Wirksame Mieterhöhung trotz falscher Quadratmeterangabe im Mietvertrag
Hat der Vermieter im Mietvertrag eine zu hohe Quadratmeterzahl angegeben und beruft er sich in seinem Mieterhöhungsverlangen auf diese fehlerhafte Größe der Wohnung, ist diese Mieterhöhung nach Auffassung des Bundesgerichtshofes wirksam, allerdings nicht in jedem Fall. Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um nicht mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (für interessierte: BGH VIII ZR 205/08) die Mieterhöhung nicht zu beanstanden. Dies ist erst dann der Fall, wenn die Abweichung zwischen tatsächlicher und im Mietvertrag angegebener Fläche größer ist als 10%. Erst bei einer Überschreitung dieses Wertes ist dann nach Auffassung des BGH die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich und nicht die im Vertrag angegebene.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte sich der Vermieter bei seiner Mieterhöhung auf die Flächenangabe im Mietvertrag berufen. Hiergegen wehrte sich der Mieter leider ohne Erfolg. Diese Entscheidung ist schwer nachvollziehbar und enttäuschend. Sie eröffnet zudem dem Missbrauch Tor und Tür.
Berufliche Nutzung der Wohnung möglich
Grundsätzlich muss der Vermieter freiberufliche oder gewerbliche Aktivität des Wohnraummieters in der Wohnung nicht dulden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch in einer aktuellen Entscheidung (BGH VIII ZR 165/08) diesen Grundsatz präzisiert und entschieden, dass eine teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung vermieterseits erlaubt werden muss, wenn hierdurch Mitmieter nicht gestört werden und die Wohnung nicht in Mitleidenschaft gezogen wird. Hierüber bestand in der Vergangenheit oft Unsicherheit. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes schafft Klarheit für viele Heimarbeiter und alle, die gelegentlich zu Hause arbeiten und die Bedingungen des Urteiles erfüllen.
Schadensersatzpflicht des sich auf eine unwirksame Dekorationsklausel im Mietvertrag berufenden Vermieters (hier: Erstattung von Rechtsanwaltskosten)
Enthält der Mietvertrag formularmäßig sogenannte "starre" Fristen, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Räumlichkeiten zur Renovierung verpflichten, so sind diese Klauseln nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (siehe hier zahlreiche Urteile in den folgenden News). Wird der Mieter durch den Vermieter - in diesem Fall durch eine Hausverwaltung - bei Beendigung des Mietverhältnisses trotzdem zur Durchführung von Schönheitsrenovierungen aufgefordert, so widerspricht dies der jetzt gängigen Rechtsprechung. Hat der Mieter die Aufforderung des Verwalters zum Anlass genommen, anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch genommen, um die Berechtigung dieser Renovierungsforderung überprüfen zu lassen, besitzt er Anspruch auf Erstattung dieser Rechtsanwaltskosten aus dem Gesichtspunkte des Schadensersatzes. Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 18.5.2009, 8 U 190/08) führt hierzu aus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes jedenfalls dann gerechtfertigt ist, wenn die Rechtslage aus Sicht des Betroffenen nicht eindeutig in die eine oder die andere Richtung einzuordnen ist und es für den juristisch nicht vorgebildeten Mieter nicht von vornherein beurteilt werden kann, ob eine Verpflichtung zur Vornahme der verlangten Arbeiten besteht oder nicht.
Der Anspruch des Mieters auf Instandhaltung und Instandsetzung einer mangelhaften Wohnung verjährt nicht
Das Amtsgericht Tiergarten hat im April dieses Jahres (9 C 1/07) eine nachvollziehbare und sehr klare Entscheidung getroffen. Streitgegenständlich waren Mängel in der Wohnung, die dem Mieter bereits seit dem Jahre 2002 bekannt waren. Deshalb hat der Vermieter Verjährung eingewendet und ausgeführt, der Mieter könne sich auf diese längst bekannten Mängel heute nicht mehr berufen.
Das Amtsgericht Tiergarten hat dieser Auffassung eine klare Absage erteilt. Zwar verjähren auch Rechte des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB; 3 Jahre). Allerdings, so das AG Tiergarten, ergibt sich im Mietverhältnis die Besonderheit, dass es sich bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, um eine Dauerverpflichtung. Dies bedeutet, dass diese Verpflichtung nicht einmal, sondern jeden Tag aufs Neue entsteht und deshalb der Vermieter jeden Tag aufs Neue verpflichtet ist, den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Im Gegensatz zur Ansicht des Amtsgerichtes Düren aus dem Jahre 2008 bewirkt das im Ergebnis, dass es zu einer Verjährung nicht kommen kann.
Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig und in der mietrechtlichen Kommentierung nicht ganz unumstritten. Es muss abgewartet werden, ob sich diese nach unserer Auffassung richtige Meinung durchsetzt.
Historischer Tiefstand beim Wohnungsbau
Das statistische Bundesamt hat aktuell ermittelt, dass im Jahre 2008 nur noch 175.927 Wohnungen fertiggestellt wurden, somit 34.802 weniger als noch im Jahre 2007. Experten fürchten Zustände wie in den 80er Jahren, in denen eine gut gelegene und bezahlbare Wohnung mit der Lupe gesucht werden musste und nur mit viel Glück bezogen werden konnte. Nachdem sich der Wohnungsmarkt am Ende des letzten Jahrhunderts wieder entspannt hatte, droht jetzt ein erneuter Wohnungsmangel. Dies gilt insbesondere für preiswerte Wohnungen in Wachstumsregionen. Der Neubaubedarf wird mit ca. 400.000 Wohnungen beziffert und selbst nach der offiziellen Schätzung des Bundesamtes für Bauwesen müssen jährlich 220.000 Wohnungen neu gebaut werden, um diese Entwicklung zu stoppen.
Grund für die neue Wohnungsknappheit liegt in der Tatsache begründet, dass die Zahl der Haushalte weiter steige. Zwar sinke nach einer vorliegenden Studie die Zahl der Bundesbürger bis zum Jahr 2025 um 2,9 Millionen. Die Zahl der Haushalte indes wird jedoch in den nächsten Jahren trotzdem ansteigen. Grund sei der wachsende Anteil der 1-Personen-Haushalte. Gleichzeitig steige auch die benötigte Wohnfläche. Der Mieterbund verlangt daher die staatliche Förderung von Neubauten in Ballungszentren