Das Problem besitzt für Anwälte und Gerichte fortwährende Aktualität und hat große praktische Auswirkungen für Vermieter und Mieter gleichermaßen:

Regelmäßig werden Mietern bei Vertragsabschluss vorformulierte, als Formularverträge bezeichnete Mietvertragsexemplare vorgelegt, die in rechtlicher Hinsicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen qualifiziert werden. Gemäß § 305 Abs. 1 S. 1 BGB sind AGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss des Vertrages stellt. Im Einzelfall kann die Entscheidung, ob der Vertrag als AGB-Vertrag zu qualifizieren ist, jedoch streitig sein. Kein AGB-Vertrag, sondern eine Individualabrede liegt bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der vertragliche Inhalt ernsthaft diskutiert und zur Disposition gestellt und dem Verhandlungspartner, also dem Mieter, Gestaltungsfreiheit einräumt und die reale Möglichkeit besteht, die Ausgestaltung der Vertragsbedingungen inhaltlich zu beeinflussen. Der Bundesgerichtshof stellt hierzu klar, dass ein Aushandeln von Vertragsbedingungen erst anzunehmen ist, wenn sich der Vermieter eindeutig und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt. Einseitige Vorgaben des Vermieters, über die nicht verhandelt werden kann, stellen somit grundsätzlich keine Individualabrede dar. Die Unterscheidung zwischen Individualabrede und AGB-Regelung hat große praktische Bedeutung. Letztere Regelung kann das Gericht gemäß § 307 BGB überprüfen und, je nach Bewertung, für unwirksam erklären. Bei Individualabsprachen ist diese nachträgliche Inhaltskontrolle grundsätzlich nicht möglich.

Tipp: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, muss zwingend wirksam sein. Wenn es für Sie als Mieter "wirklich darauf ankommt", sollten Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen, bevor Sie sich einer Forderung des Vermieters beugen.

Die fragliche Wohnung litt unter starkem Schimmelbefall. Trotz Mängelanzeige, Mahnung und Kündigungsandrohung blieb der Vermieter gänzlich untätig, die bauseits entstandenen Schimmelschäden zu beseitigen. Der Mieter hat in der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Angelegenheit fristlos gekündigt und Schadensersatz geltend gemacht. Neben beschädigtem Mobiliar kann z.B. auch die Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung verlangt werden, wenn beide Wohnungen hinsichtlich Ausstattung, Lage und Qualität vergleichbar sind. Im vorliegenden Fall war jedoch die Kündigung des Mieters unwirksam, weil sein Anwalt keine Originalvollmacht beigefügt hatte. Der Bundesgerichtshof hat jedoch nicht auf diesen formalen Fehler abgestellt, sondern für maßgeblich erachtet, dass die Wohnung über einen gravierenden Mangel verfügte und der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug war. Deshalb ist der hierdurch entstandene Schaden vermieterseits auch zu ersetzen.

Seit 2001 hat der Gesetzgeber sogenannte einfache Zeitmietverträge verboten. Die früher üblichen befristeten Verträge, das Mietverhältnis z.B. für 5 oder 10 Jahre abzuschließen, sind daher nicht mehr möglich. In einem vom Bundesgerichtshof jüngst entschiedenen Fall (BGH VIII ZR 388/12) hatten die Mietvertragsparteien im Jahre 2004 entgegen der Rechtslage vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit geschlossen wird und zwar bis zum 31.10.2011 mit der Möglichkeit einer 2 x 3-jährigen Verlängerungsoption. Vor Ablauf der Frist kündigte der Vermieter jedoch wegen Eigenbedarfs uns berief sich - formal richtig - auf die Unwirksamkeit der mietvertraglichen Befristung. Das Gesetz bestimmt, dass befristet abgeschlossene Verträge grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB). Konsequenz wäre an sich, dass der Mietvertrag wie jeder andere unbefristete Vertrag auch seitens des Vermieters gekündigt werden kann, wenn dieser über einen Kündigungsgrund (hier: Eigenbedarf) verfügt. Der Bundesgerichtshof hat jedoch dieser schematischen Anwendung der genannten Vorschrift eine Absage erteilt. Nach dem BGH ist entscheidend, was die Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages tatsächlich gewollt haben. Beabsichtigt war mieterseits eine feste Mietzeit, in der Kündigungen ausgeschlossen sein sollen. Zwar ist die im Mietvertrag gewählte Befristung nicht mehr möglich. Der Bundesgerichtshof interpretiert jedoch die Vereinbarung als Kündigungsverzicht mit der Folge, dass der Vermieter nicht kündigen darf.

Tipp: Bei Zugang einer Kündigung, die Sie nicht akzeptieren wollen oder die Sie überrascht, sollten Sie in jedem Fall den Mieterverein aufsuchen

Das Landgericht Berlin hatte darüber zu entscheiden, ob aus der Nachbarwohnung hörbare Urinstrahlgeräusche einen Mangel darstellen und zur Minderung berechtigen. Das Gericht hat dies letztlich verneint. Danach ist eine nicht modernisierte Altbauwohnung nicht deshalb mangelhaft, weil Urinstrahlgeräusche aus der Nachbarwohnung vernommen werden können und den zulässigen Schalldruckpegel von 30 dB (A) gemäß der DIN 4109 (1989) überschreiten. Allein maßgeblich ist nach Auffassung des Landgerichtes Berlin, ob der vorhandene Schallschutz den Mindeststandard unterschreitet, den auch nicht modernisierte Altbauwohnungen bieten müssen. Hierbei sei nicht entscheidend, welche Art von Geräuschen wahrnehmbar sind und in welchem Zimmer diese wahrgenommen werden können.