Immer sinnvoll: Abnahmeprotokoll bei Einzug und Auszug
Ein gemeinsam vom Mieter und Vermieter unterzeichnetes Protokoll, das den Zustand der Wohnung bei Einzug definiert, verhindert Streit bei Auszug und ermöglicht dem Mieter den Nachweis, dass die Mängel bei Einzug bereits vorhanden waren. Genauso wichtig ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolles bei Rückgabe der Mietsache. Hier sollten möglichst alle Räume mit Nebenräumen genauestens beschrieben und etwaige Mängel aufgelistet werden. Auch Angaben zum Renovierungszustand der Wohnung sind sinnvoll, ebenso das Erfassen der Zählerstände.
Eine Verpflichtung der Mietvertragsparteien zur Erstellung eines gemeinsamen Protokolles gibt es nicht. Trotzdem ist es zum Schutz des Mieters und zur Streitvermeidung ratsam, auf die Erstellung eines Protokolles zu drängen. Dies ist nur verwertbar, wenn es sowohl vom Vermieter wie auch vom Mieter unterschrieben wird. Ohne Unterschrift hat es keine unmittelbare Beweisfunktion. Anders jedoch, wenn das Protokoll die Unterschriften enthält. Der Bundesgerichtshof qualifiziert dann das Abnahmeprotokoll als sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis iSd § 397 Abs. 2 BGB mit der Folge, dass der Mieter nur für jene Mängel in Anspruch genommen werden kann, die im Protokoll vermerkt wurden. Dies bedeutet, dass der Vermieter in der Regel das Risiko trägt, dass das Protokoll unvollständig abgefasst wird. Ausnahmsweise ist dies nur dann anders, wenn der Mieter einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder ein Mangel trotz sorgfältiger Besichtigung der Wohnung nicht zu erkennen war.
Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nur bei begründetem Anlass
Regelmäßig ist die letzte Betriebskostenabrechnung die Basis für eine Anpassung der künftigen Vorauszahlungen. Insbesondere darf der Vermieter nicht etwa einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von (z.B.) 10% vornehmen, weil er unterstellt, dass die Nebenkosten in Zukunft steigen werden. Wie der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.9.2011, VIII ZR 294/10) festgestellt hat, dürfen Kostensteigerungen in der Zukunft nur berücksichtigt werden, wenn bereits konkrete Umstände eingetreten sind oder sicher erwartet werden können. Der Hinweis des Vermieters auf die allgemeine Teuerungsrate reicht hier definitiv nicht aus. Hat jedoch z.B. der Energieversorger Preissteigerungen konkret angekündigt, kann dies bei Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden. Will der Vermieter deshalb erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, hat er dies zu begründen. Ohne Berücksichtigung etwaiger zu erwartender Kostensteigerungen orientiert sich die künftige Höhe der Vorauszahlungen stets am Ergebnis der aktuellen Betriebskostenabrechnung. Dessen Ergebnis ist zu zwölfteln, um die monatliche Nebenkostenvorauszahlung zu ermitteln.
Schimmelpilze in der Arztpraxis
Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 19.7.2011, 24 U 31/11) hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Arztpraxis den Mietzins mindern kann, weil sich in den Praxisräumlichkeiten Schimmel gebildet hatte. Das OLG Düsseldorf hat diese Frage selbstverständlich bejaht. Schimmelpilze in einer Arztpraxis berechtigen den Mieter zu einer Minderung. Allerdings gilt auch hier wie im Wohnungsmietrecht, dass sich die Höhe der Mietminderung am Ausmaß der Ausbreitung des Schimmels und insbesondere an der Frage orientiert, ob der Schimmelpilz bereits gesundheitsgefährdend ist. Muss letzte Frage bejaht werden, kann der Mieter auch fristlos kündigen, wenn er dem Vermieter den Mangel vorher angezeigt und dieser nicht alsbald für Abhilfe gesorgt hat.
Mieterhöhung erst nach vollständig durchgeführter Modernisierung
Wie das Landgericht Karlsruhe in einer Entscheidung vom 22.7.2011 (9 S 396/10) klargestellt hat, ist eine Mieterhöhung des Vermieters wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen nur dann wirksam, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens die Modernisierungsarbeiten vollständig abgeschlossen sind. Erhöht der Vermieter voreilig vor Ende der Arbeiten, löst dies noch keine Verpflichtung des Mieters aus, den erhöhten Mietzins zu entrichten.
Tipp: Werden in Ihrer Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt, sollten Sie bei Zugang der Mieterhöhungserklärung prüfen, ob alle Arbeiten tatsächlich vollständig erledigt sind.
Pflicht des Vermieters zur Mängelbeseitigung besteht trotz Kündigung bis zum ende des Mietverhältnisses
Das AG Neustadt (WM 12/11, S. 671) gab dem Mieter Recht, der die Mängelbeseitigung wegen Feuchtigkeit und Holzwurmbefall vom Vermieter verlangte, obwohl das Mietverhältnis bereits gekündigt war. Im vorliegenden Rechtsstreit gab es zwar kein Urteil, sondern einen Kostenbeschluss im Rahmen der Hauptsacheerledigung, weil vor der Beendigung des Gerichtsverfahrens der betroffene Mieter ausgezogen war. Die Kosten des Verfahrens wurden jedoch dem Vermieter auferlegt, weil dieser zur Mängelbeseitigung verpflichtet war. Da der Vermieter vor Klageerhebung bereits mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden war, befand er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Durch den Auszug hat sich der Rechtsstreit erledigt - jedoch mit der oben beschriebenen Kostenfolge zu Lasten des Vermieters.