"Wen müssen Sie in Deutschland auf Verlagen in Ihre Wohnung lassen?" Der Einbürgerungstest des Bundesinnenministeriums bietet als Antwort den Postboten, den Nachbarn, den Arbeitgeber und auch den Vermieter an. In einem offenen Brief des Deutschen Mieterbundes an den Bundesinnenminister wurde auf diesen peinlichen Fehler hingewiesen verbunden mit der Aufforderung, die Frage ersatzlos zu streichen. Eine richtige Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Der Mieter muss weder den Postboten, noch den Nachbarn und den Arbeitgeber und auch nicht den Vermieter in die Wohnung lassen. Grundsätzlich existiert kein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters. Nach Artikel 13 Grundgesetz ist die Wohnung unverletzlich. Dies gilt auch für Mietwohnungen. Wenn der Vermieter ausnahmsweise 1 - 2 mal im Jahr Zutritt erzwingen kann, dann, aber auch nur dann, wenn er dies rechtzeitig, mindestens 48 Stunden vorher anmeldet und ein berechtigtes Interesse besteht. Die vom Ministerium entwickelte und verbreitete Frage lässt verfassungsrechtliche Grundkenntnisse vermissen. Sie wird vom Deutschen Mieterbund zu Recht als unerträgliche Peinlichkeit bewertet.

Fachleute des Deutschen Mieterbundes schätzen, dass in Millionen deutscher Wohnungen mehr oder weniger schwerwiegende Mängel gegeben sind. Allein 2 Millionen Wohnungen in Deutschland sollen z.B. von Schimmel befallen sein. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes sind die häufigsten Mängel:

• Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz
• Lärm aus Nachbarwohnungen (Musik, Feiern, Fernseher)
• Wohnung mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag beschrieben
• Heizungs- und/oder Warmwasserausfall
• Baulärm im oder vor dem Hause
• Einrüstung des Hauses, Plastikfolien vor den Fenstern, Unbenutzbarkeit des Balkons undichte, morsche Fenster
• Defekte an mitgemieteten Einrichtungsgegenständen (Einbauküche, Herd, Spülmaschine, Jalousien, Rollläden, Badewanne, Dusche usw.)
• Aufzug, Türklingel oder Gegensprechanlagen funktionieren nicht
• zu niedrige Temperaturen bei der Heizung (unter 20ºC) oder Wasser (unter 40ºC).

Bei Mängeln rund um die Wohnung oder Haus sollte der Mieter beachten:

• Der Vermieter sollte über den Mangel benachrichtigt werden, am besten schriftlich.
• Der Vermieter muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern, es sei denn, dass der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.
• Solange der Mangel erheblich ist und vorliegt, kann der Mieter die Miete kürzen. Dieses Recht entfällt jedoch dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat oder es sich nur um eine un-erhebliche Beeinträchtigung handelt.
• Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, den Mangel zu beseitigen, kann der Mieter neben einer Mietminderung zusätzlich einen Teil der Miete zurückhalten. Er kann den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagen oder - wenn sich dieser trotz Mahnung nicht rührt - die Mängel selbst beseitigen lassen. Er kann - siehe oben - einen Vorschuss auf die zu erwartenden Mängelbeseiti-gungskosten verlangen.
• Schäden an Einrichtungsgegenständen des Mieters aufgrund von Mängeln (z.B. Schimmel) können zu Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter führen. Bei schwerwiegenden Mängeln kann der Mieter, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist oder Gesundheitsgefahren drohen, kündigen, auch fristlos.

Ist die Wohnung mangelbehaftet, so ist der Vermieter unabhängig von einem etwaigen Verschulden verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung wieder herzustellen. Wird er durch den Mieter ergebnislos aufgefordert, die Mangelbeseitigung innerhalb einer bestimmten Frist zu erledigen, befindet er sich in Verzug. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, den Mangel selbst beseitigen zu lassen. Will er finanziell nicht in Vorlage treten, kann er vorher den Vermieter auffordern, einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zu zahlen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter erfolgreich klagen. In einem derartigen Verfahren sollte er die voraussichtlichen Beseitigungskosten nachweisen, z.B. durch Kostenvoranschläge.

Wenn der Vermieter über die Nebenkosten nicht abrechnet, kann der Mieter gemäß § 273 BGB die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten - und zwar bis zur Höhe der im abzurechnenden Zeitraum erbrachten Vorauszahlungen. Dies kann er so lange tun, bis sich der Vermieter endlich entschließt, abzurechnen.

Dies gilt auch, wenn der Vermieter zwar abrechnet, aber die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist. Eine Abrechnung ist dann formell in Ordnung, wenn sie die Gesamtkosten zusammenstellt, den zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel angibt und gegebenenfalls erläutert, den Anteil des Mieters berechnet und die Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt.

Wenn jedoch der Vermieter diese Mindestanforderungen erfüllt und insoweit formell korrekt abrechnet, fällt das Zurückbehaltungsrecht des Mieters weg - und zwar selbst dann, wenn die Abrechnung inhaltliche Zweifel aufwirft und die Parteien hierüber in Streit geraten. Erfüllt die Abrechnung die äußeren Merkmale einer korrekten Abrechnung, kommt es für die Zurückbehaltung nicht auf die inhaltliche Richtigkeit an, so der BGH. Dies bedeutet für den Mieter, dass er auch bei begründeten Zweifeln darüber, ob die Abrechnung letztlich "richtig" ist, die Nebenkostenvorauszahlungen weiter leisten muss.