Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug: Keine Unverzüglichkeit erforderlich

Der Bundesgerichtshof hatte in einer jungen Entscheidung (BGH, Urteil vom 11.3.2009 - VIII ZR 115/08) darüber zu entscheiden, ob eine Wohnraumkündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam war. Die Kündigung wurde am 15.3.2007 ausgesprochen und stützte sich auf einen seit März 2006 aufgelaufenen Mietrückstand, der 2 Monatsmieten deutlich überstieg. Dieses Grenze war bereits im November 2006 erreicht worden, ohne dass der Vermieter die Kündigung androhte oder bereits zu diesem Zeitpunkt die Kündigung aussprach. Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob damit der Vermieter sein Kündigungsrecht verwirkt hatte. Dies hat er sehr deutlich verneint. Grund: Für ein Vertrauen des Mieters, dass der Vermieter den Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstandes von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen wird, gab es keine Anhaltspunkte. Insbesondere stellte der Bundesgerichtshof fest, dass es bei einer auf § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung ankommt. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht als treuwidrig erscheinen. Die Kündigung war somit wirksam.

Nur bei notwendigen Modernisierungskosten darf die Miete erhöht werden

Der Bundesgerichtshof (BGH 17.12.2008, VIII ZR 41/08) hat aktuell entschieden, dass der Vermieter die Miete bei durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen darf, als die von ihm aufgewendeten Kosten auch tatsächlich notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen können nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein.

Der Bundesgerichtshof hat hiermit in wünschenswerter Klarheit festgestellt, dass dem Vermieter oder dem Handwerker kein Ermessensspielraum bei der Durchführung der erforderlichen Arbeiten zur Verfügung steht. Vielmehr muss die Modernisierungsmaßnahme streng an dem Maßstab der Notwendigkeit gemessen werden. Es kommt also nicht darauf an, welche Kosten der Vermieter tatsächlich aufwenden musste, sondern allein, ob diese Kosten auch wirklich notwendig waren. Als Begründung führt der Bundesgerichtshof an, dass dem Mieter hinsichtlich Umfang, Art und Ausführung der baulichen Modernisierungsmaßnahme keinerlei Mitspracherecht zusteht. Deshalb wäre es unbillig, so der BGH, dem Mieter das Risiko dafür aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme tragen zu müssen, die zu deren Ausführung gar nicht erforderlich waren.

Fristlose Kündigung wegen Wohnflächenabweichung

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 29.4.2009 entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

Nachdem die Mieter jahrelang die Wohnung bewohnt hatten, stellten sie fest, dass die Wohnfläche um mehr als 10% von der mietvertraglich angegebenen und vereinbarten Wohnfläche abweicht, im konkreten Fall 22,63%. In dieser Wohnflächenabweichung sieht der Bundesgerichtshof einen Mangel, der zur Folge hat, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache vorenthalten wurde und deshalb die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung allerdings aus, dass das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ausnahmsweise aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles verwirkt sein kann. Die Verwirkung kommt dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10% unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für die Verwirkung muss in diesem Falle der Vermieter beweisen.

Erstattungsanspruch für zu Unrecht durchgeführte Renovierungsarbeiten

Enthält der Mietvertrag starre, somit unwirksame Renovierungsklauseln, muss der Mieter nicht renovieren. Hat er in Unkenntnis der Rechtslage trotzdem renoviert, obwohl er zu diesen Arbeiten tatsächlich gar nicht verpflichtet war, hat er nach der neuesten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (für Interessierte: BGH VIII ZR 302/07) einen Erstattungsanspruch, der sich gegen den Vermieter richtet. Damit beantwortet der Bundesgerichtshof eine wichtige, bis heute offen stehende Frage zum Thema Schönheitsreparaturen. Der BGH geht davon aus, dass der Vermieter durch die nicht geschuldete Renovierungsleistung "ungerechtfertigt bereichert" ist.

