§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die ihm als Sicherheit überlassene Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit soll sichergestellt werden, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung durchsetzbar bleiben. Die Einhaltung dieser Verpflichtung des Vermieters kann der Mieter erzwingen. Falls der Vermieter keine Auskunft darüber gibt, wie er die Kaution angelegt hat, kann er erfolgreich auf Auskunft verklagt werden. Ist klar oder ergibt sich nach der erteilten Auskunft, dass die Kaution nicht vom Vermietervermögen getrennt angelegt wurde, kann der Mieter den Vermieter im Wege einer Leistungsklage zwingen, die geleistete Kaution getrennt anzulegen. Noch effektiver ist nach jüngerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Befugnis des Mieters, die geschuldeten Mietzahlungen bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten und zwar solange, bis der Vermieter seiner Anlagepflicht nachgekommen ist. Wichtig: Der Mieter muss sich bei Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes jedoch auf die gesetzeswidrige Anlage der Kaution berufen und den Vermieter auffordern, dies zu ändern. Erst wenn der Vermieter diese Aufforderung ignoriert, ist der Mieter berechtigt, die Mietzahlungen zurückzuhalten - wohlgemerkt nur bis zur Höhe des Kautionsbetrages.

Der Bundesgerichtshof entschied (BGH VIII ZR 190/06), dass ein Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist eine bereits vorgelegte Abrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters verändern darf. Nachdem der Vermieter bei der fristgemäß vorgelegten Abrechnung zunächst ein Guthaben in Höhe von 208,73 € zu Gunsten des Mieters errechnet hatte, korrigierte er die Abrechnung einige Monate später und zwar nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Er stellte dem vom Mieterverein vertretenen Mieter plötzlich eine Nachforderung in Höhe von 115,06 € in Rechnung.

Der Bundesgerichtshof erklärte jetzt, dass zum einen der Mieter die Nachforderung über 115,06 € nicht zahlen muss. Der Vermieter könne nach Fristablauf die Abrechnung aber auch nicht bis zur Höhe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen korrigieren. Es handle sich auch dann um eine nach dem Gesetz ausgeschlossene Nachforderung, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordere, der das Ergebnis einer früheren Abrechnung übersteige. Das heißt, der Vermieter muss im vorliegenden Fall den ursprünglich errechneten Guthabensbetrag in Höhe von 208,73 € an den Mieter erstatten.

Wichtig ist die eindeutige Klarstellung des Bundesgerichtshofes, dass nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist die Korrektur das Ergebnis einer ursprünglich fristgemäß vorgelegten Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt übersteigen dürfe. Deshalb schafft das Urteil Klarheit und Rechtssicherheit. Die 12-monatige Ausschlussfrist dient dieser Abrechnungssicherheit und soll Streit vermeiden. Spätestens nach einem Jahr muss der Mieter wissen, ob er nachzahlen muss oder nicht. Dieser Zweck des Gesetzes würde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene Guthaben auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur wieder entzogen werden könnte.

Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass ca. 80% aller Mietwohnungen kleiner sind als im Mietvertrag beschrieben. Da die Größe einer Mietwohnung Ausgangspunkt für die Berechnung des Mietzinses und der Nebenkosten ist, zahlen Mieter Jahr für Jahr viel zu viel an ihren Vermieter. Deshalb lohnt es sich, die Wohnung nachzumessen, insbesondere dann, wenn die Wohnung über Dachschrägen oder Balkone verfügt.

Grundsätzlich gilt die Wohnflächenverordnung, falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Danach zählen alle Zimmer der Wohnung inkl. Küche, Flur, Bad und Abstellkammer bei der Ermittlung der Wohnfläche mit. Unberücksichtigt bleiben dagegen Räume außerhalb der Wohnung, also Keller, Dachboden, Waschküche und Garage. In der Wohnung zählen nur Räume und Raumteile von mindestens 2 m Höhe voll mit. Zur Hälfte wird die Grundfläche angerechnet, wenn Räume bzw. Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch sind, was bei Wohnungen mit Dachschrägen zu beachten ist. Die Fläche zählt gar nicht mit, wenn die lichte Höhe 1 m unterschreitet. Die Fläche eines Balkons oder einer Loggia bzw. Terrasse zählt normalerweise nur zu 1/4 mit, es sei denn, dass ein besonders hoher Wohnwert gegeben ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Balkon oder die Terrasse sehr sonnig ist und einen Blick ins Grüne ermöglicht.

Ab 10% Flächenabweichung kann der Mieter die Miete kürzen! Der Umgang der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung. Ist die Wohnung 15% kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mietzins um 15% gemindert werden. Bei Flächenabweichungen unter 10% ist eine Mietminderung und eine Rückforderung zu viel gezahlter Mieten jedoch nicht zulässig.

Zahlreiche Mietverträge enthalten eine Vertragsregelung, die dem Mieter vorschreibt, die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen. Der Bundesgerichtshof hat in einer jüngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 224/07) eine solche Regelung als eine für den Mieter unangemessene Benachteiligung qualifiziert und für unwirksam erklärt. Diese Entscheidung ist zu begrüßen. Sie stellt klar, dass der Vermieter während der Mietzeit kein Mitspracherecht darüber besitzt, wie der Mieter seine Wohnung streicht und tapeziert. Es ist allein die Entscheidung des Mieters, ob er weiß, gedeckt oder auch farbige Wände wünscht. Aber Achtung: Bei einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel für das Mietende hat der Vermieter durchaus Anspruch darauf, dass die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in farblich neutralem Zustand zurückgegeben wird. Ob ihr Mietvertrag wirksame Renovierungsklauseln enthält oder eben nicht, sollten Sie abklären lassen. Wir helfen gerne!