Der Bundesgerichtshof hatte bereits entschieden (BGH VIII ZR 50/09), dass die formularmäßige, also kleingedruckte Mietvertragsklausel, wonach der Mieter die laufende Schönheitsrenovierung für Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen in der Farbe "weiß" vorzunehmen hat, unwirksam ist. Zur Begründung hatte der BGH ausgeführt, dass der Mieter während der Mietdauer nicht zu stark in seinen persönlichen Entscheidungen eingeengt werden darf. Wir hatten an anderer Stelle über diese Entscheidung bereits berichtet.

Aktuell hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 14.12.2010 (VIII ZR 198/10) diese Rechtsprechung weiter entwickelt und jetzt die Farbvorgabe "weiß" auch für die sogenannte Auszugsdekoration des Mieters als unzulässig bezeichnet. Der BGH hat ausgeführt, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter diesen auch dann unangemäß einengt, wenn sich die Farbvorgabe nicht nur auf die laufende Renovierung bezieht, sondern auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Zutreffend wird in der Entscheidungsbegründung darauf hingewiesen, dass mit dieser Farbvorgabe die Gestaltungsfreiheit des Mieters deshalb unangemessen eingeschränkt ist, weil sich ein kostenbewusster Mieter angesichts einer derartigen Verpflichtung schon während des laufenden Mietverhältnisses daran gehindert sehen könnte, in anderen dezenten Farbtönen zu streichen.

Tipp: Enthält der Mietvertrag eine formularmäßig vorformulierte Verpflichtung des Mieters, "weiß" zu streichen, führt dies zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel. Bevor Sie daher zum Pinsel greifen oder einen Handwerker beauftragen, sollten Sie Ihren Mietvertrag daher von uns überprüfen lassen.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Kündigungsrecht gegeben ist, weil der Mieter die vertraglich festgelegte Pflicht verletzt hat, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will.

Die zu entscheidende Frage hat praktische Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat die in Streit stehende Frage nicht mit ja oder nein beantwortet, sondern ausgeführt, dass es dem Vermieter zumutbar sein kann, vor Ausspruch der Kündigung einen gerichtlichen Duldungstitel zu erwirken, um die Besichtigung durchführen zu können. Die Frage der Zumutbarkeit hängt von den Einzelumständen und davon ab, ob sich der Mieter beharrlich, also dauerhaft und konsequent, geweigert hat, den Zutritt zu ermöglichen.

Tipp: Will Ihr Vermieter verkaufen und Ihre Wohnung möglichen Interessenten anbieten, wird eine dauerhafte Verweigerung der Zutritts nicht erfolgreich sein. Grundsätzlich ist daher eine gewisse Konzilianz notwendig, wobei allerdings die Belastung des Mieters so gering wie nur irgend möglich gehalten werden muss. Notfalls muss der Vermieter Sammeltermine mit mehreren Interessenten durchführen, damit Sie nicht zu oft gestört werden. Termine können nicht einseitig durch den Vermieter vorgegeben, sondern müssen einvernehmlich abgestimmt werden.

Der Deutsche Mieterbund hat die von den Mietern bundesweit gezahlten Durchschnittswerte für Nebenkosten, bezogen auf das Jahr 2009, aktuell ermittelt. Danach bezahlen in Deutschland die Mieter pro Quadratmeter im Monat durchschnittlich 2,19 € für Betriebskosten. Berücksichtigt man alle auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten, ergibt sich sogar ein Wert von 2,94 €/qm/Monat. Für eine 80 qm große Wohnung, so der DMB, müssten bei Berücksichtigung aller Kosten damit bis zu 2.822,40 €/Jahr (2009) für Mietnebenkosten aufgebracht werden.

Wie der Deutsche Mieterbund ausführt, gibt es regional große Unterschiede. Generell lässt sich jedoch feststellen, dass die sogenannten "kalten Betriebskosten" wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart oder Antenne/Kabel im Jahr 2009 generell teurer geworden sind. Dieser Trend wird sich auch im Jahre 2010 fortsetzen.

Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag zugesichert, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen. Dies ist zwischenzeitlich gesicherte Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell (BGH VIII ZR 209/10) mit folgendem Fall zu beschäftigen: Laut Mietvertrag besaß die Wohnung 50 qm und wurde möbliert vermietet. Tatsächlich war die Wohnung aber nur 44,3 qm groß, so dass der Mieter aufgrund der 11,5%-igen Flächenabweichung die Miete kürzte. Der Vermieter klagte den Differenzbetrag ein und bekam vom Landgericht Berlin recht. Das LG Berlin vertrat die Auffassung, der Umfang der Minderung entspreche ausnahmsweise nicht dem Umfang der Flächenabweichung, weil die Wohnung möbliert vermietet wurde und die Einrichtung ja vollständig vorhanden und in Ordnung sei. Deshalb sei die Nutzungsmöglichkeit für den Mieter aufgrund der geringeren Fläche nicht so erheblich beeinträchtigt wie bei einer leer vermieteten Wohnung. Der BGH war völlig anderer Meinung. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% ist der Mieter auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechtigt, den Mietzins entsprechend zu reduzieren (Hinweis: Er kann auch zu viel gezahlte Miete innerhalb der Verjährungsfrist zurückfordern).