Der BGH (VIII ZR 277/11) hatte sich jüngst mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter auch bei einem mietrechtlich einfach gelagerten Routinefall verpflichtet ist, dem Vermieter Anwaltskosten zu erstatten. In der fraglichen Entscheidung wurde der Mieter, der unstreitig mit zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand geraten war, vom Rechtsanwalt des Vermieters angemahnt. Weil Zahlung ausblieb, erfolgte - ebenfalls durch den Rechtsanwalt des Vermieters - der Ausspruch der fristlosen Kündigung. Sowohl die Mahnung wie auch die ausgesprochene Kündigung waren berechtigt, weil der Mieter tatsächlich seine Zahlungspflichten vernachlässigt hatte. Ob er allerdings auch noch aus dem Gesichtspunkte des Schadensersatzes verpflichtet ist, die deshalb angefallenen Rechtsanwaltsgebühren zu erstatten, ist jeweils am Einzelfall zu messen. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist mittlerweile geklärt, dass der Mieter nicht immer die durch ihn verursachten Rechtsverfolgungskosten zu ersetzen hat. Vielmehr beschränkt sich diese Verpflichtung nur auf solche Kosten, die nach den jeweiligen Umständen vernünftig, erforderlich und zweckmäßig waren. Bei einfach gelagerten mietrechtlichen Routinefällen, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten nicht zu rechnen ist, kann der geschädigte Vermieter eine erstmalige Geltendmachung seiner Rechte grundsätzlich selbst vornehmen. Der Einschaltung eines Rechtsanwaltes bedarf es nicht. Der Bundesgerichtshof ließ in dieser Entscheidung offen, ob ein Anspruch des Vermieters bestanden hätte, wenn er geschäftlich unerfahren oder zur Wahrnehmung seiner Rechte verhindert ist.

Tipp: Werden Sie von Ihrem Vermieter aufgefordert, dessen Rechtsanwaltskosten zu erstatten, sollten Sie grundsätzlich beim Mieterverein nachfragen. Es kommt stets auf den Einzelfall an.

Hatte der Vermieter die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen auf Grundlage einer fehlerhaften Abrechnung erhöht, so war der Mieter nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes verpflichtet, die Erhöhung der Vorauszahlungen zu akzeptieren. Der BGH hatte in mehreren Urteilen entschieden, dass zur Erhöhung der Vorauszahlungen lediglich eine formell wirksame Abrechnung genügen würde. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung komme es nicht an. Diese Entscheidungen wurden auch vom Deutschen Mieterbund heftig kritisiert. In einer neuen Entscheidung ist der Bundesgerichtshof jetzt ausdrücklich von seiner früheren Rechtsprechung abgerückt. Er hat nunmehr entschieden, dass der Vermieter die Vorauszahlungen nur anhand einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung erhöhen kann. Bei seinen früheren Entscheidungen, so der BGH in seiner Entscheidungsbegründung, wurde nicht berücksichtigt, dass die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen seien. Die frühere Rechtsprechung, so der BGH in erfreulicher Selbstkritik, hätte dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen zu erheben, die ihm gar nicht zustünden. Außerdem, so der BGH, könne es nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe. Stimmt!

Gibt es mietvertraglich keine besonderen Abreden, galten bislang folgende formelle Mindestangaben für eine Betriebskostenabrechnung:

• Angabe der Gesamtkosten
• Angabe des Verteilerschlüssels mit evtl. Erläuterung dieses Schlüssels
• Berechnung des Anteils des Mieters und
• Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen.

Der BGH hat zuletzt in zahlreichen Entscheidungen die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung gelockert. Im vorliegenden Fall (BGH VIII ZR 197/11) hatte er über eine Nebenkostenabrechnung zu entscheiden, in der Angaben über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen fehlten. Der BGH hat hierzu entschieden, dass durch das Fehlen dieser Angabe die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht in Frage gestellt wird. Der Mieter könne anhand seiner eigenen Unterlagen ohne Weiteres feststellen, ob dies zu Recht geschehen ist oder nicht. Wenn der Vermieter die Vorauszahlungen des Mieters fälschlicherweise mit "Null" angegeben hat, würde dies wegen der leichten Erkennbarkeit eines Fehlers die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht berühren, so der BGH. Selbstverständlich hat der Mieter die Möglichkeit darauf hinzuweisen, dass er Vorauszahlungen geleistet hat. Trotzdem bleibt die ihm zugesandte Nebenkostenabrechnung wirksam.

Wie der Deutsche Mieterbund in einer Presseerklärung am 18.6.2012 mitgeteilt hat, werden in Deutschland bis zum Jahr 2017 geschätzte 825.000 Mietwohnungen fehlen, insbesondere in den Ballungszentren, Groß- und Universitätsstädten. Schon heute, so der DMB, fehlen bereits mehr als 100.000 Mietwohnungen in 10 Großstädten Deutschlands. Bis zum Jahr 2017 wird sich der Fehlbestand drastisch erhöhen, wenn weiterhin jährlich nur 60.000 - 70.000 Mietwohnungen neu gebaut werden. Die Folgen dieser Entwicklung sind gravierend: Mietpreissteigerungen, insbesondere bei Wieder- und Neuvermietung, werden die Folge sein. Am stärksten betroffen hiervon sind die 10% der Mieterhaushalte, die im Jahr umziehen, junge Familien, die eine Familie gründen und eine gemeinsame Wohnung beziehen wollen und Studenten, die zum Studium in die Stadt ziehen. Bei der Wieder- und Neuvermietung werden regelmäßig Mietanhebungen vorgenommen. Zusätzlicher Druck auf die Mieterhaushalte entsteht auch deshalb, weil durch teure energetische Modernisierungen ebenfalls Mieterhöhungen kommen werden. Deshalb fordert der DMB, dass die Bundesregierung die steuerlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau verbessern und sich deutlich für den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus aussprechen muss. Gleichzeitig fordert der DMB, dass bei Neuvertragsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10% überschritten werden darf.