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 48/09) hatte über die Klage eines Vermieters auf Schadensersatz zu entscheiden, weil der Mieter die vertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Neuversiegelung des Parkettbodens ignoriert hatte. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter diese Arbeiten nicht durchführen muss. Begründet wurde dies mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen. Der BGH hat diesen orientiert an § 28 IV 3 der II. BerechnungsVO. Danach sind Arbeiten am Parkett Instandsetzungsmaßnahmen und keine Schönheitsreparaturen.
Auch in dieser Entscheidung weist der Bundesgerichtshof ausdrücklich darauf hin, dass eine Teilunwirksamkeit der Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen zur Gesamtunwirksamkeit der betroffenen Klausel führt.