NEU: Kappungsgrenze von 15%
Als Grenze für Mieterhöhungen galt zuletzt die sogenannte Kappungsgrenze von 20 %, die Mieterhöhungen in drei Jahren auf diese 20% begrenzt. Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wurden die Landesregierungen gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB ermächtigt, in Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, für maximal fünf Jahre anzuordnen, dass die Kappungsgrenze nur 15 % beträgt. Die Bayerische Landesregierung hat hiervon Gebrauch gemacht und in zahlreichen Gemeinden die Kappungsgrenze auf 15 % beschränkt. Im Regierungsbezirk Mittelfranken betrifft dies die kreisfreien Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen.
Achtung:
Die Kappungsgrenze findet nur Anwendung bei Erhöhungen gemäß § 558 BGB, also bei Mieterhöhungen "bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete". Es handelt sich hierbei um Mieterhöhungen, die der Vermieter vornehmen kann, wenn der bisherige Mietzins nicht mehr dem Wohnwert der Wohnung ("Vergleichsmiete") entspricht. Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert und daher hinsichtlich der Qualität verbessert, gilt diese Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nicht.
Wohnraum- und Garagenmietvertrag
Nicht selten besteht Streit über die Frage, ob der Vermieter das Vertragsverhältnis für die Nutzung der Garage bei Aufrechterhaltung des Wohnraummietverhältnisses isoliert kündigen kann. Die Beantwortung hängt davon ab, ob für Wohnung und Garage ein einheitlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde oder ob zwei verschiedene Vertragsverhältnisse bestehen. Der Bundesgerichtshof geht im Regelfall davon aus, dass es sich um einen einheitlichen Mietvertrag handelt, wenn Wohnung und Garage auf dem selben Grundstück liegen und ein einheitlicher Mietvertrag Verwendung gefunden hat. Im vorliegenden Fall (BGH VIII ZR 245/12) hat der Bundesgerichtshof diese Einheitlichkeit jedoch verneint und zwar deshalb, weil in dem Mietvertrag für Wohnraum und Garage unterschiedliche Kündigungsfristen vereinbart wurden. Hieraus schloss der BGH, dass nach dem Willen der Vertragsparteien gerade kein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage abgeschlossen werden sollte. Im vorliegenden Fall konnte daher der Vermieter den Garagenmietvertrag isoliert kündigen.
Vorsicht bei bunten Wänden
War der Mieter laut Mietvertrag nicht zur Schönheitsrenovierung bei Rückgabe der Wohnung verpflichtet oder erweist sich die fragliche Vertragsabsprache als unwirksam, ist der Mieter noch nicht vollends aus dem Schneider. Hat er nämlich die Wohnung mit kräftigen Farbanstrichen und bunten Wänden versehen, haftet er regelmäßig auf Schadensersatz (BGH VIII ZR 416/12). Der Bundesgerichtshof hat nochmals festgestellt, dass es dem Mieter unbenommen ist, während der Mietzeit die Wohnung so zu streichen, wie dies seinen Wünschen entspricht. Er darf also aus der angemieteten weißen Wand eine knallrote machen. Er muss jedoch wissen, dass es sich hierbei um einen ungewöhnlichen Anstrich handelt, den er nicht dem Vermieter bei Rückgabe der Wohnung überlassen kann. Hierdurch, so der Bundesgerichtshof, sei eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich. Es ist daher die Verpflichtung des Mieters, bis zur Rückgabe der Räumlichkeiten die bunten Wände zu beseitigen. Tut er dies nicht, droht Schadensersatz.
Laub
Die Jahreszeit bringt es mit sich: Im Herbst fällt Laub und führt häufig zu rutschigen Straßen und Gehwegen. Ähnlich wie bei Schneefall und Eisbildung ist der Vermieter grundsätzlich wegen der ihn treffenden Verkehrssicherungspflicht verpflichtet zu kehren und Laub zu entfernen, damit Dritte keinen Schaden nehmen können. Der Vermieter kann jedoch, was die Regel ist, diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Ist dies geschehen, muss der Mieter diese zunächst den Vermieter treffende Verkehrssicherungspflicht erfüllen und haftet, wenn er die Kehrpflicht vernachlässigt, falls andere zu Schaden kommen. Nebenbei: Lautstarke Laubbläser dürfen an Sonn- und Feiertagen nicht eingesetzt werden. An Werktagen regelmäßig nur zwischen 09.00 - 13.00 bzw. 15.00 - 17.00 Uhr.
Mieterhaftung ohne Verschulden!
Beschädigt der Mieter fremdes Eigentum, haftet er grundsätzlich nur bei Verschulden. Von dieser klaren Ausgangslage ist der Bundesgerichtshof in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung (BGH V ZR 230/12) abgerückt. Im konkreten Fall hatte ein loser Schlauch in einem ambulanten Operationszentrum einen Wasserschaden in der darunter liegenden Arztpraxis verursacht. Beide Gewerbeeinheiten gehörten verschiedenen Eigentümern und waren vermietet. Der Schaden betrug 165.000,00 €. Ein Verschulden war dem Mieter des Operationszentrums nicht nachzuweisen. Trotzdem wurde er vom Bundesgerichtshof für ersatzpflichtig gehalten. Danach müssen Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter auch ohne eigenes Verschulden für Schäden aufkommen, die sie an Wohnungen anderer Eigentümer im selben Haus verursachen. Zur Begründung verwiesen die Karlsruher Richter auf den sogenannten verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch, der nicht nur zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke gilt, sondern, so der BGH, auch in Wohnungseigentumsanlagen zwischen den einzelnen Eigentümern und - jetzt kommt´s- deren Mietern! Wie der Deutsche Mieterbund in einer Pressemitteilung klarmacht, handelt es sich hierbei um eine äußerst merkwürdige Entscheidung. Wäre der Vermieter des ambulanten Operationszentrums und der darunter liegenden Arztpraxis derselbe Eigentümer, gäbe es einen derartigen Anspruch nicht. Wie dann der Bundesgerichtshof eine Haftung des Mieters konstruiert hätte, ist der Entscheidung nicht zu entnehmen und blieb völlig offen.