Der Bundesgerichtshof hat jüngst entschieden (Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10), dass Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verwendet werden dürfen.

Grundsätzlich stellt der Bundesgerichtshof nochmals klar, dass Wasserzähler der Eichpflicht unterliegen. Verstößt der Vermieter hiergegen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 10.000,00 € geahndet werden kann (§ 74 EichO, § 19 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 25 Abs. 1 EichG). Dies gilt auch dann, wenn sich Vermieter und Mieter auf die Verwendung nicht geeichter Geräte geeinigt haben. Der Vermieter ist daher grundsätzlich gut beraten, die Eichpflichten zu beachten.

Trotzdem hat der Bundesgerichtshof die Berücksichtigung von Messwerten nicht geeichter Zähler akzeptiert, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Gelingt ihm dieser Nachweis, bleibt die Nebenkostenabrechnung, die auf den ungeeichten Zähler zurückgehen, wirksam. Den Nachweis muss der Vermieter durch die Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle führen. Die für diese Prüfung entstehenden Kosten hat selbstverständlich der Vermieter zu tragen. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, wird die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Wasserkosten unwirksam.

Besteht eine Immobilie aus Wohneinheiten und gewerblich genutzten Einheiten muss dies im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden. Entstehen für die gewerbliche Nutzung Mehrkosten, so hat der Vermieter hier einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen. Dies bedeutet, dass letztlich die Betriebskosten aufzuteilen sind zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnraumnutzung.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer jüngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 45/10) mit dieser Problematik beschäftigt und dem Wohnraummieter den schwarzen Peter zunächst zugeschoben, falls dieser mit dem Vorwegabzug nicht einverstanden ist. Der BGH hat entschieden, dass der Wohnraummieter dann für die einzelnen Betriebskosten- arten beweisen muss, dass für die gewerbliche Nutzung höhere Mehrkosten entstanden sind, wie durch Vorwegabzug ausgewiesen wurde. Um die erforderlichen Informationen zu erhalten, besitzt allerdings der Wohnraummieter ein Auskunftsrecht und kann Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen. Erst, so der BGH, wenn dadurch der Nachweis nicht geführt werden kann, geht die Darlegungslast auf den Vermieter über, wenn dieser über die notwendigen Kenntnisse verfügt und ihm konkretere Angaben zumutbar sind. Dies kann im Einzelfall strittig sein.

Tipp: Bei gemischt genutzten Immobilien ist bei Zugang einer Betriebskostenabrechnung erhöhte Aufmerksamkeit notwendig.

Verstößt der Mieter gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis und beauftragt der Vermieter einen Anwalt mit dem Ausspruch der Kündigung, kann er je nach Einzelfall vom Mieter Erstattung der insoweit anfallenden Rechtsanwaltskosten verlangen. Maßgeblich ist stets, ob die Einschaltung eines Rechtsanwaltes für den Vermieter erforderlich war. Der Bundesgerichtshof hatte in einer jüngeren Entscheidung (BGH XIII ZR 271/09) zu entscheiden, ob in einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnraummietvertrages sich anwaltschaftlicher Hilfe bedienen und die insoweit anfallenden Kosten vom Mieter verlangen darf. Der BGH hat diese Frage mieterfreundlich entschieden und eine Kostenerstattungspflicht verneint.

Der BGH verweist auf die ständige Rechtsprechung, wonach zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte der Vermieter Aufwendungen, also auch Anwaltskosten, verlangen kann, soweit diese erforderlich und zweckmäßig waren. Bei einem Großvermieter unterstellt der BGH jedoch so viel Sachkenntnis, dass sich dieser anwaltschaftlicher Hilfe nicht bedienen muss, um eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung auszusprechen. Eine derartige Leistung kann, so der BGH, "ohne Weiteres durch das kaufmännische Personal" erledigt werden. Zur Begründung einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters reicht es aus, dass der Mieter anhand der Begründung erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Die Abfassung eines derartigen Schreibens setzt die besondere Fachkenntnis eines Rechtsanwaltes nicht voraus.

Die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezieht sich auf einen Großvermieter und auf einen einfach gelagerten Fall. Wann ein Fall "einfach" ist, ist Tatfrage und im Einzelfall zu entscheiden. Nur wenn die Haftung des Mieters hinsichtlich Grund und Höhe völlig klar ist, so dass aus Sicht des Vermieters kein Zweifel an der Verantwortlichkeit und Ersatzpflicht des Mieters besteht, wird der Vermieter auf die Einschaltung eines Anwaltes verzichten müssen. Tut er dies nicht, hat er dessen Kosten bei derartig einfachen Sachverhalten selbst zu tragen.

Tipp: Erhalten Sie neben einer Kündigung auch die Aufforderung des Vermieters, Anwaltskosten zu erstatten, sollten Sie grundsätzlich die Berechtigung nicht nur der Kündigung, sondern auch der Erstattungspflicht hinsichtlich der Anwaltskosten durch den Mieterverein prüfen lassen.

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer jüngeren Entscheidung (BGH 3.11.2010, VIII ZR 330/09) mit Mängeln in einer Wohnung und dem Recht des Mieters zu beschäftigen, ob der Mietzins gemindert und ein weiterer Teil zurückbehalten werden kann. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter weder mindern (§ 536 BGB) noch Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB) verlangen und auch nicht angemessene Teile des Mietzinses zurückbehalten darf, wenn er es versäumt hat, den Vermieter zu informieren und den Mangel anzuzeigen. Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter mehrere Mietzinsen nicht entrichtet und erhielt daraufhin die Kündigung des Vermieters. Der BGH hat entschieden, dass diese Kündigung berechtigt war, weil der Mieter zum Einbehalt des Mietzinses deshalb nicht berechtigt war, weil er den Vermieter über einen Mangel nicht informiert hatte. Der BGH führt hierzu aus, dass so lange kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietzinsforderung des Vermieters besteht, solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist. Dahinter steckt der Gedanke, dass dem Vermieter die Chance eingeräumt werden muss, den Mangel zu beseitigen, bevor der Mieter sein Recht auf Zurückbehaltung nutzt.

Tipp: Im Prozessfalle muss der Mieter nicht nur den Mangel, sondern auch seine Mängelanzeige und insbesondere den Zugang dieser Mängelanzeige beim Vermieter darlegen und beweisen. Der häufig praktizierte Anruf beim Vermieter ist daher nicht ausreichend und gefährlich. Besser ist es, den Vermieter schriftlich mit Einschreiben/Rückschein (Kopie für Ihre Unterlagen) zu informieren oder, was noch sicherer ist, dem Vermieter eine schriftliche Mängelanzeige persönlich zu übergeben mit entsprechender Empfangsquittung.