Der Umfang des Erstattungsanspruches bemisst sich nach den BGH-Richtern nach dem Betrag der üblichen bzw. angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Wenn der Mieter die Arbeiten persönlich in Eigenleistung ausgeführt hat, gehören zu dem Erstattungsanspruch der Ersatz an Freizeit, Materialkosten sowie auch die Kosten für etwaige Helfer aus dem Freundeskreis. Hat der Mieter einen Fachbetrieb beauftragt, wird er Anspruch auf Erstattung dieser Kosten besitzen, wenn sich diese in angemessenem Rahmen bewegen.

Der Deutsche Mieterbund begrüßt diese Entscheidung ausdrücklich. Nach seiner Schätzung haben in den letzten Jahren 100.000 Mieter aufgrund unwirksamer Renovierungsklauseln zu Unrecht selbst renoviert oder hohe Renovierungskosten aufgewendet. Die Mieter sollten daher prüfen, ob sie Erstattungsansprüche besitzen. Der Rat des Mietervereins kann viel Geld wert sein.

Mietspiegel muss dem Mieterhöhungsverlangen nicht immer beigefügt werden

Will der Vermieter den Mietzins erhöhen und beruft er sich zur Begründung auf einen Mietenspiegel, so ist es nach neuem Urteil des BGH nicht immer erforderlich, diesen Mietenspiegel auch ausgefüllt dem Mieter zu übergeben. Vielmehr reicht es nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Entscheidung vom 11.3.2009, VIII ZR 74/08) aus, wenn der Vermieter den Mietenspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters zur Einsichtnahme bereithält.

Durch den Mietenspiegel soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Plausibilität der Erhöhung nachzuvollziehen und zu überprüfen, um in der Überlegungsfrist zu entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Nachforschungen oder eigene Berechnungen anzustellen, um die zukünftige Miete zu ermitteln. Strittig ist, ob sich der Mieter den Mietenspiegel selbst besorgen oder der Vermieter ihn immer dem Erhöhungsverlangen beifügen muss. Hierbei lassen sich folgende Kriterien finden:

  • Ist der Mietenspiegel für den Mieter kostenlos zugänglich, wird ihm zugemutet, dass er sich diesen auch besorgt. Der Vermieter muss dann den Mietenspiegel nicht beifügen.
  • Ist der Mietenspiegel nicht kostenlos verfügbar und müsste der Mieter eine sogenannte Schutzgebühr für den Erwerb bezahlen, ist dies (LG Krefeld MZM 09,197) dem Mieter nicht zumutbar. Er müsste Geld ausgeben, um die Erhöhung des Vermieters nachzuvollziehen. Dies ist dem Mieter nicht zumutbar.
  • Ist der Mietenspiegel nur gegen eine Schutzgebühr käuflich zu erwerben, hat aber der Mieter die Möglichkeit, im Kundencenter des Vermieters diesen einzusehen, muss der Mietenspiegel nach der neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden. Vielmehr wird dem Mieter die Mühe abverlangt, das Kundencenter aufzusuchen, um dort Einsicht zu nehmen.


Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob auch ein Vermieter mit wenigen Wohnungen auf die Übergabe eines Mietenspiegels verzichten darf. Die Einsichtnahme in den Wohnräumlichkeiten des Vermieters ist nicht vergleichbar mit der Anonymität eines Kundencenters. Wollte man den Mieter in jedem Fall darauf verweisen, den Mietenspiegel in den Räumlichkeiten des Vermieters einzusehen, ist dies nach Auffassung des Mietervereins unzumutbar, weil eine neutrale, entspannte Prüfungsmöglichkeit dort in der Regel nicht gegeben sein wird. Deshalb handelt es sich nach unserer Auffassung bei der erläuterten Entscheidung des BGH um eine Einzelentscheidung hinsichtlich eines Vermieters mit eigenem Kundencenter, die nicht kritiklos auf andere Mietverhältnisse übertragen werden kann.