Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwischen den Mietparteien bestand ein gewerbliches Mietverhältnis. Der Mieter betrieb ein Café und hatte 8 Monate lang keinen Mietzins geleistet. Darauf hin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Nach mehrfacher Androhung stellte er die Versorgung des Cafés mit Heizenergie ein. Dagegen erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage.

Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass die Einstellung der Versorgung mit Heizenergie "keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht" darstelle. Dem Mieter stehe deshalb kein Besitzanspruch aus § 862 BGB zu.

Ein Anspruch auf Weiterversorgung ergibt sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofes auch nicht aus dem abgeschlossenen Mietvertrag, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet wurde. Nach Beendigung des Mietverhältnisses könne sich ein Anspruch des Mieters auf Weiterversorgung allenfalls aus den Grundsätzen von Treu und Glauben ergeben. Hier kommt es stets auf den Einzelfall an. Eine Verpflichtung zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich ausnahmsweise dann ergeben, wenn dem Mieter eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt worden sei und dem Vermieter kein finanzieller Schaden entstünde, weil eine Nutzungsentschädigung regelmäßig entrichtet werde. In diesem Fall sei der Vermieter nicht berechtigt, die Versorgungseinrichtungen zu sperren, um auf diesem Wege Druck auf den Mieter auszuüben.

Die Entscheidung des BGH stellt allerdings klar, dass bei einem laufenden Mietvertrag die Versorgungssperre grundsätzlich unzulässig ist. Auch nach Vertragsende ist die Aufrechterhaltung der Versorgung der Räume mit Heizung und Warmwasser etc. für den Vermieter zumutbar, wenn der Mieter die geschuldete Nutzungsentschädigung zahlt oder wenn der Mieter mit den Versorgungsunternehmen einen eigenen Versorgungsvertrag abgeschlossen hat. Somit kommt eine Versorgungssperre durch den Vermieter regelmäßig nur dann in Betracht, wenn das Vertragsverhältnis beendet und der Mieter mit erheblichen Mietzahlungen in Verzug ist.

Der Bundesgerichtshof entschied kürzlich (BGH VIII ZR 275/08), dass Räume, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprechen und damit nicht zum Wohnen geeignet sind, bei der Berechnung der Wohnfläche trotzdem mitzählen. Diese Entscheidung ist nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes schwer verständlich und im Hinblick auf die frühere Mitminderungsrechtsprechung bedenklich.

In den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ist vorgegeben, dass Räume bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt werden dürfen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen. Die Richter in Karlsruhe stellen jedoch nicht auf den reinen Gesetzestext ab, sondern darauf, dass die nicht zum Wohnen geeigneten Räume (hier gelegen im Dachgeschoss) tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet wurden. Deshalb, so das Bundesgerichtshof, dürfen sie auch bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter ein Einfamilienhaus angemietet mit einer vermeintlichen Wohnfläche von 129,4 qm. Im Dachgeschoss befanden sich Räume, die die Mieter zeitweilig als Wohnraum nutzten, die aber wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet waren. Ohne die Räume im Dachgeschoss betrug die Fläche nur 106,8 qm. Da die Flächenabweichung mehr als 10% betrug, minderten die Mieter den Mietzins. Der Bundesgerichtshof hat diese Mietminderung für unzulässig erachtet und ausgeführt, dass die Nutzbarkeit der Räume für den Mieter nicht eingeschränkt war, weil die zuständige Behörde bislang nicht eingeschritten war.

Zu Recht kritisiert der Deutsche Mieterbund, dass damit das Recht zur Mietminderung abhängig sei vom Einschreiten der Behörde.

Nach dem Gesetz kann der Mieter den Mietzins mindern, wenn die "Tauglichkeit" der Wohnung nicht nur unerheblich gemindert ist. Entscheidend ist hier stets eine Einzelfallbetrachtung. Das Landgericht Berlin hatte kürzlich die Frage zu entscheiden, ob gut wahrnehmbare Urinstrahlgeräusche aus der nachbarlichen Wohnung berechtigen, den Mietzins zu mindern. Im Verfahren wurde gutachterlich bestätigt, dass dieses Urinstrahlgeräusch im Wohnzimmer der Nachbarwohnung wahrnehmbar war. Das Landgericht Berlin hielt eine Mietminderung in Höhe von 10% für angemessen und vertrat die Auffassung, dass der betroffene Nachbar diese sehr unangenehmen Geräusche in seinem Wohnbereich nicht ohne Weiteres hinnehmen müsse.

