Keine allzu hohen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung

Der BGH (Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 242/10) hat die Anforderungen an die Mitteilungen des Vermieters an seinen Mieter, dass Modernisierungsmaßnahmen im Hause stattfinden werden, konkretisiert und die Messlatte niedrig angesetzt. Im fraglichen Fall kündigte der Vermieter stichpunktartig unter Tag genauer Angabe des Beginns und der voraussichtlichen Dauer der einzelnen Arbeiten/Gewerke Wanddurchbrucharbeiten, Heizungsarbeiten und die Verlegung von Elektroleitungen, an. Dem Mitteilungsschreiben war eine Kostenschätzung beigefügt, aus der sich die voraussichtliche Mieterhöhung ableitete. Der Mieter hat die Duldung der Modernisierungsarbeiten verweigert mit der Auffassung, dass er über den Umfang der Arbeiten nur unzureichend informiert wurde. Dieser Auffassung hat der BGH eine Absage erteilt.

Nach dem BGH kann der Mieter nicht verlangen, dass in der Ankündigung bereits jede Einzelheit der Baumaßnahme bis ins Detail erläutert wird. Ausreichend ist, wenn dem Mieter vermittelt wird, in welcher Form die Wohnung voraussichtlich verändert/umgebaut wird und welche Auswirkungen diese Maßnahmen auf die spätere Nettomiethöhe und den Gebrauch der Mietsache haben wird. Der Mieter muss sich danach lediglich ein realitätsnahes Bild von den Maßnahmen verschaffen können, ohne dass er im Detail über Einzelmaßnahmen informiert werden muss. Er muss lediglich im Groben informiert werden darüber, was passiert und wie sich diese Maßnahmen auf seine spätere Miethöhe auswirkt.

Duldungspflicht zum einbau von Funkablesegeräten

Nach der Heizkostenverordnung müssen die anfallenden Kosten zum Teil anhand der Verbrauchsdaten ermittelt werden. Die hierfür verwendeten üblichen Messgeräte werden zunehmend abgelöst durch Funkablesegeräte. Dies ist praktisch, weil kein Servicemann die Werte ablesen muss. Die Erfassung der Daten erfolgt per Funk. Muss der Mieter den Austausch der klassischen Messgeräte gegen Funkablesegeräte dulden?

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage eindeutig entschieden und mit "Ja" beantwortet (BGH VIII ZR 326/10, Urteil vom 28.9.2011). Der BGH verweist in seiner Entscheidungsbegründung auf § 4 Abs. 2 HeizkostenVO. Diese Bestimmung erfasst nicht nur die erstmalige Einrichtung der Heizungsanlage mit Ablesegeräten oder den Austausch gegen gleichartige Geräte. Vielmehr, so der BGH, ermöglicht das Gesetz auch den Einbau moderner Systeme. Zusätzlich qualifiziert der Bundesgerichtshof den Austausch als Maßnahme, die der Wohnwertverbesserung dienen würde. Deshalb ergäbe sich ein Duldungsanspruch des Vermieters auch aus § 554 Abs. 2 BGB. Die Verbesserung der Wohnqualität sieht der BGH in dem Umstand, dass der Mieter für die Datenauslesung nicht mehr anwesend sein muss.

Neues Mietrecht noch 2012?

Die Bundesregierung plant noch in diesem Jahr eine Änderung des Mietrechtes. Beabsichtigt ist der Abbau von Hemmnissen, um die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes voranzutreiben. Weiteres Ziel ist die wirksame Bekämpfung des "Mietnomadenunwesens". Ferner soll ins BGB ein neuer Kündigungstatbestand eingeführt werden mit dem Ziel, dass die Räumung einer Mietwohnung schneller und einfacher möglich wird. Damit erfüllt, so der Deutsche Mieterbund in einer Stellungnahme, die Regierung vor allen Dingen Vermieterwünsche. Er bezeichnet den Gesetzesentwurf als einseitig und unausgewogen. Der DMB fordert u.a. folgende Mietrechtsänderungen:

  • Begrenzung der Miethöhe bei Neuvertragsmieten
  • Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20% in drei Jahren auf 15% in vier Jahren
  • Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen (und nicht der im Mietvertrag genannten unrichtigen Qudartmeterzahl)
  • Ausweitung der Kündigungssperrfristen auf alle gesetzliche Kündigungsgründe.


