Enthält der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel und zahlt der Mieter trotzdem an den Vermieter einen sogenannten Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, hat er grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung.

Achtung: Dieser Rückzahlungsanspruch verjährt jedoch schon nach sechs Monaten. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 12/12) aktuell entschieden.

Streitgegenständlich war ein Mietvertrag, wonach der Mieter bei Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf. Diese Regelung war, was der Mieter verständlicherweise nicht wusste, unwirksam. Da er die Schönheitsreparaturen nicht durchführte, zahlte der Mieter zum Ausgleich hierfür einen Betrag in Höhe von 7.310,00 € (!), weil sich diese Abgeltungsquote aus dem Inhalt des Mietvertrages ergab. Nachdem jedoch die zugrunde liegende Schönheitsrenovierungspflicht wirksam nicht vereinbart werden konnte und somit unwirksam war, folgte hieraus auch die Unwirksamkeit der vereinbarten Abgeltungsquote. Weil er diese daher unberechtigterweise an den Vermieter leisten musste, war der Mieter zur Rückforderung berechtigt. Im vorliegenden Fall kam der Mieter jedoch zu spät. Er hat erst zwei Jahre später sein Geld zurückgefordert. Der BGH hat in seinem Urteil zwar festgestellt, dass der Anspruch des Mieters besteht. Dieser könne jedoch nicht mehr durchgesetzt werden, weil er verjährt sei.

Tipp: Fordert Ihr Vermieter eine Abgeltung für nicht durchgeführte Schönheitsrenovierunsarbeiten, sollten Sie uns den Mietvertrag unbedingt zur Prüfung vorlegen. Noch besser als die Rückforderung einer unberechtigten Abgeltung ist es natürlich, wenn Sie diese erst gar nicht zahlen. Die fachkundige Überprüfung des Mietvertrages kann sehr viel Geld sparen helfen.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter bei erheblichen, die Tauglichkeit der Wohnung spürbar einschränkenden Mängeln den Mietzins mindern darf (§ 536 BGB). In einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 138/11) hatte der Mieter eines Einfamilienhauses wegen Schimmel und Kondenswasserbildung um 20% gemindert. Der Vermieter hat fristlos gekündigt, nachdem sich der Mietrückstand auf zwei volle Monatsmieten addiert hatte. Im Prozess trug der Vermieter vor, dass der Mieter aufgrund mangelhaften Heiz- und Lüftungsverhaltens für den Mangel selbst verantwortlich sei. Das zunächst zuständige Amtsgericht hatte über die Ursache des Schimmelbefalls ein Sachverständigengutachten eingeholt. Der Sachverständige hatte allein das Wohnverhalten der Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich gemacht. Diese Feststellung allein würde für die Begründung der fristlosen Kündigung des Vermieters nicht ausreichen. Das Gesetz verlangt für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung, dass der Mieter schuldhaft gehandelt hat. Dieser hat im Prozess vorgetragen, ihn treffe kein Verschulden, weil die Ursache der Schimmelbildung für ihn unklar gewesen sei. Diese Argumentation wird in vielen gerichtlichen Verfahren helfen. Im vorliegenden Rechtsstreit jedoch haben die Karlsruher Richter die Kündigung des Vermieters ausdrücklich für wirksam erachtet und zwar deshalb, weil der Mieter zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen aufgestellt hatte. Die hierdurch begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit im gemieteten Haus hätte dem Mieter bewusst sein müssen und damit auch die Gefahr einer höheren Luftfeuchtigkeit. Diese Umstände hätten ihn zu der Vermutung veranlassen müssen, dass hierdurch die Schimmelbildung leichter auftreten kann mit der Konsequenz, dass der Mieter sehr häufig hätte lüften müssen.

