Vorgetäuschter Eigenbedarf - trotzdem kein Schadensersatz?

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde und er deshalb ausgezogen ist, ein Schadensersatzanspruch zusteht, wenn sich herausstellen sollte, dass der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf gar nicht besitzt und die Kündigung nur das Ziel hatte, den Mieter in jedem Fall loszuwerden. Nach der jüngsten Entwicklung in der Rechtssprechung kann der Mieter vom Vermieter, der aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs gekündigt hat, jedoch dann keinen Schadensersatz verlangen, wenn beide Parteien einen Vergleich schließen, der das Mietverhältnis trotz bestehender Zweifel am Eigenbedarf beenden soll.

Tragender Gedanke dieser Rechtssprechung ist der Umstand, dass grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch nur dann gegeben ist, wenn zwischen Täuschung und Handlung ein Kausalzusammenhang besteht, wenn also in unserem Beispiel der Mieter ausgezogen ist, weil er durch die Kündigung getäuscht wurde. Schließen jedoch Mieter und Vermieter einen Räumungsvergleich ab und einigen sich einvernehmlich auf den Auszug und dessen Zeitpunkt, so haben die Parteien damit einen "Schlussstrich" gezogen und damit den Zweifel/Streit über die Frage beendet, ob der Eigenbedarf des Vermieters tatsächlich vorliegt. Diese Rechtssprechung ist dogmatisch schwer verständlich, weil letztlich der Ausspruch der (zweifelhaften) Eigenbedarfskündigung den Auszug herbeigeführt hat. In rechtlicher Sicht wird jedoch nicht mehr auf die Kündigung abgestellt, sondern auf den Vergleich zwischen Mieter und Vermieter, der Schadensersatzansprüche nicht mehr zulässt, falls der Mieter nach Auszug feststellt, dass eine völlig andere Person als die in der Kündigungserklärung genannte die Wohnung bezogen hat.

Schriftform? Textform?

Juristen unterscheiden zwischen Schriftform oder Textform. Schriftform bedeutet, dass die Erklärung (des Vermieters oder des Mieters) zu Papier gebracht, also schriftlich (handschriftlich genügt), und zusätzlich eigenhändig unterschrieben werden muss. Bei der Textform ist die Unterschrift nicht erforderlich.

Soll das Mietverhältnis durch den Mieter oder Vermieter gekündigt werden, so muss zwingend die Schriftform eingehalten werden. Erklärungen ohne Unterschrift sind dann formunwirksam, wie dies zum Beispiel bei Erklärungen per Fax oder E-Mail der Fall ist. Mündliche Kündigungserklärungen sind demnach ebenso nicht möglich.

In einigen Fällen schreibt das Gesetz vor, dass es ausreicht, wenn die Textform eingehalten wird, also die Erklärung ohne eigenhändige Unterschrift. Hier reicht aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und das Schriftstück erkennen lässt, wann die Erklärung erkennbar zu Ende ist, zum Beispiel durch Nachbildung der Unterschrift mit Hilfe eines Faksimile-Stempels oder mit der Aufnahme des Namens. Hier ist also eine eigenhändige Unterschrift nicht nötig. Dies gilt zum Beispiel bei Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder auch bei der Zurückbehaltung der Miete. Immer da, wo es auf eine besondere Warnfunktion oder auf besondere Sicherheitsstandards nicht so stark ankommt, reicht die Textform aus. Bei Kündigungen oder auch bei Abschluss eines qualifizierten Zeitmietvertrages ist dies anders. Hier ist die Unterschrift zwingend erforderlich.

