Rechtsmissbrauch durch Eigenbedarf
Am 20.3.2013 hat der BGH entschieden (VIII ZR 233/12), dass eine Eigenbedarfskündigung nicht deshalb rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam ist, weil sie bereits kurze Zeit nach Abschluss eines langfristig beabsichtigten Mietvertrages ausgesprochen wird. Die Mieter hatten ein Einfamilienhaus im Jahre 2008 angemietet und wollten dies langfristig nutzen. Drei Jahre später kündigte die Vermieterin zu Gunsten ihres Enkels wegen Eigenbedarfs. Im Räumungsrechtsstreit wandten die Mieter ein, die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil sie der gemeinsamen Absicht auf langfristige Vermietung widerspräche. Dieser Auffassung hat der BGH eine Absage erteilt. Danach ist rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters nicht gegeben und zwar deshalb nicht, weil zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die veränderte Situation und die neue Lebensplanung des Vermieterenkels nicht absehbar war.
Tipp: Diese Entscheidung macht deutlich, dass der Mieter grundsätzlich nicht auf gemeinsame Absichten und mündliche Zusatzerklärungen des Vermieters Vertrauen sollte. Will er sicherstellen, dass der Vermieter nicht doch entgegen der Erklärung bei Mietvertragsabschluss wegen Eigenbedarfs kündigt, so kann diese Kündigungsmöglichkeit vertraglich ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss sollte dann immer schriftlich geschehen und im Mietvertrag aufgenommen werden.
Mietminderung wegen mangelhaftem Parkettkleber
In einem jüngst vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH VIII ZR 411/12) wurde in der Wohnung ein neuer Parkettboden verlegt und zwar mit einem Parkettkleber, der zu einer Schadstoffbelastung mit Naphthalin führte. Hierin sah der Bundesgerichtshof zwar einen Wohnungsmangel, der nach seiner Auffassung jedoch nicht automatisch zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung und damit zu einer Mietminderung zu 100% führte, obwohl diesem Produkt eine sogenannte karzinogene Eigenschaft zugesprochen wird. Auch bei derart hochgiftigen Stoffen kommt man, so das BGH, um eine einzelfallbezogene Abwägung nicht herum. Kann nämlich die Schadstoffbelastung bei ausreichendem Lüften auf ein Niveau gedrückt werden, das einem "Normalmaß" entspricht, wie es im Durchschnitt der Wohnung anzutreffen ist, ist eine Minderung nur von 30% gerechtfertigt. Entscheidend ist also hier wie stets bei der Frage nach der Höhe der Mietminderung, wie sich der Mangel konkret auswirkt.
Die zweite Miete
Die sogenannte zweite Miete, die Nebenkosten, stellen für nahezu jeden Mieter eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Laut aktuellem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (DMB) betragen die Nebenkosten durchschnittlich 2,20 € pro Quadratmeter und Monat. Der DMB berichtet, dass ausweislich einer aktuellen Studie der TAG Immobilien AG und der TU Darmstadt für 95% der deutschen Mieter die Höhe der Nebenkosten bei einer Entscheidung für oder gegen eine Wohnung von maßgeblicher Bedeutung ist, sogar noch wichtiger als ein ruhiges Umfeld (89%) oder der Ruf des Viertels (84%). 89% der befragten Personen wünschen sich von ihrem Vermieter, dass dieser sich mehr engagiert, um die Nebenkosten geringer zu halten.
Tipp: Betriebskostenabrechnungen unbedingt immer auf ihre Richtigkeit fachkundig überprüfen lassen!
Überdimensionierte, aber funktionierende Heizungsanlage in Altbauwohnung ist kein Mangel
Am 18.12.2013 hat der BGH zum AZ: XII ZR 80/12 entschieden, dass ein Mangel der Mietsache, der mietrechtliche Gewährleistungsrechte nach sich ziehen würde, nicht vorliegt, wenn die Heizungsanlage zwar überdimensioniert und alt ist, jedoch ordnungsgemäß funktioniert. Auch Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage ist kein zur Mietminderung berechtigender Mangel. Denn, wenn im Mietvertrag nicht explizit etwas anderes vereinbart ist, schuldet der Vermieter nur den Standard, der bei Errichtung des Gebäudes maßgeblich war, soweit der Mindeststandard erfüllt ist. Dass eine überdimensionierte Heizung im Altbau vergleichsweise hohe Energiekosten verursacht, ist hingegen nicht von Bedeutung, wenn die Heizung dem bei Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Stand entspricht und fehlerfrei funktioniert.
Tipp: Es empfiehlt sich stets, die Heizkostenabrechnung vom Mieterverein Fürth und Umgebung e.V. prüfen zu lassen, da, unabhängig davon, ob die Heizanlage mangelhaft ist oder nicht, oftmals Fehler in den Abrechnungen zu finden sind.
Änderung der Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen und Quotenklausel in Sicht?
In den meisten Mietverträgen finden sich Klauseln, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen und der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet wird, anteilig gewisse Abgeltungsbeträge zu zahlen, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht während des Mietverhältnisses durchgeführt hat (sogenannte Quotenklausel). Diese Klauseln sind sehr unterschiedlich formuliert, es kommt im Einzelfall auf den genauen Wortlaut an, ob der Mieter tatsächlich wirksam verpflichtet wurde. Hierzu gibt es zahlreiche obergerichtliche Urteile. Bislang sollte es jedoch nicht darauf ankommen, ob der Mieter die Wohnung in renoviertem oder unrenoviertem Zustand erhalten hat. In seinem Beschluss vom 22.1.2014, AZ: VIII ZR 352/12 hat der BGH hiergegen nun Bedenken geäußert und wirft die Frage auf, ob eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass er gegebenenfalls für Gebrauchsspuren, die der Vormieter verursacht hat, aufkommen muss. Der BGH wird nun erneut in die mündliche Verhandlung eintreten, das Ergebnis ist mit Spannung zu erwarten, da dies möglicherweise einen Umbruch der bisherigen Rechtsprechung zur Folge hätte.
Tipp: Wir empfehlen, vor Beendigung des Mietverhältnisses den Mietvertrag fachkundig überprüfen zu lassen, ob Schönheitsreparatur- und Quotenklausel wirksam sind und ob bzw. welche Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter durchzuführen sind.