Tipp: Mietminderung wegen Schimmelbildung ist nicht selten. Prüfen Sie jedoch immer Ihre persönlichen Verhältnisse in der Wohnung. Wer Aquarien oder Terrarien besitzt, die Wäsche in der Wohnung wäscht und zum Trocknen auch dort aufhängt, wird unter Berücksichtigung der genannten BGH-Rechtsprechung um besonders intensives und häufiges Lüften nicht herumkommen.

Grundsätzlich unterscheiden die Gerichte zwischen formeller und materieller Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 207/11) ist eine Betriebskostenabrechnung formell dann in Ordnung, wenn sie eine übersichtliche Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Liegen keine besonderen mietvertraglichen Absprachen vor, sollte eine Abrechnung enthalten

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
• die Angabe (und soweit erforderlich die Erläuterung) des in Ansatz gebrachten Verteilerschlüssels
• die Berechnung des vom Mieter geschuldeten Anteiles
• die Berücksichtigung der Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter.

Sind diese Mindestanforderungen erfüllt, gehen die Gerichte von einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung aus - und zwar auch dann, wenn die Abrechnung inhaltlich nicht zutreffend ist.

In seiner Entscheidung vom 13.3.2012 (BGH VIII ZR 218/11) hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden, dass eine Nebenkostenabrechnung keinen formellen Bedenken begegnet, wenn dort die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser zusammengefasst und einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet wurde, obwohl nach den vertraglichen Absprachen im Vertrag eine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen muss, beispielsweise durch Erfassung des Verbrauches durch Zähler. Mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Vermieter also seine Abrechnungsfrist einhalten, obwohl diese nicht den mietvertraglichen Absprachen entspricht!

Trotzdem muss der Mieter eine inhaltlich fehlerhafte Abrechnung nicht akzeptieren. Im vorerwähnten Beispiel kann er den fehlerhaften Verteilermaßstab (Wohnfläche statt Zählerstand) aufgreifen. Der BGH hat in der zuletzt zitierten Entscheidung ausdrücklich festgestellt, dass der Mieter unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzanspruches die Vertragsverletzung des Vermieters, nämlich die unterbliebene Verbrauchserfassung, rügen kann, und zwar in analoger Anwendung des § 12 HeizkV mit 15%.

Die jüngere BGH-Rechtsprechung führt zu dem Ergebnis, dass der Mieter über konkrete Vorgaben hinsichtlich der Farbe in den Mieträumlichkeiten nicht unangemessen eingeengt werden darf. Sogenannte Farbwahlklauseln sind daher in der Regel unwirksam. Dies gilt (vgl. Urteil des BGH vom 22.2.2012, VIII ZR 205/11) auch dann, wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat und der Mietvertrag festlegt, dass der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen darf. Obwohl also, so der BGH, der Mieter eine in "weiß" neu renovierte Wohnung übernommen hat, benachteiligt ihn die sogenannte Farbwahlklausel unangemessen. Diese Benachteiligung ist ausnahmsweise nur dann nicht gegeben, wenn

• die Farbwahlklausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gilt und
• dem Mieter trotzdem noch ein gewisser Spielraum bleibt.

Der BGH hat die vorerwähnte Klausel ausgelegt und kam zu dem Ergebnis, dass sie dem Mieter während der Mietzeit und auch für den Zeitpunkt des Auszuges keine Gestaltungsfreiheit lässt. Deshalb hat der BGH die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam erachtet. Das berechtigte Interesse des Vermieters hat hinter den Interessen des Mieters zurückzustehen. Der Vermieter könne allenfalls berechtigterweise fordern, dass die Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgelassen wird, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und einer raschen Neuvermietung nicht entgegensteht. Hierzu ist es nicht erforderlich, dass die Wohnung frisch renoviert in "weiß" vom Mieter zurückgegeben wird.

Die rechtliche Konsequenz einer unwirksamen Farbwahlklausel ist die gänzliche Unwirksamkeit der Schönheitsrenovierungsklausel. Dies bedeutet, dass der Mieter nicht renovieren muss. Die Unwirksamkeit schließt auch die Quotenabgeltungsklauseln mit ein!