Das Landgericht Bremen hat in einer Entscheidung vom 31.1.2013 darüber zu befinden, wer die Kosten eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des Zustandes der Mietsache nach Auszug des Mieters zu tragen hat. Der Vermieter hat im vorliegenden Fall diese Kosten als Schadensersatzforderung dem Mieter abverlangt. Grundsätzlich gilt, dass ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für ein vorgerichtlich eingeholtes Privatgutachten dann vom Mieter verlangt werden kann, wenn diese Kosten zur Wahrnehmung der Rechte des Vermieters erforderlich waren. An dieser Erforderlichkeit fehlt es jedoch bei Bagatellschäden, die im vorliegenden Fall vorlagen. Wie das Landgericht Bremen ausführt, war im vorliegenden Fall nicht nur die Bagatellgrenze überschritten; vielmehr hat es die Erforderlichkeit für dieses Gutachten auch deshalb verneint, weil angesichts der vermieterseits behaupteten Mängel Zeugen sowie die Anfertigung von Fotos ausgereicht hätten, den Zustand nachzuweisen. Im Ergebnis ist diese Entscheidung zutreffend. Der Vermieter darf grundsätzlich nicht Kosten verursachen, die er durch andere Maßnahmen vermeiden  kann.

In einer jetzt veröffentlichten jüngeren Entscheidung des BGH (für Interessierte: BGH NJW 2013, 680) hatte sich das Gericht mit der Frage zu beschäftigen, ob die vom Mieter wegen Baulärms vorgenommene Mietminderung rechtens war. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Keine Rolle spielt hierbei, ob ein etwaiger Mangel vom Vermieter zu vertreten ist oder, wie z.B. bei Straßenbaulärm, auch der Vermieter die Lärmbeeinträchtigung und damit den reduzierten Wohnwert nicht beeinflussen kann. Bislang galt in der Rechtsprechung, dass bei Straßenlärm, der sich wesentlich auf die Wohnqualität auswirkt, der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist. Diese Rechtsprechung hat jetzt der BGH deutlich eingeschränkt. Im fraglichen Fall hatte ein Berliner Mieter mit einer Wohnung in der Innenstadt wegen Straßenbauarbeiten gemindert. "Unter Berücksichtigung dessen", so der Bundesgerichtshof, "dass sich die vermietete Wohnung in der Berliner Innenstadt befindet, mithin in einer Lage, bei der jederzeit mit Straßenbauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen ist, haben die Beklagten (Mieter) diese (erhöhte) Lärmbelastung redlicherweise hinzunehmen".

Tipp: Wenn Sie als Mieter in Ihrer Wohnungsqualität durch Straßenbaulärm behindert sind, sollten Sie die Frage prüfen lassen, ob die Miete gemindert werden kann. Die Beantwortung muss jetzt sehr viel vorsichtiger gefunden werden als früher.

Der Bundesgerichtshof (BGH XIII ZR 246/11) hat entschieden, dass Mieter die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen dürfen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte vorausgegangene Jahresabrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben. Diese Entscheidung ist zu begrüßen. Bei der Anpassung laufender Vorauszahlungen kommt es stets auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an und nicht auf das formale Abrechnungsergebnis, das der Vermieter errechnet hat. Wenn der Mieter inhaltliche Fehler der Abrechnung beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, dann darf er die laufenden Vorauszahlungen entsprechend korrigieren, weil das Ergebnis der zutreffend ermittelten Betriebskostenabrechnung für die Höhe der laufenden Vorauszahlungen entscheidend ist.

3 1/2 Jahre haben die Parteien über den Inhalt der angestrebten Mietrechtsreform gestritten. Am 1.5.2013 tritt jetzt ein Gesetz in Kraft, das für Mieter einige Verbesserungen, aber auch drastische Verschlechterungen enthält. Hier eine kurze stichpunktartige Auflistung:

• Mietminderung: Lässt der Vermieter das Anwesen energetisch modernisieren, darf der Mieter 3 Monate lang wegen der hierdurch hervorgerufenen Beeinträchtigung die Miete nicht kürzen. Mieter müssen also 100% Miete bezahlen, obwohl die energetische Modernisierungsmaßnahme Nachteile verursacht und den Wohnwert zum Teil erheblich schmälert, z.B. durch Schmutz, Lärm, Einrüstung und Verdunklung durch Plane. Außerdem ist die Regelung kompliziert und wird Streitigkeiten hervorrufen. Eine Verschlechterung für alle Mieter.

