Schufaeintrag - was tun?

Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (kurz: Schufa) ist die größte Auskunftei in Deutschland. Sie speichert Daten über 65 Mio. Personen. Untersuchungen haben jedoch ergeben, dass die Daten nicht immer richtig sind. Im Auftrage des Bundesministeriums für Verbraucherschutz wurden Auskunfteien getestet. Danach sind 45% aller Eintragungen bei der Schufa und vergleichbaren Auskunfteien fehlerhaft.

Dies kann für die Betroffenen, auch für Mieter, sehr negative Konsequenzen haben. Die Schufaeintragung entscheidet nicht nur über die Kreditbewilligung durch die Bank, sondern oftmals auch darüber, ob der Mietvertrag zustande kommt. Eine schlechte Bewertung durch die Schufa hat Folgen.

Zum 1.4.2010 treten gesetzliche Änderungen in Kraft, um die gespeicherten Daten transparenter zu gestalten. Unter anderem haben dann alle Verbraucher das Recht, einmal im Jahr kostenlos eine Eigenauskunft bei den Auskunfteien einzuholen. Zudem sind die Auskunfteien dann verpflichtet offen zu legen, nach welchen Maßstäben sie die Kreditwürdigkeit beurteilen. So können Verbraucher ihre Daten besser überprüfen. Die Aufsichtsbehörden sollen aufgrund eines Beschlusses vom 22.10.2009 auch die Interessen der Mietsuchenden berücksichtigen. Auskünfte über vom Mietinteressent nicht bezahlte Kleinbeträge sind problematisch. Richtigerweise leuchtet nicht ein, dass Mietinteressenten eine Wohnung nicht erhalten, weil sie z.B. ihre Handyrechnung oder andere kleine Beträge - aus welchen Gründen auch immer - nicht bezahlt haben. Die Aufsichtsbehörden haben daher eine Bagatellgrenze von 1.500,00 € festgelegt. Außerdem weisen die Aufsichtsbehörden in ihrem Beschluss ausdrücklich darauf hin, dass Vermieter keine weiteren Informationen über den Weg der Selbstauskunft einholen dürfen.

Wer eine Schufaeigenauskunft wünscht, kann sich unter www.schufa.de oder telefonisch unter 01805/724832 (0,14 € pro Min.) für zur Zeit 7,80 € melden und eine Eigenauskunft bestellen. Spätestens ab dem 1.4.2010 gibt es diese Eigenauskunft einmal im Jahr kostenlos. Erweist sich die Schufaauskunft als falsch, können Sie schriftlich die Schufa Holding AG, Verbraucherservicezentrum Hannover, Postfach 56 40, 30056 Hannover oder per Fax (01805/910010) kontaktieren und auf die fehlerhaften Daten hinweisen. Diese werden dann nach einer Überprüfung gelöscht.

Mieterhöhungen per Mietspiegel weiter vereinfacht!

Bereits an anderer Stelle hatten wir in den News darauf hingewiesen, dass entgegen der früheren Rechtsprechung für die Begründung einer Mieterhöhung der Mietenspiegel durch den Vermieter nicht immer beigefügt werden muss (Entscheidung vom 11.3.2009, VIII ZR 74/08). Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof weiter verfeinert und zu Gunsten der Vermieter ausgebaut. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes muss ein Mietenspiegel bei einer Mieterhöhung dann nicht beigefügt werden, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Dies ist nach Auffassung des BGH bereits dann der Fall, wenn der Mietenspiegel im örtlichen Mieterverein für 3,00 € (für Mitglieder) und 4,00 € (für Nichtmitglieder) käuflich erworben werden kann. Der Bundesgerichtshof hält es für zumutbar, wenn der Mieter sich mit diesem Kostenaufwand den Mietenspiegel selbst beschafft. Die Zugänglichkeit wird auch bejaht, wenn der Mietenspiegel über das Internet "abrufbar" (so der BGH in VIII ZR 276/08) ist.

Wohnungsmängel in Millionen Wohnungen

Der Deutsche Mieterbund weist in einer Presseinformation vom 6.1.2010 nochmals deutlich auf das Recht zur Mietminderung hin, wenn die Wohnung Mängel aufweist, die der Mieter nicht verschuldet hat.

Millionen Mietwohnungen haben nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) mehr oder weniger schwerwiegende Mängel. Bundesweit dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Wohnungsmängel, Schadensbeseitigung und Mietminderung. Unzählige Mieter unternehmen trotz mangelhafter Wohnung nichts, zahlen weiterhin den vollen Mietzins und leben mit einer mängelbehafteten Wohnung, obwohl sie dies nicht müssten. Nach Auffassung des DMB verschenken die Mieter mehr als 100 Mio Euro im Jahr.

Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen wie z.B. Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel darstellen. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt und der Mietwert objektiv gemindert ist. Die Beeinträchtigung muss also eine gewisse Deutlichkeit besitzen. Die Mietminderung ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.

Wichtig: Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung oder am Haus auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich und nachweisbar. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern und die notwendigen Reparaturen veranlassen. Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung über Mängel verfügt. Bestreitet der Vermieter den Mangel oder behauptet er, dass der Mieter den Mangel von Anfang an kannte (auch dann ist eine Mietminderung ausgeschlossen), so muss dies der Vermieter beweisen.

Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten der Reaktion. Er kann

  • den Mietzins angemessen mindern,
  • zusätzlich einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten (Achtung: Diesen Teil muss er nachentrichten, sobald der Mangel beseitigt ist),
  • den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen,
  • oder, wenn sich der Vermieter trotz Mahnung und Fristsetzung nicht rührt, den Mangel auch selbst beseitigen lassen.
  • Kommt es aufgrund der Mängel (Achtung: Diese Ursächlichkeit ist im Streitfalle zu beweisen) zu Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters, kann er u.U. Schadensersatz fordern.
  • Bei schwersten Mängeln, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen, kann der Mieter ausnahmsweise auch fristlos kündigen.

Pflicht des Mieters die Wohnung zu "weißen"

Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit eines Formularmietvertrages zu befinden, in welchem dem Mieter die Dekorationslast formularvertraglich übertragen wurde. Konkret war vereinbart, dass der Mieter Decken und Wandoberflächen zu "weißen" habe, was in dem vom BGH entschiedenen Fall jedoch unterblieben war. Am Mietende verlangte der Vermieter Schadensersatz. Vor dem Bundesgerichtshof ist er mit der Durchsetzung seines Klageantrages gescheitert.

Der BGH begründet dies mit der Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel gemäß § 307 BGB. Diese Klausel nimmt, so der BGH, nämlich nicht auf den Abnutzungsgrad der Dekoration und auf eine sich hieraus ergebende Notwendigkeit der Renovierung Rücksicht. Auch war dem Vertrag nicht zu entnehmen, dass sich die Verpflichtung zum "Weißen" der Wohnung nur auf die Endrenovierung bezieht. Deshalb sei der Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis in der Wahl der Farbgestaltung eingeengt und gebunden. Darin liegt nach Auffassung der Bundesrichter ein nicht hinzunehmender Eingriff in die persönlichen Lebensumstände des Mieters.

Damit setzt der BGH die Tendenz seiner Rechtsprechung fort, wonach Regelungen, die die persönlichen Lebensbereiche des Mieters während des bestehenden Mietverhältnisses betreffen, tendenziell unwirksam sind.

Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung - wer ist beweispflichtig?

Das Problem auftretender Feuchtigkeits- und Schimmelschäden häuft sich. Nicht nur Altbauten sind betroffen, sondern auch neuer Gebäude, insbesondere dann, wenn diese energetisch "verpackt" werden, z.B. gut isolierende neue Fenster erhalten. Dann ist ein gewisser Luftaustausch kaum mehr möglich, so dass Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme die Folge sein können.

Das Landgericht Hamburg hat in einer aktuellen Entscheidung nochmals die rechtliche Ausgangslage festgestellt. Dort klagte eine Mieterin auf Beseitigung diverser Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung und begehrte per Klage die Feststellung, dass sie berechtigt ist, auf Grund des Schimmelbefalls die Miete um 25% zu mindern.

Unstreitig war zwischen den Parteien des Prozesses, dass die Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelschäden aufwies. Im Verfahren hatte der Vermieter - wie fast immer - behauptet, der Mieter hätte diese Schäden durch falsches Wohnverhalten (zu wenig Lüftung, nicht ausreichende Beheizung) selbst verursacht. Dieser Argumentation ist das Amtsgericht gefolgt. Das Landgericht Hamburg hat das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und in seinem Berufungsurteil ausgeführt, dass der Vermieter die Beweislast dafür trage, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter, so das LG Hamburg, nachweisen, dass das Gebäude nach dem im Zeitpunkt der Errichtung maßgeblichen Stand der Technik frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und keine aus dem Rahmen fallende Heizungs- und Belüftungsmaßnahmen des Mieters erforderlich gewesen waren. Erst wenn es dem Vermieter gelungen ist, diesen Nachweis zu führen, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Sphäre des Mieters liegt.

Im vorliegenden Rechtsstreit konnte der Vermieter nicht beweisen, dass der Schimmelbefall auf bauseitigen Ursachen beruht.