Es war lange Zeit heftig umstritten, ob durch die jahrelange Zahlung vertraglich nicht geschuldeter Nebenkosten eine stillschweigende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zustande kam. Früher haben die Gerichte in diesem Sinne entschieden und den Mieter auch für jene Nebenkostenpositionen für zahlungspflichtig gehalten, die zwar nicht im Vertrag als umlagefähig vereinbart wurden, die der Mieter jedoch in der Vergangenheit stets anstandslos gezahlt hat. Auch der Bundesgerichtshof selbst hatte eine derartige Zahlungspflicht in der Vergangenheit für möglich gehalten. Von dieser Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof in einer neueren Entscheidung vom 10.10.2007 (VIII ZR 279/06) abgerückt. Danach hält er eine stillschweigende Vereinbarung nur dann für gegeben, wenn ein Änderungsvertrag auch tatsächlich zustande gekommen ist. Hierfür ist es erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen könne, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimme. Für diese Zustimmung reiche jedoch grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten "lediglich nicht beanstande". Allein aus der unbeanstandeten Zahlung vertraglich nicht geschuldeter Betriebskosten kann sich also nach Auffassung des Bundesgerichtshofes noch kein Bindungswille des Mieters ableiten.

Tipp: Prüfen Sie bei jeder Nebenkostenabrechnung, welche Kostenpositionen Sie nach dem Mietvertrag schulden. Enthält Ihre Betriebskostenabrechnung eine Position, die im Mietvertrag nicht als umlagefähig aufgelistet ist, sollten Sie diese aus der Abrechnung streichen, auch dann, wenn Sie diese jahrelang gezahlt haben. Im Zweifel: Nachfragen!

Natürlich nicht - Rauchen in der Wohnung ist grundsätzlich zulässig. Der Bundesgerichtshof hatte sich jedoch mit Schadensersatzansprüchen des Vermieters zu beschäftigen, der sich genötigt sah, die Wohnung von den Spuren des Rauchens zu befreien und Schönheitsrenovierungen durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat in einer jungen Entscheidung festgestellt, dass Schadensersatzansprüche nicht bestehen, der Mieter also in seiner Wohnung rauchen kann. Nur in extremen Ausnahmefällen könnte etwas anderes gelten. Erforderlich wäre jedoch dann, dass durch exzessives Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht wurden und zwar so gravierend, dass diese Verschlechterung auch nicht mehr durch eine normale Schönheitsreparatur beseitigt werden kann. Dann, aber nur dann, ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters denkbar. Entscheidend ist natürlich immer der Einzelfall und die jeweilige Beeinträchtigung der Wohnung.

In einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16.1.2008 war zu klären, ob der Mieter Anspruch auf Kostenerstattung gegen den Vermieter besitzt, wenn er einen Mangel eigenmächtig beseitigt hat, dessen umgehende Beseitigung nicht erforderlich war, ohne den Vermieter vorher mit der Mängelbeseitigung in Verzug zu setzen. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint und damit für Mieter eine grundsätzlich problematische Rechtslage geschaffen, die beachtet werden sollte. Zwar muss der Vermieter Mängel im Hause oder in der Wohnung beseitigen, die nicht vom Mieter verursacht wurden. Bestellt dieser jedoch eigenmächtig einen Handwerker und beauftragt diesen mit der Reparatur, muss der Vermieter aus keinem in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkt Ersatz der Reparaturkosten leisten, wenn er nicht in Verzug war.

Tipp: Ist Ihre Wohnung mangelhaft, sollten Sie grundsätzlich den Vermieter schriftlich über die Mängel informieren, idealerweise mit Einschreiben und Rückschein. Unternimmt er nichts, sollten sie den Vermieter in Verzug setzen, ihm also eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Bleibt der Vermieter immer noch untätig, kann ausnahmsweise die Reparatur - wie auch natürlich in absoluten Notfällen, die jedoch die strikte Ausnahme sind - vom Mieter in Auftrag gegeben werden. Vorsicht ist also geboten. Am besten fragen Sie vorher den Mieterverein.

Eine Umfrage des Verbandes Bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zufolge, wächst bei den Menschen in Deutschland die Sorge um bezahlbaren Wohnraum. 76% der Deutschen befürchten, dass es künftig in Großstädten zu wenig finanzierbare Wohnungen geben wird. Im Vorjahr lag dieser Prozentsatz noch bei 73%. Besonders ausgeprägt ist die Angst bei einkommensschwachen Haushalten. Dort machen sich sogar 85% der Befragten Sorgen um bezahlbaren Wohnraum. Hier ist eine Steigerung von 7% feststellbar. Da sich der Bestand der Sozialwohnungen in Bayern in den letzten 15 Jahren fast halbiert hat ist diese Sorge sicher nicht unbegründet. Da auch die Zahl der Baugenehmigungen zurückgeht, wird der Druck auf die Mieten steigen. Steigende Nebenkosten tragen zusätzlich ihren Teil dazu bei, dass die Kostenbelastung der Mieter tendenziell anwachsen wird.

Deshalb ist der fachkundige Rat des Mietervereins besonders wichtig. Jeder Mieter gehört in den Mieterverein.