Rechtssichere Zustellung von Erklärungen

Wer kündigt, muss dies fristgerecht tun. Gleiches gilt z.B. auch, wenn Einwendungen gegen die Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung fristgerecht erhoben werden sollen. Die Beachtung der Frist ist das eine, der Nachweis für die Zustellung der Einwendung das andere. Rechtsgeschäftliche Erklärungen sind also nicht nur rechtzeitig abzugeben - im Streitfalle muss der Mieter auch beweisen, dass die Kündigung dem Vermieter fristgerecht zuging oder die Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig übergeben wurden. Bei der rechtssicheren Zustellung von Erklärungen geht es also sowohl um die Beweisbarkeit des Zuganges der Erklärung, als auch um die Beweisbarkeit des Zeitpunktes, in dem die Erklärung zugegangen ist.

Wer schriftlich kündigt oder Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhebt (das Mietrecht kennt weitere Fälle, in denen der Mieter Erklärungen abgeben muss) und dies mit einfachem Brief tut, besitzt keine Chance, den Beweis des Zuganges zu erbringen. Auch bei einem Einschreiben mit Rückschein ist der Zugang keineswegs stets gesichert. Wird der Empfänger nicht angetroffen und lediglich mit Formzettel des Briefboten aufgefordert, den Brief innerhalb von zwei Wochen beim Postamt abzuholen, erhält der Absender den "Rückschein" mit der Unterschrift des Empfängers nur dann, wenn diese Abholung auch erfolgt. Unterlässt der Vermieter den Gang zum Postamt, haben Sie Ihr Schreiben nicht wirksam zugestellt.

Auch bei dem sogenannten Einwurf-Einschreiben dokumentiert die Post lediglich den Einwurf in den Briefkasten des Empfängers. Eine Quittung erfolgt nicht. Der BGH hält diese Form der Zustellung für unsicher, weil wegen möglicher Fehler des Postzustellers der Beweiswert gering ist. Eine rechtssichere Zustellung der gewünschten Erklärung kann nur erfolgen,

  • über die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher, was teuer, häufig unpraktikabel ist und zu zeitlichen Verzögerungen führt,
  • durch Einwurf oder Übergabe der Erklärung durch einen Boten.


Dies ist der sicherste und oftmals schnellste Weg, eine Erklärung dem Vermieter zuzustellen. Der Bote sollte das fragliche Schreiben vorher gelesen haben, damit er bezeugen kann, was er dem Vermieter ausgehändigt oder in dessen Briefkasten geworfen hat (der Einwurf in den Briefkasten ist nach üblicher Rechtsprechung während der normalen Leerungszeiten beim Empfänger bis 16.00 Uhr möglich). Über diese Form der Zustellung sollte der Bote eine kurze Bestätigung ausstellen. Dann sind Sie auch der sicheren Seite.

Einwendungsfrist von 12 Monaten auch bei Pauschale!

Wurden im Mietvertrag lediglich Pauschalen und keine Vorauszahlungen für einzelne Betriebskostenarten vereinbart, erübrigt sich jede Abrechnung. Der Mieter hat die vertraglich festgelegte Pauschale zu zahlen, ohne dass es einer Abrechnung bedarf. Rechnet jedoch der Vermieter trotzdem ab und führt die Abrechnung zu einer Nachzahlung des Mieters, so muss der Mieter aufpassen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (BGH VIII ZR 148/10) entschieden, dass diese Einwendungsfrist auch dann gilt, wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellt, obwohl vertraglich eine Pauschale vereinbart wurde, die eine Abrechnung überflüssig macht.

Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung mit der Überlegung, dass die genannte Frist (auch der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf einer Abrechnungsperiode abgerechnet haben) für Rechtssicherheit sorgen soll. Ist die 12-monatige Frist verstrichen, sollen Streitigkeiten über die Betriebskosten nicht mehr möglich sein. Dies gilt es jetzt auch zu beachten, wenn der Vermieter die Pauschale im Mietvertrag ignoriert und trotzdem abrechnet.

