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News :: Duldungspflicht zum Einbau von Funkablesegeräten Nach der Heizkostenverordnung müssen die anfallenden Kosten zum Teil anhand der Verbrauchsdaten ermittelt werden. Die hierfür verwendeten üblichen Messgeräte werden zunehmend abgelöst durch Funkablesegeräte. Dies ist praktisch, weil kein Servicemann die Werte ablesen muss. Die Erfassung der Daten erfolgt per Funk. Muss der Mieter den Austausch der klassischen Messgeräte gegen Funkablesegeräte dulden? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage eindeutig entschieden und mit "Ja" beantwortet (BGH VIII ZR 326/10, Urteil vom 28.9.2011). Der BGH verweist in seiner Entscheidungsbegründung auf § 4 Abs. 2 HeizkostenVO. Diese Bestimmung erfasst nicht nur die erstmalige Einrichtung der Heizungsanlage mit Ablesegeräten oder den Austausch gegen gleichartige Geräte. Vielmehr, so der BGH, ermöglicht das Gesetz auch den Einbau moderner Systeme. Zusätzlich qualifiziert der Bundesgerichtshof den Austausch als Maßnahme, die der Wohnwertverbesserung dienen würde. Deshalb ergäbe sich ein Duldungsanspruch des Vermieters auch aus § 554 Abs. 2 BGB. Die Verbesserung der Wohnqualität sieht der BGH in dem Umstand, dass der Mieter für die Datenauslesung nicht mehr anwesend sein muss. :: Keine allzu hohen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung Der BGH (Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 242/10) hat die Anforderungen an die Mitteilungen des Vermieters an seinen Mieter, dass Modernisierungsmaßnahmen im Hause stattfinden werden, konkretisiert und die Messlatte niedrig angesetzt. Im fraglichen Fall kündigte der Vermieter stichpunktartig unter Tag genauer Angabe des Beginns und der voraussichtlichen Dauer der einzelnen Arbeiten/Gewerke Wanddurchbrucharbeiten, Heizungsarbeiten und die Verlegung von Elektroleitungen, an. Dem Mitteilungsschreiben war eine Kostenschätzung beigefügt, aus der sich die voraussichtliche Mieterhöhung ableitete. Der Mieter hat die Duldung der Modernisierungsarbeiten verweigert mit der Auffassung, dass er über den Umfang der Arbeiten nur unzureichend informiert wurde. Dieser Auffassung hat der BGH eine Absage erteilt. Nach dem BGH kann der Mieter nicht verlangen, dass in der Ankündigung bereits jede Einzelheit der Baumaßnahme bis ins Detail erläutert wird. Ausreichend ist, wenn dem Mieter vermittelt wird, in welcher Form die Wohnung voraussichtlich verändert/umgebaut wird und welche Auswirkungen diese Maßnahmen auf die spätere Nettomiethöhe und den Gebrauch der Mietsache haben wird. Der Mieter muss sich danach lediglich ein realitätsnahes Bild von den Maßnahmen verschaffen können, ohne dass er im Detail über Einzelmaßnahmen informiert werden muss. Er muss lediglich im Groben informiert werden darüber, was passiert und wie sich diese Maßnahmen auf seine spätere Miethöhe auswirkt. :: Pflicht des Vermieters zur Mängelbeseitigung besteht trotz Kündigung bis zum Ende des Mietverhältnisses Das AG Neustadt (WM 12/11, S. 671) gab dem Mieter Recht, der die Mängelbeseitigung wegen Feuchtigkeit und Holzwurmbefall vom Vermieter verlangte, obwohl das Mietverhältnis bereits gekündigt war. Im vorliegenden Rechtsstreit gab es zwar kein Urteil, sondern einen Kostenbeschluss im Rahmen der Hauptsacheerledigung, weil vor der Beendigung des Gerichtsverfahrens der betroffene Mieter ausgezogen war. Die Kosten des Verfahrens wurden jedoch dem Vermieter auferlegt, weil dieser zur Mängelbeseitigung verpflichtet war. Da der Vermieter vor Klageerhebung bereits mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden war, befand er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug. Durch den Auszug hat sich der Rechtsstreit erledigt - jedoch mit der oben beschriebenen Kostenfolge zu Lasten des Vermieters. :: Mieterhöhung erst nach vollständig durchgeführter Modernisierung Wie das Landgericht Karlsruhe in einer Entscheidung vom 22.7.2011 (9 S 396/10) klargestellt hat, ist eine Mieterhöhung des Vermieters wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen nur dann wirksam, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens die Modernisierungsarbeiten vollständig abgeschlossen sind. Erhöht der Vermieter voreilig vor Ende der Arbeiten, löst dies noch keine