Der Bundesgerichtshof (BGH XIII ZR 65/11) hat nochmals bestätigt, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit nicht automatisch mit der Beendigung des Mietverhältnisses endet. Besteht das Sicherungsbedürfnis des Vermieters fort, muss der Vermieter eine geleistete Mietkaution nicht ausbezahlen. Endet mit dem Ende der Mietzeit auch eine vom Mieter gestellte Bankbürgschaft, besitzt der Vermieter bei bestehendem Sicherungsbedürfnis auch den Anspruch auf Stellung einer "neuen" Kaution.

Grundsätzlich darf der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht gegen die letzten Mietforderungen des Vermieters verrechnen. Hierdurch würde die Sicherheit des Vermieters beseitigt. Wer als Mieter diese Verrechnung trotzdem vornimmt, riskiert, dass der Vermieter die nicht gezahlten Mieten erfolgreich einklagt.

Die Gerichte gehen mehrheitlich davon aus, dass der Vermieter innerhalb der ersten 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen kann. Im Einzelfall kann diese Frist auch länger sein. Falsch ist jedoch die weit verbreitete Auffassung zahlreicher Vermieter, er könne sich in jedem Fall 6 Monate mit der Abrechnung Zeit lassen. Dies ist falsch. Er muss sich bemühen, über die Kaution unverzüglich abzurechnen. Nur wenn dies nicht möglich ist, ergeben sich längere Fristen.

Das Kammergericht Berlin hat in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 10.3.2011 (8 U 187/10) die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter Anspruch auf Mietzahlungen besitzt, wenn das Mietverhältnis wirksam gekündigt worden war und der Vermieter nach Auszug des Mieters, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume renoviert hat, sodass eine Nutzung der Räumlichkeiten ausgeschlossen war. Das Kammergericht Berlin hat entschieden, dass in diesem Fall ein Mietzahlungsanspruch des Vermieters nicht besteht. Immer dann, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben ist, besteht eine Zahlungspflicht des Mieters nicht. Unerheblich, so das Kammergericht Berlin, sei, dass die Mieter zum Zeitpunkt der Renovierungsmaßnahmen bereits ausgezogen waren. Das Gericht hat hierzu ausgeführt, dass es nicht darauf ankommen kann, ob der betroffene Mieter subjektiv beeinträchtigt ist oder, wie in diesem Fall, diese subjektive Beeinträchtigung fehlt, weil ein Auszug bereits erfolgt war. Entscheidend ist allein die objektive Bewertung des Zustandes der Räumlichkeiten. Waren diese renovierungsbedingt nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar, entfällt damit auch der Mietzahlungsanspruch des Vermieters.

Grundsätzlich haben die Mieter das Recht, unbehelligt zu bleiben. Besuche des Vermieters müssen nur dann geduldet werden, wenn der Vermieter für die Besichtigung der Wohnung ein berechtigtes Interesse besitzt. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn er das Haus/die Wohnung verkaufen oder umgestalten will oder wenn eine Neuvermietung ansteht.

In einem jüngst vom Landgericht München II entschiedenen Fall (12 S 1118/08) hatten die Mietvertragsparteien ein im Detail definiertes Wohnungsbesichtigungsrecht des Vermieters vereinbart. Danach durfte der Vermieter die Mietsache "zur Prüfung des Zustandes in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung" betreten. Im Vertrag waren auch bestimmte Uhrzeiten und Wochentage für diese Wohnungsbesichtigungen angegeben.

Das Landgericht München II kam zu dem Ergebnis, dass die formularmäßige Vertragsklausel, wonach der Vermieter "in angemessenen Abständen" besichtigen darf, viel zu unbestimmt sei. Ferner bemängelten die Richter, dass reine Routinekontrollen grundsätzlich unzulässig seien. Erfreulich!

Am 29.3.2012 hatte der Bundestag über den "Entwurf eines Gesetzes zur Sicherung bezahlbarer Mieten und zur Begrenzung von Energieverbrauch und Energiekosten", eingebracht von der Fraktion Die Linke, zu beraten. Bereits der Rechtsausschuss des deutschen Bundestages hatte die Empfehlung gegeben, den Entwurf abzulehnen. Dies ist aus Mietersicht höchst bedauerlich. Mit diesem Gesetz sollte ein weiterer Mietpreisanstieg verlangsamt werden. Vorgesehen war konkret, dass der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr um 20% in drei Jahren, sondern nur noch um 15% in vier Jahren erhöhen darf. Auch die Modernisierungsumlage sollte gesenkt werden. Nach geltender Rechtslage darf der Vermieter Modernisierungskosten in Höhe von 11% auf die Jahresmiete umlegen. Der Gesetzesentwurf sah eine Begrenzung auf 9% vor. Leider bleibt es bei der bisherigen Rechtslage.