• Modernisierung: Einer Forderung des Deutschen Mieterbundes wurde hier entsprochen: Energetische Modernisierungen darf der Vermieter nur zum Anlass einer Mieterhöhung nehmen, wenn der Mieter durch geringere Energiekosten hiervon auch tatsächlich profitiert. Tut er dies nicht, muss der Mieter zwar die Baumaßnahmen in der Regel dulden, ohne jedoch befürchten zu müssen, höhere Mieten zu bezahlen. Gut!

• Duldung der Modernisierung: Grundsätzlich besteht eine Duldungspflicht. Lediglich in Ausnahmesituationen muss eine Interessensabwägung zwischen Vermieter und Mieter stattfinden, wenn die Modernisierung für den Mieter eine besondere Härte darstellen wird. Abgewogen werden hier seine Interessen mit dem Vermieterinteresse, den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes. Der Deutsche Mieterbund hat diese Regelung kritisiert, weil nur noch im Ausnahmefall zu erwarten ist, dass hier Härtegründe des Mieters den Ausschlag geben. Mit dem Argument, dass die später angekündigte Mieterhöhung nicht bezahlt werden kann, kann die Modernisierung nicht mehr gestoppt werden. Finanzielle Härten werden nicht mehr im Zusammenhang mit der Duldung der Modernisierung geprüft, sondern erst im Rahmen der später zugehenden Mieterhöhung. Ist jedoch erst einmal das Anwesen modernisiert, wird der Härtegrund "Mieterhöhung" keine große Rolle mehr spielen. Die Situation hat sich hier für den Mieter verschlechtert.

• Vergleichsmiete: Neben der Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit sowie Lage der Wohnung spielt künftig auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Diese neue Regelung begrüßt der Deutsche Mieterbund ausdrücklich. Der energetische Zustand muss künftig berücksichtigt werden.

• Kappungsgrenze: Die Miete darf, wie bisher auch, innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% steigen. Neu ist jetzt, dass in Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder Wohnungsnot die Kappungsgrenze auf 15% gesenkt werden kann. Welche Städte hier infrage kommen, haben die jeweiligen Landesregierungen zu entscheiden. Der Mieterverein Fürth und Umgebung e.V. hat deshalb bereits die Vertreter der Stadt Fürth und des Landratsamtes aufgefordert, sich bei der bayrischen Staatsregierung dafür einzusetzen, dass die Kappungsgrenze auf 15% begrenzt wird.

• Fristlose Kündigung: Künftig kann der Vermieter auch dann fristlos kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt oder mit den Kautionszahlungen (3 Raten) in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Diese Regelung ist neu und stellt eine deutliche Verschlechterung der Mieterrechte dar. Das Ziel dieser Neuregelung, Mietnomaden zu verhindern, wird nach Einschätzung von Fachleuten nicht erreicht werden.

• Räumung per einstweiliger Verfügung: Diese Neuregelung gilt als "Schreckensgespenst" für die Mieter. Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess über rückständige Zahlungspflichten des Mieters, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheiten für Mietzahlungen leistet und zwar bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung. Reagiert der Mieter auf diese Sicherungsanordnung nicht, hat das Gericht die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anzuordnen. Dies bedeutet, dass der Mieter seine Wohnung im Zweifel sehr schnell räumen muss. Hat er sie einmal verloren, wird er diese kaum mehr wiedererlangen können, wohl auch dann nicht, wenn er den Räumungsprozess gewinnt. Die Neuregelung ist jedoch kompliziert. Es muss abgewartet werden, ob und wie oft die Richter von der Möglichkeit einer Sicherungsanordnung Gebrauch machen.