Mieterhöhung: Vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich

Der Bundesgerichtshof hatte in einer jüngeren Entscheidung (BGH - VIII ZR 138/2006, veröffentlicht im Juli 2007) folgenden Fall zu entscheiden: Im Mietvertrag wurde eine Wohnfläche von 121,49 qm angegeben. Tatsächlich war die Wohnung jedoch größer, nämlich 131,80 qm. Der Vermieter forderte Zustimmung zur Mieterhöhung und gab hierbei die tatsächliche Wohnungsgröße von 131,80 qm an. Er legte also die wirkliche Wohnungsgröße seiner Mieterhöhung zugrunde. Die Mieterin berief sich auf die vertragliche Vereinbarung und verweigerte die Zustimmung.

Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin Recht und wies die Zustimmungsklage des Vermieters ab. Er begründete dies mit der Überlegung, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe im Mietvertrag sei nämlich keine bloß unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Wohnung. Die tatsächliche Wohnungsgröße sei, so der Bundesgerichtshof, auf jeden Fall unbeachtlich, wenn die Abweichung - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr als 10% betrage.

Damit setzt der Bundesgerichtshof seine früheren Entscheidungen fort, in denen es bei einer umgekehrten Fallkonstellation darum ging, ob der Mieter bei tatsächlich geringerer Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben ein Rückforderungsrecht besitzt. Dies hat der BGH bejaht, wenn die Wohnung mehr als 10% kleiner war als im Mietvertrag angegeben.

Der Bundesgerichtshof ließ bislang offen, wie er entscheiden wird, wenn die Wohnung mehr als 10% größer als vertraglich angegeben ist. In einer Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes heißt es lediglich, es könne dem Vermieter erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% "unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden". Der Pressemitteilung war nicht zu entnehmen, welche Voraussetzungen dies sein sollen.

"Starre-Fristen-Rechtsprechung" auch auf Gewerberaum anwendbar

Das OLG Düsseldorf hat in einer jüngeren Entscheidung (für Interessierte: 10 U 102/06, veröffentlicht im Mai 2007) entschieden, dass die Starre-Fristen-Rechtsprechung des XIII. Zivilsenates des BGH auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt. Begründet wird dies mit der Überlegung, dass auch der gewerbliche Mieter bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig ist als ein Wohnraummieter. Hieraus folgt, dass starre Fristenregelungen, die den Mieter zu Renovierungsleistungen unabhängig vom Grad der Abnutzung verpflichten wollen, gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind.

Auch das OLG München (GuT 06, 234) hatte sich mit einer Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag zu beschäftigen ("Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils berechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.") Das OLG München hat hierin eine unwirksame starre Fristenregelung gesehen und die Klausel für unwirksam erachtet.

Checkliste Heizkostenabrechnung

Schwerpunkt der Beratungstätigkeit bildet die Überprüfung von Heizkostenabrechnungen. Der interessierte und informierte Mieter kann anhand folgender Checkliste die Richtigkeit selbst überprüfen. Im Zweifel: Lassen Sie die Heizkostenabrechnung durch unseren Verein fachkundig nachprüfen.

  • Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist von 12 Monaten eingehalten (Ausschlussfrist)?
  • Beträgt der Abrechnungszeitraum ein Jahr?
  • Bei Erdgas, Fernwärme oder Nahwärme:
  • Sind die verbrauchte Einergiemenge und der dafür bezahlte Preis angegeben (in kW/h,MW/h, cbm)?
  • Bei Öl oder anderen festen Brennstoffen:
  • Sind der Anfangsbestand und der Restbestand angegeben?
  • Wurde der Restbestand richtig bewertet und korrekt abgezogen?
  • Enthält die Abrechnung eine Aufstellung der einzelnen Lieferungen nach Lieferdatum, Menge und
  • Einzelpreis?
  • Fallen alle Daten der Lieferungen in den Abrechnungszeitraum?
  • Sind die Heiznebenkosten einzeln aufgeführt?
  • Sind nur die umlegbaren Kosten enthalten? Reparaturkosten, Trinkgelder, Finanzierungskosten usw. gehören nicht in die Abrechnung.
  • Halten sich die Heiznebenkosten im Rahmen des Üblichen (16 bis 24 % der Brennstoffkosten)?
  • Sind die Kosten für die Messgeräte angemessen?
  • Wartungskosten sollten nicht höher als 5 % der Brennstoffkosten sein. Ist diese Grenze eingehalten?
  • Betriebsstromkosten sollten nicht höher als 5 bis 7 % der Brennstoffkosten sein. Sind diese Werte eingehalten?
  • Entspricht der Verteilerschlüssel den Vorgaben der Heizkostenverordnung? Sind die Grundkosten für Heiz- und Warmwasserkosten mit 30 bis 50 % angesetzt worden, die Verbrauchskosten entsprechend mit 50 bis 70 %?
  • Trägt der Vermieter die Grundkosten für leer stehende Wohnungen selbst?
  • Entspricht der Verteilerschlüssel dem des Vorjahres? Änderungen sind nur in Ausnahmefällen zulässig.
  • Ist nach Ihrem Ein- oder Auszug eine Zwischenablesung durchgeführt worden?
  • Wenn Ihr Verbrauch geschätzt werden musste - entspricht die Schätzung den Vorgaben der Heizkostenverordnung?
  • Ist der Warmwasserverbrauch für das Haus bei einer "verbundenen Anlage" korrekt aufgeteilt worden?

Wie lange wird Nutzungsentschädigung geschuldet?

Dem Mieter wurde wirksam zum 30.4.2003 gekündigt. Er konnte jedoch die Wohnung erst am 15.5.2003 zurückgeben. Der Vermieter verlangt den vollen Mietzins für den Monat Mai. Der Bundesgerichtshof hat die lange umstrittene Frage, ob ein voller Monatsmietzins auch dann geschuldet ist, wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist zur Monatsmitte ausgezogen ist, nunmehr entschieden. § 546a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter bis zum Tag der Rückgabe der Mietsache eine Mindestentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Da die Vorenthaltung mit dem Tag der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter endet, endet auch an diesem Tag die Zahlungspflicht. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes schuldet daher der Mieter bei der oben beschriebenen Fallkonstellation nur bis zum 15.5. die Zahlung.

Aber: Der Vermieter kann behaupten und muss es im Bestreitensfall allerdings dann auch darlegen, dass ihm durch die verspätete Rückgabe ein konkreter Mietausfallschaden entstanden ist. Kann er also beweisen, dass er bei fristgerechter Rückgabe zum 30.4. die Wohnung hätte bereits vermieten können, so muss gegebenenfalls der verspätet ausziehende Mieter einen nachgewiesenen Schaden des Vermieters ersetzen.

Unterschiedlich hohe Mietzinsen zulässig?

In einem Mehrfamilienhaus oder in einer großen Wohnanlage stellen die Mieter untereinander häufig fest, dass sie unterschiedlich hohe Mieten zahlen müssen. Oftmals herrscht hier der Irrglaube vor, dies sei unzulässig. Tatsächlich darf der Vermieter aber völlig identische Wohnungen zu unterschiedlichen Mietzinsen anbieten. Was er nicht darf ist klar: Der Vermieter darf keine überhöhten Mieten vereinbaren oder Mieterhöhungen fordern, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Unterhalb der gesetzlichen Vorgabe ist der Vermieter bei der Mietpreisgestaltung jedoch völlig frei. Dies hat das Landgericht Berlin in einer jüngsten Entscheidung nochmals ausdrücklich bestätigt (LG Berlin 63 S 227/00). In dieser Entscheidung wurde klargestellt, dass sich ein langjähriger Mieter einer genossenschaftlichen Wohnung nicht auf den Gleichbehandlungsgrundsatz berufen kann. Entscheidend ist nur, ob jeweils der einzelne Mieter korrekt im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften behandelt wird. Er kann jedoch nicht verlangen, dass er genauso gestellt wird wie ein anderer Mieter, dem der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - einen günstigeren Mietzins angeboten hat.