12 Monate manchmal länger als ein Jahr

Das Landgericht Frankfurt hatte zu entscheiden, ob Einwendungen des Mieters gegen die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, die am 8.10.2010 zuging, noch am 24.10.2011 geltend gemacht werden können. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB bestimmt, dass der Mieter "spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Zugang der Abrechnung" Einwendungen dem Vermieter mitteilen muss. Spätere Einwendungen sind in der Regel nicht mehr möglich. Das Landgericht Frankfurt hat sehr ausführlich begründet, dass die genannte Vorschrift so auszulegen ist, dass das Fristende stets auf das Ende des Kalendermonates fällt, in dem genannten Beispiel also auf den 31.10.2011 (für Interessierte: LG Frankfurt 16 S 47/12 in WM S. 40/2013). Die Überlegung des Landgerichtes Frankfurt zu Ende gedacht bedeutet dies, dass der Mieter im Einzelfall bis zu (knapp) 13 Monate Zeit besitzen kann, Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben. Die Entscheidung des LG Frankfurt ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Der BGH muss hier letztinstanzlich entscheiden.

Tipp: Diese Frist sollte man tunlichst nicht ausreizen, sondern möglichst zeitnah reagieren.

Schnee schippen

Nach einer Umfrage schippen 37% der Hauseigentümer keinen Schnee und verstoßen damit gegen Verkehrssicherungspflichten. 35% der befragten Vermieter gehen davon aus, dass generell der Mieter Schnee schippen und bei Eis streuen muss. 3% sind der Auffassung, dies alles sei Sache der Kommunen und 4% hatten keine Meinung zu der Frage, wer für den Winterdienst verantwortlich ist. Richtig ist: Grundsätzlich ist der Vermieter für den Winterdienst verantwortlich. Er kann diese Verpflichtung allerdings per Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Sind Sie über Ihre Verpflichtung im Unklaren, ob Sie im Winter Schnee schippen und bei Eis streuen müssen, schauen Sie in den Mietvertrag. Enthält dieser keine Verpflichtung des Mieters, tätig zu werden, ist es Aufgabe des Vermieters, für gefahrlose Nutzung des Gehsteiges zu sorgen.

Neuvertragsmieten in Deutschland explodieren

Der Deutsche Mieterbund hat aktuell auf den von einem Hamburger Forschungsinstitut vorgelegten Mietspiegelindex 2012 verwiesen. Dort wurden die Bestandsmieten erfasst. Mit einer durchschnittlichen Steigerung von 1,2% sind diese Bestandsmieten etwas stärker als im Vorjahr gestiegen, wobei große regionale Unterschiede bestehen. Untersucht wurden 15 Großstädte in Deutschland. Die erarbeiteten Werte zeigen jedoch deutlich, dass die Neuvertragsmieten deutlich die Bestandsmieten übersteigen, zum Teil bis zu 30%. Mieter, die eine neu errichtete Neubauwohnung beziehen, müssen daher mit beträchtlichen Mietforderungen rechnen. Die Untersuchung zeigt aber insbesondere, dass ein steiler Anstieg der Bestandsmieten bevorsteht. Die Mieten von heute treiben die in den Mietspiegeln ausgewiesenen Vergleichsmieten zwangsläufig nach oben. Um diese Preisspirale nicht weiter zu beschleunigen, fordert der DMB, dass bei Neuvertragsmieten eine Kappungsgrenze eingeführt wird, um den Mietanstieg wirksam zu bekämpfen. Diese Kappungsgrenze steht bislang aus.

Auch hohe Energiekosten treiben die Wohnkosten für die Mieter auf neue Rekordniveaus. Weil 250.000 Wohnungen in Deutschland fehlen und derzeit die Zahl der Haushalte anwächst (zwischen 2002 und 2010 stieg die Zahl von 38,7 Mio. auf 40,3 Mio.), werden sich die Mieter auf insgesamt steigende Belastungen einstellen müssen. Derzeit geben sie im Durchschnitt 34,1% ihrer Konsumausgaben für Miete und Energie aus.

"Wir steuern geradewegs auf eine neue Wohnungsnot zu", schlussfolgerte Mieterbund-Präsident Rips. Deshalb geht der Appell an die Politik, die Mieter vor weiter steigenden Wohnkosten zu schützen.