Der Bundesgerichtshof hat aus Sicht der Mieter ein weiteres hartes Urteil gefällt und hier die Anforderungen an die ordentliche, also fristgemäße Kündigung bei Zahlungsverzug gegenüber der fristlosen Kündigung herabgesetzt.

Die besondere Problematik an der fristgemäßen Kündigung besteht darin, dass der Mieter nur bei Ausspruch einer fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Möglichkeit besitzt, die Kündigung durch Begleichung der Mietrückstände abzuwenden. Nach Auffassung des BGH ist jedoch diese Vorschrift auf die ordentliche Kündigung nicht anwendbar. Der BGH hat weiter ausgeführt, dass die in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB für die fristlose Kündigung gezogenen Grenzen nicht auf die ordentliche Kündigung übertragen werden können. Nach der genannten Vorschrift ist eine fristlose Kündigung möglich,

• wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug gerät. Als nicht unerheblich wird ein Rückstand mit mehr als einer Monatsmiete angesehen.
• bei Mietschulden über einen längeren Zeitraum, wobei der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten ausmachen muss.

Die Grenzen finden für die ordentliche, fristgemäße Kündigung also nach neuster Rechtssprechung des BGH keine Anwendung. Der BGH hält die fristgemäße Kündigung für berechtigt, wenn der Mieter mit einer Monatsmiete und "noch etwas mehr", wenn auch nur einem Cent, in Rückstand gerät. Generell gilt, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bereits erfolgen darf, ohne das die Voraussetzungen erfüllt sein müssen, die gemäß § 543 BGB an eine fristlose Kündigung wegen bestehender Mietrückstände gestellt werden. Zahlungsrückstände von mehr als einer Monatsmiete sind daher grundsätzlich sehr gefährlich. Die weit verbreitete Annahme, der Vermieter könne erst kündigen, wenn der Mieter zwei Mal den Mietzins nicht entrichtet hat, ist leider definitiv falsch.

Unter den Voraussetzungen des § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter bei dem Auftreten eines Mangels berechtigt, den Mietzins zu mindern. Bei der Höhe der Mietminderung ist jedoch dringend Vorsicht geboten. Wer als Mieter über das zulässige Maß hinaus den Mietzins reduziert, riskiert eine Kündigung. Der Mieter muss stets mit der "üblicherweise erforderlichen Sorgfalt" prüfen, in welchem Umfange er die Mietminderung vornehmen darf. Überzieht der Mieter und mindert er mit offenkundig abwegigen Gründen, um sich seiner Zahlungspflicht zu entziehen, hat er den Zahlungsrückstand ganz oder teilweise verschuldet und befindet sich deshalb in Verzug mit der Folge, dass der Vermieter wegen Zahlungsrückständen kündigen kann.

Tipp: Bei Mängeln sollten Sie vor der Mietkürzung fachlichen Rat einholen, um jedes Kündigungsrisiko zu vermeiden.

Will der Vermieter nach erfolgter Kündigung den Mieter zwangsräumen, braucht er nach bisher geltender Rechtslage hierzu ein rechtskräftiges Räumungsurteil. Dieses erlässt in Wohnraummietstreitigkeiten das Amtsgericht nach Durchführung eines Rechtsstreites, der stets eine gewisse Zeit beansprucht. Deshalb hat die Bundesregierung einen Gesetzesentwurf eingebracht, der unter anderem die Möglichkeit eröffnet, die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung, also sehr rasch und ohne Durchführung eines längeren Rechtsstreites, zu ermöglichen. Im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages wurden am 15. Oktober dieses Jahres mehrere Sachverständige angehört. Praktisch alle der gehörten Fachleute haben den Gesetzentwurf fundamental kritisiert und insbesondere die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung abgelehnt. Begründet wird dies mit einem massiven Eingriff in das Miet- und Mietprozessrecht und mit verfassungsrechtlichen Bedenken. Der Deutsche Mieterbund hat die Bundesregierung und den Bundestag deshalb aufgefordert, das Mietrechtsänderungsgesetz zurückzuziehen und grundlegend zu überarbeiten.

Wird der Mieter durch einen Formularvertrag (also durch Kleingedrucktes) verpflichtet, die Kosten der Gasthermenwartung zu erstatten, so ist diese Klausel nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wirksam (Urteil vom 7.11.2012, VIII ZR 119/12).

Grundsätzlich unterliegen Formularklauseln der gesetzlichen Inhaltskontrolle. Sie stellen im rechtlichen Sinne "Allgemeine Geschäftsbedingungen" klar, die gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht enthalten dürfen. Der Bundesgerichtshof sieht in der hier behandelten Klausel keine Benachteiligung, obwohl die Klausel zur Kostenpflicht hinsichtlich der Gasthermenwartung keine Obergrenze enthält. Der BGH meint weiter in dieser Entscheidung, der Vermieter sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Wartungskosten der Gastherme in die Betriebskostenabrechnung einzubinden, sie verstoße also nicht gegen das gesetzliche Gebot der jährlichen Abrechnung. Zur Begründung wird ausgeführt, das Gesetz untersage dem Vermieter lediglich, Nebenkostenvorauszahlungen in unangemessener Höhe zu fordern; § 556 Abs. 2 S. 2 BGB enthalte jedoch keine Verpflichtung des Vermieters, überhaupt Vorauszahlungen zu erheben. Dies bedeutet, dass im vorliegenden Fall der Vermieter nicht verpflichtet war, im Rahmen der Nebenkostenabsprache einen monatlichen Vorauszahlungsbetrag für die zu erwartenden Wartungskosten der Gastherme festzulegen. Er kann diese Kosten berechnen, sobald sie angefallen sind.