Wohnung feucht, Mieter mindert den Mietzins, Vermieter verklagt ihn auf Zahlung - diese Fallkonstellation ist häufig. Ist eine Wohnung feucht und weist Schimmelbildungen auf, streiten Mieter und Vermieter oftmals über die Ursache und das Maß angemessener Mietminderung. Das Landgericht Konstanz hatte sich in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung genau mit dieser Ausgangskonstellation zu befassen (für Interessierte: Wohnungswirtschaft- und Mietrecht, 156/2013). Das Landgericht Konstanz hat auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes verwiesen, wonach dem Vermieter nach der sogenannten Gefahrkreistheorie der Beweis obliegt, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Nach dieser richtigen Auffassung muss der Vermieter also beweisen, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelbildung nicht ursächlich auf die unzureichende Bausubstanz zurückzuführen ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass nicht etwa der Mieter beweisen muss, dass die Bausubstanz Schimmelbildung ermöglicht. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss dann der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist. Er muss also dann im Prozess nachweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten ordnungsgemäß war. Wie das Landgericht Konstanz in seiner Entscheidungsbegründung feststellt, ist das zumutbare und übliche Heiz- und Lüftungsverhalten geschuldet, wenn nicht der Mietvertrag konkrete Vereinbarungen enthält. Eine Beheizung von durchschnittlich 18 Grad und täglich dreimaliges Lüften entspricht dabei, so das Landgericht Konstanz, noch dem vertragsgemäßen Verbrauch. Kann dann die Entstehung von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden durch das übliche und zumutbare Lüftungsverhalten nicht vermieden werden, liegt darin ein Mangel des Mietobjektes. Im vorliegenden Fall hielt das Landgericht eine Mietminderung von 20% für angemessen.

Tipp: Stellen Sie in Ihrer Wohnung Feuchtigkeits- oder gar Schimmelschäden fest, sollten Sie unverzüglich den Vermieter schriftlich informieren und diesen zur Abhilfe auffordern. Vertritt der Vermieter, was häufig der Fall ist, reflexartig die Auffassung, Sie würden als Mieter nicht ausreichend lüften und heizen, sollten Sie sich hiermit nicht zufrieden geben. Zunächst muss der Vermieter nachweisen, dass das Mietobjekt baulich in Ordnung ist.

Der Deutsche Mieterbund, Landesverband Bayern, hat seine Mitgliedsvereine gebeten, bei der Suche nach Familien mit dringendem Wohnbedarf zu helfen. Themenschwerpunkte der beabsichtigten TV-Reportage sind die geringe Verfügbarkeit und der steigende Mietpreis von Wohnungen in familientauglichen Wohngegenden. Konkret wird gesucht eine 4 - 5-köpfige Familie mit mittlerem Einkommen, die dringend nach einer Wohnung sucht und keinen Makler einschalten kann und will. Hintergrund dieser TV-Reportage sind steigende Mieten in bevorzugten familientauglichen Wohngegenden im Innenstadtbereich und die Schwierigkeiten bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum. Wann die Vox-Reportage gesendet wird, ist der Anfrage nicht zu entnehmen. Sollten Sie Interesse besitzen, können Sie sich an uns wenden oder direkt an das Rechercheunternehmen in Potsdam (Tel.: 0331/27370733).

Das Amtsgericht Düsseldorf hatte sich in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung (für Interessierte: WM 2013, 348) mit der Frage zu beschäftigen, ob das formularmäßige, also im Kleingedruckten enthaltene mietvertragliche Verbot des Abstellens des Kinderwagens im Hausflur rechtens ist oder ob der Mieter dieses Verbot ignorieren kann. Vorformulierte Vertragswerke gelten im rechtlichen Sinne als Allgemeine Geschäftsbedingungen iSd § 305 BGB, die der richterlichen Kontrolle unterliegen (§ 307 Abs. 1 BGB). Im vorliegenden Fall hat das Gericht in dem Abstellen des Kinderwagens im Hausflur kein vertragswidriges Verhalten des Mieters gesehen. Vielmehr, so das AG Düsseldorf, entspräche es gefestigter Rechtsprechung, dass das Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur oder auf entsprechenden Gemeinschaftsflächen vom Wohngebrauch gedeckt ist, wenn die Fläche hierzu geeignet ist und die Mieter auf diese Abstellmöglichkeit angewiesen sind. Demzufolge ist die im Mietvertrag enthaltene formularmäßige Regelung gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Maßgeblich sind danach stets die im Einzelfall gegebenen örtlichen Verhältnisse vor Ort. Ist der Hausflur jedoch ausreichend groß und führt das Abstellen des Kinderwagens zu keiner Behinderung, kann sich der Vermieter nicht auf das Verbot im Mietvertrag berufen. Im vorliegenden Fall hatte also der Vermieter das Abstellen des Kinderwagens im Hausflur durch den Mieter zu dulden. Seine Klage wurde abgewiesen.

Fast jeder 8. Mieter ist im Jahre 2012 umgezogen. Diese Zahl wurde ermittelt durch die Auswertung von bundesweit 692.000 Wohnungen. Mit dieser hohen Umzugsquote hat sich der durchschnittliche Vergleichswert aus dem Jahre 2011 von 14,5% nahezu bestätigt. Umzüge sind nicht nur oftmals ein praktisches Problem, sondern werfen auch zahlreiche rechtliche Fragen auf, die ohne kompetente Hilfe nicht entschieden werden können. Neben der wichtigen Frage, in welchem Zustand die alte Wohnung verlassen werden muss und wann eine bei Mietantritt hinterlegte Kaution auszuzahlen ist, stellen sich bei Neuabschluss des Mietvertrages für die künftige Wohnung zahlreiche rechtliche Fragen, die sinnvollerweise vor Vertragsunterzeichnung erörtert werden sollten.

Tipp: Planen Sie einen Umzug, sollten Sie sich rechtzeitig vorher erkundigen. Sichern Sie sich durch frühzeitige Mitgliedschaft im Mieterverein Fürth und Umgebung e.V. kompetenten Rat bei Abwicklung des alten und Neubegründung des neuen Mietverhältnisses.