Der Bund für Umwelt und Naturschutz bezweifelt, dass durch die geplanten Änderungen eine bessere Umsetzung energetischer Modernisierungen erreicht wird. Die Haus- und Grundbesitzervereine fordern eine ergänzende Aufnahme in den geplanten Katalog, dass das Mietminderungsrecht dauerhaft und auch für sonstige, parallel durchgeführte Baumaßnahmen ausgeschlossen wird.

Es bleibt spannend! Die im DMB organisierten Mietervereine werden durch ihren Dachverband die Entwicklung kritisch beobachten und öffentlich machen. Wir werden an dieser Stelle weiter berichten.

Betriebskostenpauschale - Offenlegung der Kalkulation?

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 16.11.2011, VIII ZR 106/11) hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter einen Auskunftsanspruch zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten besitzt. Im vorliegenden Fall war vertraglich für die kalten Betriebskosten eine monatliche Pauschale in Höhe von 190,00 € vereinbart. Der Mieter verlangte über eine Stufenklage zunächst Auskunft über die Höhe der von der Pauschale erfassten Nebenkosten und entsprechende Belegeinsicht. Der Bundesgerichtshof hat diesem Wunsch eine Absage erteilt. Danach ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation bei der Betriebskostenpauschale offenzulegen. Da Nachforderungen des Vermieters bei einer Betriebskostenpauschale, so der BGH, grundsätzlich ebenso ausgeschlossen sind wie Rückforderungsansprüche des Mieters bei Überzahlung, hat der BGH einen entsprechenden Auskunftsanspruch verneint. Da eine wechselseitige Kostenausgleichung nicht stattfindet, sei es letztlich egal, ob die tatsächlichen Kosten höher oder niedriger sind als die Pauschale.

Achtung: Gemäß § 560 Abs. 3 BGB ist der Vermieter bei einer nachträglichen Ermäßigung der Betriebskosten verpflichtet, die Betriebskostenpauschale entsprechend herabzusetzen. Deshalb hat der BGH den Auskunftsanspruch des Mieters zwar im konkreten Fall abgelehnt, gleichzeitig aber festgestellt, dass bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten dieser Auskunftsanspruch im Ausnahmefall doch bestehen kann. Ohne einen derartigen Auskunftsanspruch wäre nämlich dem Mieter keine Kontrolle möglich, ob der Vermieter seine Pflicht aus § 560 Abs. 3 BGB erfüllt. Konkrete Anhaltspunkte zu finden, ist jedoch in der Praxis sicher nicht einfach. Anhaltspunkte können sich ggf. aus den Medien oder den örtlichen Zeitungen ergeben (z.B. Mitteilung über die Senkung von Grundsteuer oder Müllgebühren, Wegfall von Hausmeistertätigkeiten und Hausreinigungsarbeiten, weil diese z.B. von den Mietern künftig selbst erledigt werden).

Modernisierung durch den Mieter?

In seinem Urteil vom 14.9.2011 (VIII ZR 10/11) hatte sich der Bundesgerichtshof mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter gegen den Willen des Vermieters die von ihm genutzte Mietwohnung modernisieren darf. Im vorliegenden Fall wollte der klagende Mieter die mit Kachelöfen ausgestattete Wohnung auf eigene Kosten mit einer Gasetagenheizung versehen. Dies hatte der Vermieter abgelehnt. Im Urteil gab der Bundesgerichtshof dem Vermieter recht.

Danach steht dem Mieter ein Anspruch auf Modernisierung der Wohnung nicht zu. Mit dem Argument, der Mieter würde durch seine geplante Eigenleistung den Wohnkomfort erhöhen, konnte sich der Mieter im Verfahren nicht durchsetzen. Vielmehr hat der BGH festgestellt, dass es im Ermessen des Vermieters liegt, ob er dem Wunsch des Mieters nachkommt. Insbesondere hatte er ausgeführt, dass es Sache des Vermieters sei, den Zeitpunkt von Investitionen im Mietobjekt selbst zu bestimmen.