Mietvertraglich kann vereinbart werden, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht durch Kündigung beenden wird und nur im besonderen Ausnahmefall berechtigt sein soll, eine Beendigung vorzunehmen. In diesem Fall, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 57/13), kann sich auch ein späterer Erwerber des Hauses nicht auf ein Sonderkündigungsrecht berufen, wonach z.B. bei Einliegerwohnungen die Kündigung ohne Angabe von konkreten Kündigungsgründen beendet werden kann. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine auf das Sonderkündigungsrecht gestützte Kündigung aufgrund der im Mietvertrag formulierten Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. An dieser Vertragsabsprache zwischen Mieter und Vermieter soll sich auch durch den mehrfachen Verkauf des Hauses nichts ändern. Der Erwerber des Hauses - dies hat der Bundesgerichtshof nochmal mit seiner Entscheidung betont - tritt anstelle des bisherigen Vermieters und somit in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Er muss deshalb auch die im Mietvertrag verankerte Kündigungsbeschänkung gegen sich gelten lassen.

Mietverträge mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr müssen stets schriftlich abgeschlossen werden. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 235/11) gilt dies auch für unbefristete Mietverträge, die einen Kündigungsausschluss beinhalten. Enthält der Mietvertrag z.B. die Absprache, dass der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann, muss der Mietvertrag hier schriftlich abgefasst werden. Hintergrund dieser Regelung ist der Schutz eines evtl. Käufers des Hauses, der problemlos erfahren soll, welche Bindungen, Ergänzungen oder Beschränkungen das Mietverhältnis beinhaltet.

Mieterhöhungen, mit denen die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll, bedürfen trotz der im Mietvertrag vereinbarten Schriftform nicht der Unterschrift des Vermieters (BGH VIII ZR 300/09). Das Gesetz verlangt lediglich "Textform". Das bedeutet, dass das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters mit dem Zusatz "gez. Vermieter" enden oder mit seinem gedruckten Namen abschließen kann. Die eigenhändige Unterschrift ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht erforderlich. Begründung: Mit dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist keine Vertragsänderung oder Ergänzung verbunden. Zu einer solchen kommt es erst durch die Zustimmung des Mieters. Diese Rechtsprechung ist wenig einleuchtend und nicht konsequent, weil die Zustimmung des Mieters regelmäßig dessen Unterschrift unter dem Zustimmungsverlangen voraussetzt.

Generell gilt, dass zur Nachtzeit, also in der Regel nach 22.00 Uhr, Nachbarn nicht durch ruhestörenden Lärm belästigt werden dürfen. Im vorliegenden Fall hatte das Amtsgericht Düsseldorf (AZ: 55 C 7723/10) darüber zu entscheiden, ob ein Mieter das Recht besitzt, auch nach 22.00 Uhr die Rolläden seiner Wohnung herunterzulassen. Diese Frage hat das AG Düsseldorf bejaht. Danach darf der Mieter die Rolläden selbst dann nach 22.00 Uhr benutzen, wenn sich hierdurch ein Nachbar durch die lauten Geräusche der Außenjalousie gestört fühlt und behauptet, sein Kind würde hierdurch Nacht für Nacht aus dem Schlaf gerissen. Nach Auffassung des AG Düsseldorf liegt es in der Natur der Sache, dass die Rolläden gerade zur Nachtzeit, also nach 22.00 Uhr, genutzt werden. Den Mietern könne, so das AG Düsseldorf, nicht vorgeschrieben werden, wann sie abends ihre Räume verdunkeln.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung in einem jüngsten Urteil (6.11.2013 - VIII ZR 416/12) nochmals bekräftigt. Im vorliegenden Fall gab der Mieter nach einer Mietdauer von nur 2 1/2 Jahren die Wohnung zurück. Einzelne Wände waren in kräftigen Farbtönen (rot, gelb und blau) gestrichen. Der Vermieter beanspruchte Schadensersatz in Höhe von 3.648,42 € und bekam recht. Der BGH entschied, dass der Mieter eine mietvertragliche Nebenpflicht verletze, wenn er die Wohnung bei Rückgabe in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteresenten so nicht übernommen und akzeptiert wird. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die farbigen Wände für die Neuvermietung beseitigen müsse. Nach dem BGH ist für den Schadensersatz jedoch Voraussetzung, dass der Mieter zu Mietbeginn eine Wohnung in neutralen Farben übernommen hat. Wichtig: Die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung in einem neutralen Farbzustand besteht nach dem BGH auch dann, wenn der Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsrenovierungen gar nicht verpflichtet ist. Explizit nicht geregelt hat der BGH in dieser Entscheidung, ob ein Schadensersatzanspruch des Vermieters voraussetzt, dass die Wohnung zu Mietbeginn frisch renoviert war oder nicht. Aufgrund des vorliegenden Sachverhaltes ist jedoch davon auszugehen, dass ein Schadensersatzanspruch auch dann geltend gemacht werden kann, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand an den Mieter übergeben worden war.