Mieter kann Beseitigung von Brandschäden fordern
Kürzlich hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage der Schadensregulierung nach einem Wohnungsbrand auseinander zu setzen (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13):
Die 12-jährige Tochter des Mieters hatte fahrlässig einen Wohnungsbrand verursacht. Der Vermieter weigerte sich, den Brandschaden zu beseitigen, da die Mietpartei den Wohnungsmangel selbst schuldhaft verursacht hätte. Darauf kann sich der Vermieter nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofes aber nicht berufen, wenn – wie hier – eine für den Schaden eintrittspflichtige Wohngebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. Dem Vermieter droht kein finanzieller Schaden. Der Mieter hingegen kann erwarten, dass ihm Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kommen.
Mieter können in solchen Fällen also die Schadensbeseitigung vom Vermieter verlangen und bis dahin die Miete mindern. Offen gelassen hat das Gericht aber die Frage, ob der Vermieter ausnahmsweise nicht auf die Inanspruchnahme der Versicherung verwiesen werden kann, wenn damit eine erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämien verbunden wäre.
Hinweispflicht des Vermieters nach Einbau von Isolierglasfenstern
Lässt der Vermieter neue dichtschließende Isolierglasfenster einbauen, so muss er seine Mieter auf einen erhöhten Heiz-und Lüftungsbedarf hinweisen. Tut er dies nicht und entwickelt sich in der Folgezeit Schimmelpilz in der Wohnung, so ist nach Ansicht des LG Gießen (vgl. LG Gießen, Urteil vom 12.04.2000 – Az. 1 S 63/00) der Vermieter – und nicht der Mieter – für den Schimmelpilzbefall verantwortlich. Das Landgericht wies darauf hin, dass der Vermieter nach dem Einbau moderner Fenster vom Mieter ein anderes Heizungs- und Lüftungsverhalten verlangen könne, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Um diese Pflicht zu begründen, sei jedoch ein sachgerechter und präziser Hinweis des Vermieters auf die Anforderungen im veränderten Raumklima erforderlich.
Übersendung von Belegkopien
Wenn ein Mieter die Belege einer Betriebskostenabrechnung einsehen möchte, so kann er vom Vermieter nur im Ausnahmefall verlangen, dass ihm die Belege übersandt werden. Die Belegeinsicht in den Räumen des Vermieters müsste für den Mieter unzumutbar sein. Das LG Berlin (vgl. LG Berlin vom 11.06.2014, Az. 65 S 233/13) entschied kürzlich, dass diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, wenn der Mieter die Büroräume des Vermieters aufgrund einer Gehbehinderung nicht ohne erhebliche Mühen erreichen kann. Außerdem lagen zwischen Vermieter und Mieter in der Vergangenheit zahlreiche Differenzen vor, so dass eine Klärung der Probleme in einem persönlichen Gespräch sowieso nicht zu erwarten war.
Im Zweifel Wohnraummiete
Der BGH entschied kürzlich über die rechtliche Einordnung von Mischmietverhältnissen (vgl. BGH, Urteil vom 9.Juli 2014- VIII ZR 376/13). Die Mieter nutzten vorliegend das von ihnen angemietete Mietobjekt teils zu Wohnzwecken und teils zum Betrieb einer Praxis. Nach sechs Jahren kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe eines Grundes. Vor Gericht kam es im Räumungsprozess entscheidend darauf an, ob Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht zur Anwendung kommt. Für die Beurteilung ist - wie auch bei sonstigen Mischverträgen - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt. Die Richter hatten also zu entscheiden, ob nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag die Wohnungsnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet. Dabei handelt es sich meist um eine Einzelfallentscheidung.
Ist der Schwerpunkt nicht eindeutig feststellbar und lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung im Einzelfall nicht feststellen, ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen.
Dies ist für den Mieter deshalb erfreulich, weil der Mieter bei Wohnraummietverhältnissen - im Gegensatz zu Gewerberaummietverhältnissen - vollen Kündigungsschutz hat. Der Vermieter kann beispielsweise nicht ohne Angabe eines gesetzlich geregelten Kündigungsgrundes kündigen.
Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Schlüsselverlust
Ärgerlich, aber nachvollziehbar…: Der Mieter verliert seinen Schlüssel, der zu einer Schließanlage gehört. Der BGH hatte sich in einer Entscheidung (vgl. BGH VIII ZR 205/13, Urteil vom 05.03.2014) damit auseinander zu setzen, ob der Mieter gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig ist und urteilte:
Der Vermieter kann die für den Austausch der Schließanlage angefallenen Kosten dann als Schadensersatzforderung gegen den Mieter geltend machen, sofern 1. den Mieter ein Verschulden am Verlust des Schlüssels trifft, 2. eine Missbrauchsgefahr aufgrund des verlorenen Schlüssels tatsächlich besteht und 3. ein Austausch der Schlüsselanlage durch den Vermieter tatsächlich erfolgt ist.
Vertragsklauseln, die einen Schadensersatzanspruch ohne Verschulden des Mieters begründen wollen, sind unwirksam. Im Falle eines Schlüsselverlustes also am besten den örtlichen Mieterverein um Rat fragen und etwaige im Mietvertrag vorhandene Klauseln prüfen lassen.