An wen muss die Nebenkostenabrechnung gehen?
Sind Ehepaare im Mietvertrag als Mieter eingetragen bestand in der Vergangenheit Unsicherheit darüber, ob eine Nebenkostenabrechnung formal in Ordnung ist, wenn diese nur an einen Ehepartner adressiert war. Diese Frage hat der BGH in einer jüngsten Entscheidung jetzt bejaht. Danach muss der Vermieter die Abrechnung nicht auch an den anderen Ehepartner richten bzw. die Abrechnung an beide Ehepartner adressieren (BGH VIII ZR 263/09). Erfolgt die Abrechnung nur an einen Ehepartner, ist die Abrechnung wirksam. Allerdings ist auch nur dieser Ehepartner zur Zahlung verpflichtet. Voraussetzung einer Zahlungspflicht ist natürlich stets, dass die Abrechnung formal und inhaltlich in Ordnung ist.
Wichtig: Andere Vermietererklärungen, die das Mietverhältnis ändern oder beenden, müssen immer an alle Mieter adressiert werden, so insbesondere Mieterhöhungen, Kündigungen oder Modernisierungsankündigungen.
Mieter haftet für Umzugshelfer
Das Amtsgericht Gummersbach hat in einer jüngeren Entscheidung entschieden, dass der Mieter, der sich beim Umzug der Hilfe von Freunden/Bekannten bedient, dafür einzustehen hat, wenn diese Helfer Schäden am Gebäude verursachen. Für juristisch Interessierte: Die Haftung des Mieters folgt, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, aus § 278 BGB. Danach haftet der Mieter für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen, weil die ordentliche Räumung der Wohnung als vertragliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter angesehen wird. Der Vermieter besitzt daher einen vertraglichen Anspruch gegen den Mieter auf Schadensersatz (und zusätzlich gesetzliche Ansprüche gegen die Helfer). Bei Umzügen kann sich der Mieter daher nicht gegenüber dem Vermieter darauf berufen, nicht er hätte den Schaden verursacht, sondern irgendein Helfer.
Kündigungsfristen richten sich nach Mietdauer
Will der Vermieter das Wohnraummietverhältnis kündigen, benötigt er hierzu einen gesetzlich anerkannten Grund, z.B. Eigenbedarf. Der Bundesgerichtshof hat aktuell (Urteil vom 17.3.2010) entschieden, dass die Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung nicht allzu hoch sind. Ausreichend ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung besitzt. Stets muss der Vermieter je nach Wohndauer des Mieters unterschiedlich lange Kündigungsfristen einhalten. In den ersten fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren beträgt die Frist sechs Monate und nach acht Jahren hat der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten. Ist im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter vereinbart, ist diese Frist wirksam. Der Vermieter muss sich dann an diese Vereinbarung halten.
Kein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19.1.2010 - aus Sicht der Mieter leider - seine Rechtsprechung bestätigt, wonach dem Mieter einer frei finanzierten Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zusteht. Vielmehr verweist der BGH die Mieter auf die Belegeinsicht beim Vermieter oder beim Wohnungsverwalter. Ausnahmen lässt der Bundesgerichtshof allerdings zu. Nur wenn die Belegeinsicht beim Vermieter/Verwalter im Einzelfall nicht zumutbar ist, besitzt der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsbelege. Hierbei kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalles an.
Erleichterte Kündigungsbegründung bei Zahlungsverzug
Über die Frage, wie eine Kündigungserklärung des Vermieters begründet werden muss, gab es zwischen Juristen immer wieder Streit. Dies galt auch für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 96/09) hat jetzt aktuell entschieden, dass an dem Begründungszwang keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Im fraglichen Fall hatte ein Mieter über Jahre hinweg immer wieder die Miete gekürzt und zwar mit unterschiedlichen Prozentsätzen. Der Vermieter hat daraufhin wegen eines aufgelaufenen Gesamtrückstandes in Höhe von 5.303,27 € (Mietzins) und den Betriebskostenvorauszahlungen (2.038,18 €) fristlos gekündigt, ohne eine nähere Spezifizierung der Mietrückstände vorzunehmen. Der BGH hat jetzt bestätigt, dass es vermieterseits ausreicht, den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund anzugeben und den Gesamtbetrag der Rückstände zu beziffern. Der Vermieter muss also nicht im Kündigungsschreiben aufführen, in welchem Monat wie viel Miete gezahlt und welche Beträge offen geblieben sind.