Verpflichtung des Mieters aus, den erhöhten Mietzins zu entrichten. Tipp: Werden in Ihrer Wohnung Modernisierungsarbeiten durchgeführt, sollten Sie bei Zugang der Mieterhöhungserklärung prüfen, ob alle Arbeiten tatsächlich vollständig erledigt sind. :: Schimmelpilze in der Arztpraxis Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 19.7.2011, 24 U 31/11) hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Arztpraxis den Mietzins mindern kann, weil sich in den Praxisräumlichkeiten Schimmel gebildet hatte. Das OLG Düsseldorf hat diese Frage selbstverständlich bejaht. Schimmelpilze in einer Arztpraxis berechtigen den Mieter zu einer Minderung. Allerdings gilt auch hier wie im Wohnungsmietrecht, dass sich die Höhe der Mietminderung am Ausmaß der Ausbreitung des Schimmels und insbesondere an der Frage orientiert, ob der Schimmelpilz bereits gesundheitsgefährdend ist. Muss letzte Frage bejaht werden, kann der Mieter auch fristlos kündigen, wenn er dem Vermieter den Mangel vorher angezeigt und dieser nicht alsbald für Abhilfe gesorgt hat. :: Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nur bei begründetem Anlass Regelmäßig ist die letzte Betriebskostenabrechnung die Basis für eine Anpassung der künftigen Vorauszahlungen. Insbesondere darf der Vermieter nicht etwa einen abstrakten Sicherheitszuschlag in Höhe von (z.B.) 10% vornehmen, weil er unterstellt, dass die Nebenkosten in Zukunft steigen werden. Wie der Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.9.2011, VIII ZR 294/10) festgestellt hat, dürfen Kostensteigerungen in der Zukunft nur berücksichtigt werden, wenn bereits konkrete Umstände eingetreten sind oder sicher erwartet werden können. Der Hinweis des Vermieters auf die allgemeine Teuerungsrate reicht hier definitiv nicht aus. Hat jedoch z.B. der Energieversorger Preissteigerungen konkret angekündigt, kann dies bei Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden. Will der Vermieter deshalb erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, hat er dies zu begründen. Ohne Berücksichtigung etwaiger zu erwartender Kostensteigerungen orientiert sich die künftige Höhe der Vorauszahlungen stets am Ergebnis der aktuellen Betriebskostenabrechnung. Dessen Ergebnis ist zu zwölfteln, um die monatliche Nebenkostenvorauszahlung zu ermitteln. :: Immer sinnvoll: Abnahmeprotokoll bei Einzug und Auszug Ein gemeinsam vom Mieter und Vermieter unterzeichnetes Protokoll, das den Zustand der Wohnung bei Einzug definiert, verhindert Streit bei Auszug und ermöglicht dem Mieter den Nachweis, dass die Mängel bei Einzug bereits vorhanden waren. Genauso wichtig ist die Erstellung eines Abnahmeprotokolles bei Rückgabe der Mietsache. Hier sollten möglichst alle Räume mit Nebenräumen genauestens beschrieben und etwaige Mängel aufgelistet werden. Auch Angaben zum Renovierungszustand der Wohnung sind sinnvoll, ebenso das Erfassen der Zählerstände. Eine Verpflichtung der Mietvertragsparteien zur Erstellung eines gemeinsamen Protokolles gibt es nicht. Trotzdem ist es zum Schutz des Mieters und zur Streitvermeidung ratsam, auf die Erstellung eines Protokolles zu drängen. Dies ist nur verwertbar, wenn es sowohl vom Vermieter wie auch vom Mieter unterschrieben wird. Ohne Unterschrift hat es keine unmittelbare Beweisfunktion. Anders jedoch, wenn das Protokoll die Unterschriften enthält. Der Bundesgerichtshof qualifiziert dann das Abnahmeprotokoll als sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis iSd § 397 Abs. 2 BGB mit der Folge, dass der Mieter nur für jene Mängel in Anspruch genommen werden kann, die im Protokoll vermerkt wurden. Dies bedeutet, dass der Vermieter in der Regel das Risiko trägt, dass das Protokoll unvollständig abgefasst wird. Ausnahmsweise ist dies nur dann anders, wenn der Mieter einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder ein Mangel trotz sorgfältiger Besichtigung der Wohnung nicht zu erkennen war. :: Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und nennt er Eigenbedarfsgründe, die jedoch tatsächlich gar nicht gegeben sind, ist er dem Mieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichtet. Der Mieter kann dann z.B. die Umzugskosten und evtl. sogar eine Mietdifferenz für eine neue vergleichbare Wohnung verlangen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 