Ab Mai 2012 kein analoger Fernsehempfang mehr möglich

Im Moment wird der Satellitenempfang sowohl in analoger wie auch in digitaler Technik angeboten. Dies ist jedoch nur noch bis Ende April 2012 der Fall. Danach wird der analoge Satellitenempfang von Fernseh- und Rundfunksendern eingestellt. Betroffen hiervon sind also Haushalte, die entweder mit einer eigenen Parabolantenne oder mit einer Gemeinschaftsparabolantenne ihre Programme noch in Analogtechnik empfangen. Der Analogbetrieb wird jedoch von den privaten Fernsehveranstaltern und auch von den öffentlich-rechtlichen Fernsehanstalten Ende April 2012 abgeschaltet. Danach besteht nur noch die Möglichkeit des digitalen Empfangs. Dies bedeutet, dass die private Parabolschüssel oder die Hausverteileranlage umgerüstet werden müssen, soweit diese nicht bereits digitaltauglich sind. Ist dies nicht der Fall, muss ein digitaltauglicher Empfangskopf in der Parabolantenne installiert werden. Wer sich nicht sicher ist, ob seine Empfangsanlage analog oder digital arbeitet, kann dies herausfinden, indem er bei gängigen TV-Programmen (z.B. ARD, ZDF, RTL, Sat1 oder Pro7) auf der Videotext-Seite 198 einen entsprechenden Hinweis abruft. Derjenige, der dort den Hinweis findet, dass sein analoges Angebot am 30.4.2012 abgeschaltet wird, sollte handeln.

Tipp: Sprechen Sie bei einer gemeinschaftlichen Anlage rechtzeitig Ihren Vermieter an, um zu klären, ob eine Umrüstung erforderlich ist.

Wohnungsräumung durch einstweilige Verfügung?

Will der Vermieter die Wohnung gegen den Willen des Mieters räumen, muss er regelmäßig Klage auf Herausgabe der Wohnräumlichkeiten erheben. Ein Antrag auf Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes, also per Eilantrag, ist nur unter den Voraussetzungen des § 940 a ZPO möglich. Diese Vorschrift bestimmt, dass die Räumung von Wohnraum durch die einstweilige Verfügung nur bei verbotener Inbesitznahme durch den Mieter oder aber bei "einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben" angeordnet werden kann. Das Amtsgericht Hamburg (MZM 2010, 667) hatte eine derartige Fallkonstellation zu entscheiden und die Räumung zugelassen, weil die Bewohner gewaltbereit waren und von ihnen akute Bedrohungen für die anderen Mieter ausgegangen waren.

"Kalte" Räumung der Wohnung ist für den Vermieter risikoreich

Der Bundesgerichtshof hat erneut in einer aktuellen Entscheidung (BGH NJW 2010, 3434) auf die Risiken einer "kalten" Räumung ohne Räumungstitel verwiesen. Gelegentlich neigen Vermieter dazu, die Abwesenheit des Mieters, der nicht mehr auffindbar ist, zu nutzen, um die Wohnung ohne Einleitung eines Räumungsrechtsstreites zu räumen, damit rasch eine Neuvermietung erfolgen kann. Dies ist in gewisser Weise verständlich, weil der Vermieter bis zum Erlass eines (Versäumnis-) Räumungsurteiles keine Mietzahlungen erhält und für die Zwangsräumung dann auch noch die Räumungskosten über den Gerichtsvollzieher leisten muss. Trotzdem ist diese Art von Selbsthilfe mit erheblichen Risiken verbunden. Bei der sogenannten "kalten" Räumung handelt es sich im rechtlichen Sine um "verbotene Eigenmacht", für deren Folgen der Vermieter gem. § 231 BGB haftet und zwar völlig verschuldensunabhängig. Dies bedeutet, dass er dem Mieter, der möglicherweise plötzlich wieder auftaucht, zum Schadensersatz verpflichtet wäre. Im fraglichen Fall hat dieser Mieter 60.000,00 € Schäden behauptet, die vom BGH auch als plausibel gewertet wurden. Im Streitfalle ist es dann Aufgabe des Vermieters zu belegen, dass die Angaben des Mieters falsch waren.