Heizkosten in Mehrfamilienhäusern müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bestimmt die Heizkostenverordnung. Deshalb sind alle Wohnungen bzw. alle Zimmer und Heizkörper mit Erfassungssystemen ausgerüstet, die einmal im Jahr abgelesen werden müssen und so Grundlage für die Verbrauchsabrechnung sind.

Was aber, wenn der Verbrauch, zum Beispiel wegen eines Geräteausfalls, nicht abgelesen werden kann? In derartigen Ausnahmefällen darf der Energieverbrauch des Mieters geschätzt werden. Geschätzt werden darf auch, wenn falsch abgelesen wurde, bei Computerfehlern, Verlust der Ablesedaten oder einer versehentlich unterbliebenen Ablesung. Auch wenn die Ablesung der Erfassungssysteme nicht erfolgte, weil der Mieter trotz mehrfacher Versuche nicht angetroffen wurde, darf dessen Energieverbrauch geschätzt werden.

Die Heizkostenverordnung gibt auch vor, wie zu schätzen ist. So kann der Verbrauch vergleichbarer Räume oder Wohnungen im Haus innerhalb der aktuellen Abrechnungsperiode zugrunde gelegt werden. Oder es wird zurückgegriffen auf den Verbrauch der betroffenen Räume oder Wohnungen in einer früheren Abrechnungsperiode. Zulässig – aber oft ungenau – ist es, auf den Durchschnittsverbrauch im Haus abzustellen.

Wichtig aber: Höchstens 25 Prozent der Wohnfläche des Hauses können geschätzt werden, um die Verbrauchsabrechnung zu retten. Wird die 25-Prozent-Grenze überschritten, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich, müssen die Heizkosten nach Quadratmetern, also nach der Wohnfläche, verteilt werden. Das aber bedeutet, dass der Mieter das Recht hat, seinen Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen.

Mieterhöhungen, die Vermieter auf eine Auskunft der Stadtverwaltung oder auf Vergleichszahlen eines Internetportals stützen, sind schon aus formellen Gründen unwirksam, entschieden die Amtsgerichte Ludwigsburg (7 C 1931/16) und München (472 C 23258/17).

Das Gesetz bestimmt, dass zur Begründung einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete auf einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen bzw. ein Sachverständigengutachten oder auf eine Mietdatenbank zurückgegriffen werden muss. Andere Begründungsmittel sieht das Gesetz nicht vor.

So betonte auch das Amtsgericht Ludwigsburg, dass Auskünfte der Gemeinde oder der Stadt kein geeignetes Begründungsmittel seien, dass die Ämter in der Regel keine Daten hätten, um solche Auskünfte zu erteilen, und der Mieter diese Angaben auch nicht überprüfen könne, weil jegliche Befundtatsachen, die einer solchen Auskunft zugrunde liegen, fehlen.

Auch Preisübersichten von Banken, Maklerverbänden oder Wohnungsvermittlungsbörsen im Internet, wie zum Beispiel ImmobilienScout24 oder Immonet, sind untaugliche Begründungsmittel. Mieterhöhungen, die auf derartige Informationen gestützt werden, sind unwirksam. Mieter müssen nicht bezahlen. Das bestätigte jetzt auch noch einmal das Amtsgericht München. Die ortsübliche Vergleichsmiete hat nichts mit den aktuellen Angebotsmieten auf Immobilienportalen zu tun.

Ab dem 1. August 2015 soll die Mietpreisbremse nun auch in Bayern gelten. Ab diesem Datum dürfen die Mieten bei Neuvermietungen dann nur noch jeweils 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, welche idealerweise anhand des Mietspiegels errechnet wird. Ausgenommen von dieser Regelung sind allerdings Erstvermietungen (also Neubauten, die nach dem 01.10.2014 errichtet wurden) und Wohnungen, die umfangreich modernisiert wurden. Stellt der Mieter nach Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete fest, dass eine Miete über dieser 10%-Grenze liegt, so muss er dies ausdrücklich rügen. 

Die bayerische Staatsregierung hat bisher 144 Gemeinden ausgewiesen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Die kreisfreie Stadt Fürth wurde erfreulicherweise in die Liste mit aufgenommen. 

- Duldungspflicht der Mieter auch bei vorangegangener Selbstausstattung durch den Mieter

In gleich zwei Urteilen vom 17.06.2015 (vgl. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) erklärte der Bundesgerichtshof, dass Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden und bezahlen müssen, wenn sie ihre Wohnung in der Vergangenheit schon selbst mit von ihnen ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten. Eine Moderniesierungsmaßnahme sei hier gegeben, da der Einbau durch den Vermieter zur einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führe. Nach Ansicht der Richter ist die "Verbesserung" zum früheren Zustand darin zu sehen, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" seien und so ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde.