Das Kammergericht Berlin hat in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung (12 U 6/07) ein Minderungsrecht bei zu hohen Heizkosten nur dann für begründet erachtet, wenn diese Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen. Maßgeblich ist der Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizung bzw. der Gebäudeerrichtung. Nach Auffassung des Kammergerichtes Berlin ist ein Vermieter also nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten. Dies gilt im Übrigen auch für Wärmedämmmaßnahmen. Der Vermieter schuldet nicht eine Verbesserung nach dem heutigen technischen Stand. Ein Mietminderungsrecht ist daher nur im seltenen Einzelfall möglich, wenn die Heizkosten zu hoch sind.

Die neue Heizkostenverordnung ist seit dem 1.1.2009 in Kraft. In § 6 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV besteht eine Pflicht, dem Mieter das Ableseergebnis mitzuteilen. Dies soll innerhalb eines Monates nach der Ablesung geschehen. Ein Überschreiten der Monatsfrist ist in Ausnahmefällen zulässig, z.B. wenn bei größeren Abrechnungseinheiten Einzelergebnisse nicht früher vorliegen.

Die Mitteilung muss demjenigen zugehen, der die Wärme empfängt und verbraucht, also dem Mieter. Dies gilt auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung. Eine Mitteilung ist dann nicht notwendig, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum hinweg in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann, was z.B. bei elektronischen Heizkostenverteilern der Fall ist.

Wird die Mitteilung pflichtwidrig unterlassen oder erfolgt sie zu spät, wird die - nach Auffassung unseres Vereins richtige - Meinung vertreten, dass dann der Mieter gem. § 12 Abs. 1 HeizkostenV ein 15%-iges Kürzungsrecht besitzt. Grund: Die Abrechnung sowie die zugrundeliegende Ablesung bilden eine Einheit. Die Mitteilung des Ableseergebnisses ist daher ein notwendiger Teil der verbrauchsbezogenen Abrechnung. Unterbleibt die Mitteilung der Ableseergebnisse, liegt keine verbrauchsabhängige Abrechnung iSd HeizkostenV vor.

Auf folgende Punte sollte bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in jedem Fall geachtet werden:

• Das Mietobjekt ist genau zu bezeichnen.
• Alle vermieteten Räume mit allen Nebenräumen sind komplett aufzulisten, ebenso die gemeinschaftlich zu nutzenden Räume und Flächen (Keller, Kfz-Stellplätze, Gartenflächen etc.)
• Exakte Bezeichnung mitvermieteter Einrichtungen (Mobiliar, Küchenmöbel etc.)
• Exakte Bezeichnung der Mietparteien mit vollständiger Adresse des Vermieters, gegebenenfalls seines Vertreters, der für ihn handelt (praktisch: Telefonnummer aufnehmen).
• Klare Bezeichnung der Mietdauer (nach Abschaffung der einfachen Zeitmietverträge sind nur noch sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge möglich, ebenso ein Kündigungsverzicht und zwar für 4 Jahre bei formularmäßiger Vereinbarung).
• Unterschrift aller Mietparteien oder, falls notwendig, Unterschrift mit Vertretungszusatz.
• Exakte Angabe der Nettomiete.
• Exakte und zweifelsfreie Auflistung aller geschuldeten Nebenkosten.

Bei den vorgenannten Punkten handelt es sich um "Basics", die in jedem Mietvertrag klar und deutlich geregelt werden sollen. Darüber hinaus existieren weitere sinnvolle Punkte, die beachtet und geprüft werden sollten:

• Die Kaution darf die gesetzlich zulässige Höhe von maximal 3 Monatsmieten (ohne Nebenkosten) nicht überschreiten.
• Eine Vermittlungsprovision für die Anmietung der Wohnung ist unzulässig, wenn der Vermittler selbst der Vermieter, Mieter, Eigentümer oder Verwalter der Wohnung ist.
• Wird eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart, ist dies nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen (§§ 557a, 557b BGB) möglich.
• Bei sogenannten Kleinreparaturen dürfen die Wertgrenzen von ca. 80,00 € pro Reparatur und 8 - 10 % der Jahresmiete pro Jahr nicht überschritten werden.
• Bei Anmietung einer Garage/Stellplatzes kann von entscheidender Bedeutung sein, ob hier eine getrennte Anmietung stattfindet oder ob diese zusammen mit dem Wohnraummietvertrag erfolgt. Dies hat Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeit.
• Wenn möglich, sollte eine Nachmieterklausel vereinbart werden, um die kurze Kündigungsfrist von 3 Monaten noch zusätzlich im Bedarfsfalle verkürzen zu können.
• Mietet eine nichteheliche Lebensgemeinschaft oder Wohngemeinschaft an, sollte der Vertrag eine Klausel enthalten, nach der bei Auszug eines Mieters der andere den Vertrag alleine fortsetzen kann oder dass bei Wohngemeinschaften der Hauptmieter berechtigt ist, ohne Genehmigung die Mitglieder der Wohngemeinschaft auszutauschen.
• Die Wohnfläche sollte möglichst als zugesicherte Eigenschaft im Vertrag festgehalten werden. Dies kann Einfluss auf die Minderungsmöglichkeit besitzen, falls die Wohnfläche 10% kleiner ist als im Vertrag angegeben.
• Aus Mietersicht wünschenswert ist es, Mieterhöhungen jedweder Art für eine bestimmte Zeitdauer auszuschließen. Dies muss klar und deutlich vereinbart werden.
• Regelungen über Tierhaltung, Ruhezeiten und Musizieren sind im Vertrag aufzunehmen, wenn dies aus Mietersicht erforderlich erscheint. Lücken im Vertrag schaffen Probleme.
• Der Wohnungszustand ist vor dem Einzug in einem Protokoll oder im Anhang zum Mietvertrag festzuhalten. Hier ist besondere Aufmerksamkeit erforderlich, um bei Auszug nicht mit Forderungen des Vermieters konfrontiert zu werden.
• Sollte der Mieter Ein-oder Umbauten planen, ist eine konkrete vertragliche Absprache mit dem Vermieter dringend zu treffen. Sinnvoll sind auch hier Absprachen über Kostenbeteiligungen des Vermieters, z.B. bei Auszug des Mieters.
• Dringend zu empfehlen ist es, die Regelungen der Hausordnung, Treppenreinigung, Winterdienst gründlich zu lesen, um vor unliebsamen Überraschungen geschützt zu sein.
• Der Mieter kann oft nicht oder nur mit Schwierigkeiten die Versorgungsart für den Fernsehempfang später ändern. Hat er bei Anmietung bereits konkrete Vorstellungen, sollte dies vertraglich geregelt werden.
• Im Idealfall sollte der Vermieter vertraglich festschreiben, ob er kostspielige Modernisierungsmaßnahmen oder Umbaumaßnahmen oder eine Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung oder den Verkauf der Wohnung/des Hauses plant. Plant er nichts, sollte dies im Mietvertrag vermerkt werden.
• Eine Einwilligungsklausel im Vertrag, dass Daten des Mieters gespeichert und an Dritte weitergegeben werden dürfen, sollte gestrichen werden.

Der Bundesgerichtshof hatte in seinem Urteil vom 14.1.2009 zu entscheiden, ob bei Zusammentreffen von starren und deshalb unwirksamen Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und zur Vornahme der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter eine Renovierungspflicht hierdurch wirksam verabredet werden konnte. Das Gericht hat diese Frage zu Lasten des Mieters bejaht.

Der Bundesgerichtshof hat zunächst seine Rechtsprechung zu den sogenannten starren Renovierungspflichten bestätigt und ausgeführt, dass in dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Mietvertrag formularvertraglich starre Renovierungsverpflichtungen enthalten waren, die nicht wirksam sind. Anders als die Untergerichte hielt jedoch der Bundesgerichtshof die später bei Einzug separat vorgenommene Vereinbarung über die Endrenovierung, die individuell getroffen wurde, für wirksam. Der Bundesgerichtshof begründet dies ausdrücklich mit der rechtlichen Unterschiedlichkeit zwischen Formularklauseln und individuellen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Deshalb gilt: Über den Inhalt eines Mietvertrages hinaus sollten Sie auch im Rahmen eines Übergabeprotokolles keine weiteren Verpflichtungen als Mieter übernehmen. Wird eine derartige Übergabevereinbarung wirksam abgefasst, überlagert dies nach Auffassung des BGH die formularvertraglichen Regelungen im Mietvertrag und kann zu einer Verpflichtung des Mieters führen.