Schließt der Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, obwohl er bereits entschlossen ist oder ernsthaft erwägt, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst in Gebrauch zu nehmen, verhält es sich rechtsmissbräuchlich. Der Mieter stellt sich mit dem Umzug auf eine längere Mietzeit ein und hat hier finanzielle Belastungen. Der Mieter besitzt daher einen Anspruch über die Absichten des Vermieters aufgeklärt zu werden, wie der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden hat (BGH VIII ZR 180/09). Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter nur drei Monate nach Abschluss des Mietvertrages die Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil er beabsichtigte, diese Wohnung mit seiner Lebenspartnerin zu beziehen. Im Verfahren nahm der Bundesgerichtshof dem Vermieter nicht ab, dass dieser Eigenbedarfsgrund nicht absehbar war.

Wurde einem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt und wird während der Kündigungsfrist, also vor dem Auszug, eine andere Wohnung des Vermieters im Hause oder in seiner Wohnungsanlage frei, so muss er hierüber den gekündigten Mieter informieren. Tut er dies nicht, ist dies nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 78/10) ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme und damit rechtsmissbräuchlich.

Wichtig ist, dass diese Informationspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht.

Tipp: Wurde Ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt und erfahren Sie, dass sich im Hause bis zu Ihrem Auszug ein Wohnungswechsel anbahnt, können Sie hierauf Ihren Vermieter ansprechen, gleiches gilt erst recht, wenn Sie bereits einen Leerstand feststellen können.

Wie der Bundesgerichtshof aktuell entschieden hat (VIII ZR 45/09), ist die nicht durch ein gerichtliches Räumungsurteil gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter nicht erlaubt. Dieses Verhalten stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet. Mit dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung bestätigt.

Räumt der Vermieter trotzdem, bezeichnen dies die Juristen als "verbotene Eigenmacht", die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichten kann. Versäumt es der Vermieter, das geräumte Inventar einzulagern, ein Verzeichnis über diese Gegenstände zu erstellen und den Wert dieser Gegenstände schätzen zu lassen, hat er dem Mieter Schadensersatz zu leisten, wenn ihm nicht der Beweis gelingt, dass die vom Mieter gemachten Wertangaben unplausibel sind. In diesem Fall trägt also der Vermieter die Beweislast dafür, dass die vom Mieter gemachten plausiblen Angaben zum Wert nicht stimmen.

Wie der Bundesgerichtshof in einer jüngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 288/09) nochmals bestätigt hat, darf ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung seiner Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter es versäumt hat, über diese fristgerecht abzurechnen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Wie der Bundesgerichtshof betont, ist der Mieter bereits dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht. Interessant an dieser Entscheidung ist der Hinweis des BGH, dass dieses Rückbehaltungsrecht auch dann gilt, wenn der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen bereits abgerechnet hat, aber für die materielle Richtigkeit der Abrechnung noch keinen Beweis erbracht hat, weil, wie in diesem Fall, Einsichtnahme in die Belege für den Mieter wegen der großen Entfernung zwischen Wohnort und Wohnort des Vermieters unzumutbar gewesen ist.

Tipp: Rechnet Ihr Vermieter nicht in der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ab, sollten Sie immer den Rat des Mietervereins einholen.