Endlich: Klarheit über die Kosten des Nutzerwechsels

Jahrelang war es heftig umstritten, wer die sogenannte Nutzerwechselgebühr zahlen muss, wenn ein Mieter während der Heizperiode auszieht und deshalb die Heizkostenverteiler zu dem Zeitpunkt des Auszuges zusätzlich abgelesen werden müssen. Eine Reihe von Gerichten verpflichtete den ausziehenden Mieter, diese Kosten zu übernehmen. Andere Gerichte forderten die Gebühr vom einziehenden Mieter oder teilten die Kosten zwischen ein- und ausziehendem Mieter auf.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof für Klarheit gesorgt (VIII ZR 19/07): Die Kosten eines Nutzerwechsels sind keine umlagefähigen Betriebskosten, können somit auch nicht dem Mieter auferlegt werden. Vielmehr handele es sich bei diesen Nutzerwechselkosten um typische Verwaltungskosten, die jedoch grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar sind und alleine vom Vermieter getragen werden müssen. Deshalb, so der Bundesgerichtshof, sind die Kosten einer Zwischenablesung oder Zwischenabrechnung beim Auszug des Mieters nicht auf diesen umlegbar. Diese jetzt endlich Klarheit schaffende Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist für mehr als 2,2 Mio. Mieterhaushalte, die pro Jahr umziehen, von großer Bedeutung.

Mieterhöhung trotz Versäumung der Ankündigunsfrist?

Will der Vermieter modernisieren und deshalb die Miete erhöhen, muss er dies dem Mieter gemäß § 554 Abs. 3 S. 1 BGB mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme mitteilen. Geht die Mitteilung später zu und widerspricht der Mieter der Maßnahme, so bestand bislang bei den Gerichten Uneinigkeit darüber, ob der Vermieter dann überhaupt erhöhen kann. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 19.9.2007 (VIII ZR 6/07) nunmehr zu Gunsten der Vermieter entschieden. Danach verlängert sich bei unterlassener Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nur die 3-monatige Frist des § 559 b Abs. 2 S. 1 BGB für die geforderte Mieterhöhung um 6 Monate. Versäumt der Vermieter also Fristen, führt dies nicht zur Beseitigung seiner Mieterhöhungsmöglichkeit; er muss lediglich länger auf die erhöhte Miete warten.

Nachfrage nach Wohnfläche steigt weiter!

Obwohl die Bevölkerung zurückgeht, wird es nach einer Hochrechnung des statistischen Bundesamtes im Jahre 2025 mehr Haushalte geben als heute. Zwar wird die Bevölkerung von derzeit 82,3 Mio. auf voraussichtlich 78,8 Mio. sinken. Zur Bedarfsdeckung reicht jedoch der Bestand an Häusern und Wohnungen trotzdem nicht aus. Grund: Die Zahl der kleinen Haushalte mit ein oder zwei Bewohnern wächst immer stärker. Deshalb wird die Zahl aller privaten Haushalte bis 2025 von jetzt rund 39,5 Mio. auf 40,5 Mio. ansteigen. In fast vier von fünf Haushalten werden 2025 nur noch ein oder zwei Menschen leben. Gründe für diese Entwicklung seien unter anderem die steigende Lebenserwartung, die niedrige Geburtenrate, mehr Partnerschaften mit getrennter Haushaltsführung und die hohe berufliche Mobilität. Im Jahre 2025 soll der Anteil der Single-Haushalte 41 % betragen.

Interessante Entscheidung zu Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Sachverhalt zu entscheiden (für Interessierte: BGH WM 2007, 694):

Der Vermieter hatte in den letzten Abrechnungszeiträumen Betriebskostenabrechnungen vorgelegt, die jeweils mit einem Guthaben des Mieters endeten. Die Guthaben wurden auch ausbezahlt. Geraume Zeit später hat der Mieter festgestellt, dass in der Abrechnung Positionen enthalten waren, die laut Mietvertrag nicht zur Umlage vereinbart worden waren. Die Gerichte hatten zu entscheiden, ob der Mieter auch noch nach Ablauf der 1-jährigen Einwendungsfrist auf diesen Umstand verweisen und Nachforderungen stellen kann:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB auch den Einwand erheben muss, dass die Abrechnung nicht vereinbarte Betriebskostenpositionen enthält. Der Mieter kann also nicht später die Abrechnung nochmals überprüfen.

Tipp: Auch wenn die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zu Gunsten des Mieters enthält, sollte die Abrechnung dahingehend überprüft werden, ob sich dort nicht Positionen befinden, die mieterseits gar nicht geschuldet werden.

Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof jedoch ausdrücklich für jene Positionen zugelassen, die grundsätzlich nicht umlagefähig sind (z.B. Verwaltungskosten). Derartige überhaupt nicht umlagefähige Positionen können auch noch nach Ablauf der einjährigen Einwendungsfrist gerügt werden.

Tierhaltung

Nach Angaben des Zentralverbandes Zoologischer Fachbetriebe leben in jedem dritten deutschen Haushalt tierische Mitbewohner - Fische und Terrarientiere sind hierbei noch nicht einmal berücksichtigt. Zu den beliebtesten Haustieren gehören Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Mäuse. Die Haltung derartiger Kleintiere gehört zum "vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung" und ist daher immer erlaubt - und zwar unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Dies hat der BGH kürzlich entschieden (VIII ZR 340/06).

Bei größeren Tieren wie Hunden und Katzen ist die Rechtslage nicht so einfach zu beurteilen. Hier kommt es auf eine Abwägung der Interessen von Vermieter, Mieter und Nachbarn an. Kriterien einer Ermessensentscheidung sind Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses. Auch Anzahl, Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sowie Anzahl und Art anderer Tiere im Haus sind zu berücksichtigen und ebenso, wie der Vermieter in der Vergangenheit Tierhaltung im Hause geduldet hat.

Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, sollte der Mieter den Vermieter vor der Anschaffung eines Hundes oder einer Katze ausdrücklich um schriftliche Erlaubnis bitten. Dies schafft Klarheit und vermeidet Streit.

In einer neueren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klar gestellt, dass mietvertragliche Klauseln, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen, grundsätzlich zulässig sind. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist jedoch zu vermeiden. Die Klausel sollte daher Ausnahmen für Haustiere vorsehen, deren Haltung vertragsgemäß ist, weil Beeinträchtigungen der Mietsache oder Störungen Dritter bei diesen Tieren nicht zu erwarten ist.