Immer wieder gibt es Streit über die Frage, ob Mieter mit den Kosten eines im Anwesen vorhandenen Aufzuges belastet werden dürfen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einem jüngsten Urteil (noch nicht vollständige) Klarheit geschaffen:

Im Formularmietvertrag erfolgte eine Umlage der Kosten eines vorhandenen Fahrstuhles auf alle Mieter. Vor Gericht kam die Sache deshalb, weil ein Teil der Wohnungen mit dem Aufzug gar nicht erreichbar war. Dieser befand sich im Vorderhaus, während sich die fragliche Wohnung im Hinterhaus befand. Zwar hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung zunächst grundsätzlich die Wirksamkeit der Umlagevereinbarung bejaht, weil es grundsätzlich ausreicht, wenn im Mietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II BV verwiesen wird. In diesem schlichten Verweis sieht der BGH ausdrücklich keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot. Der Vermieter scheiterte mit seiner Klage trotzdem und zwar deshalb, weil nach jetzt jüngster Auffassung des BGH an den Kosten eines Aufzuges nur beteiligt werden darf, der von dem Aufzug auch profitiert. Führt z.B. ein Aufzug nur in eine Dachgeschosswohnung, sind die Aufzugskosten auch ausschließlich von dem Mieter in dieser Wohnung zu tragen. Entsprechendes gilt für Wohnungen in dem Hintergebäude, wenn dieses nicht mit einem Aufzug ausgestattet ist und sich dieser ausschließlich im Vorderhaus befindet.

Achtung: Unverständlicherweise hält der Bundesgerichtshof jedoch an seiner Rechtsprechung fest, dass die formularvertragliche Kostenbelastung eines Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten rechtens ist (für Interessierte: BGH NJW 2006, 3557). Anders als bei der Wohnung im Hinterhaus meint der Bundesgerichtshof, dass die Wohnung des Erdgeschossmieters mit dem Aufzug erreicht (?) werden könne, obwohl das Gericht einsieht, dass der Erdgeschossmieter selbst wegen der Lage seiner Wohnung den Aufzug praktisch nicht nutzt. Der BGH hat offen gelassen, ob diese Nutzung etwa darin bestehen könnte, dass der Mieter mit dem Aufzug seine Kellerräumlichkeit oder eine Gemeinschaftseinrichtung im Dachboden erreichen kann.

Hat der Mieter unstreitig Mietgegenstände beschädigt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Dies tut er oftmals unter Heranziehung von Kostenvoranschlägen oder Rechnungen, z.B. für den Einbau einer neuen Türe oder für den Austausch eines beschädigten Parkettbodens. Die Rechtslage ist relativ einfach: Grundsätzlich darf der Vermieter den Ersatz seines Schadens verlangen. Dieser Schaden besteht der Höhe nach jedoch nicht in dem Wert der neuen Türe und in den Kosten für den neuen Parkettboden. Vielmehr muss der Vermieter immer einen Abzug "neu für alt" berücksichtigen, wenn er durch den vollen Kostenersatz besser gestellt würde als ohne das schädigende Ereignis. Hierauf hat das Kammergericht Berlin (8 U 154/07) nochmals hingewiesen. Dies bedeutet, dass der Vermieter nur einen anteiligen Betrag für die ausgetauschte Türe oder den ersetzten Parkettboden verlangen kann, wenn die beschädigte Türe und der beschädigte Parkettboden bereits jahrelang in Gebrauch waren und deshalb nicht mehr als neuwertig bezeichnet werden können. Maßgeblich ist der Zeitwert, den die Gerichte im Prozessfalle anhand des Alters und des Anschaffungswertes gem. § 287 ZPO schätzen können. Oftmals lässt sich dieser Zeitwert im Prozessfalle nur über die Beauftragung eines Sachverständigen ermitteln.

Tipp: Besitzt Ihr Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, sollten Sie sich grundsätzlich nicht mit einem Ersatz auf Neuwertbasis abfinden, sondern stets auf den regelmäßig deutlich geringeren Zeitwert des beschädigten Einrichtungsteiles verweisen.