343/10) in einer neueren Entscheidung die Möglichkeit eines Schadensersatzanspruches eingeschränkt. Danach ist ein Zahlungsanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs dann nicht gegeben, wenn Mieter und Vermieter zunächst über die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung gestritten und letztlich ein Räumungsvergleich geschlossen wurde. Zieht der Mieter dann aufgrund des Räumungsvergleiches aus und stellt sich später heraus, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht war, hat der Mieter trotzdem keinen Ersatzanspruch. Tipp: Erhalten Sie eine Eigenbedarfskündigung und sind sich nicht sicher, ob die Gründe tatsächlich bestehen, sollten Sie nicht vorschnell eine Vereinbarung mit dem Vermieter schließen. Suchen Sie den Mieterverein auf, damit keine Rechtsnachteile entstehen. :: Immer noch beliebt: "Hotel Mama" Nach Angaben des statistischen Bundesamtes wohnten im Jahr 2010 noch 64% der 18 - 24-jährigen bei ihren Eltern. Die Untersuchung hat gezeigt, dass Söhne offensichtlich besonders anhänglich sind. 71% der jungen Männer waren bis zu ihrem 24. Lebensjahr noch wohnhaft in der elterlichen Wohnung, während Töchter früher ausziehen. Hier ist der Prozentsatz 57% der jungen Frauen, die noch bei den Eltern lebten. Im vergangenen Jahr lebten 17% der 18 - 24-jährigen in einem eigenen Haushalt. 13% wohnten mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammen, während 6% entweder alleinerziehend waren oder sich die Wohnung mit anderen in einer Wohngemeinschaft teilten. :: Neuer Heizkostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2010 Zur Ansicht klicken Sie bitte hier: Heizkostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2010 :: Wirksame Mieterhöhung trotz Verwendung eines überholten Mietspiegels Auch eine falsche Begründung stellt eine Begründung dar. Wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 6.7.2011 entschied (BGH VIII ZR 337/10), wird ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht deshalb formell unzulässig, weil dieser einen falschen bzw. veralteten Mietenspiegel zur Begründung herangezogen hat. Der Bundesgerichtshof hält auch eine derartige Mieterhöhung für zulässig, ohne dass seinem Urteil allerdings eine nachvollziehbare Begründung zu entnehmen ist. Damit folgt der Bundesgerichtshof seiner Rechtsprechung zu fehlerhaft ausgefüllten Mietspiegelfeldern. Auch hier geht der Bundesgerichtshof sehr locker über Fehler hinweg und hält auch diese Begründung für ausreichend. Tipp: Trotzdem lohnt es sich oftmals, die Begründung des Vermieters zur Erhöhung der Vergleichsmiete zu überprüfen. Das Urteil des Bundesgerichtshofes bezieht sich allein auf die Formalien einer Mieterhöhung und sagt noch nichts darüber aus, ob der vom Vermieter angestrebte neue Mietwert auch tatsächlich dem Wert der Wohnung entspricht. :: 2 Millionen Mieterhöhungen im Jahr Wie der Deutsche Mieterbund in einer Pressemitteilung von September 2011 mitteilt, erhöhen die Vermieter jährlich rund 2 Millionen Mal den Mietzins. Obwohl die gesetzliche Grundlage zur Erhöhung der Vergleichsmiete bereits 40 Jahre lang besteht, sind erstaunlicherweise fast 1/3 der Mieterhöhungen in Deutschland fehlerhaft oder schlicht zu hoch. Die im Deutschen Mieterbund zusammengeschlossenen Mietervereine beraten ihre Mitglieder etwa 70.000 Mal im Jahr in Sachen "Mieterhöhung". Auch Sie sollten die Möglichkeit nutzen, im Falle einer Mieterhöhung den Rat des Mietervereins einzuholen. Zahlen Sie ungeprüft und vorschnell die erhöhte Miete, verschenken Sie oft bares Geld. So sind z.B. Mieterhöhungen nicht möglich, wenn sie im Vertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart hatten, bei dem die jährlichen Steigerungsraten von vornherein festgelegt sind. Gleiches gilt, wenn ein Zeitmietvertrag mit einer festen Miete vereinbart wurde. Nach Einzug darf der Vermieter die erste Erhöhung frühestens ein Jahr nach Einzug schicken. Diese Jahressperrfrist gilt auch während der Mietzeit. Bei einer Erhöhung der Vergleichsmiete muss der Vermieter zwei Obergrenzen beachten. Er darf nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern und muss beachten, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20% steigen darf (Kappungsgrenze). Darüber hinaus sind Mieterhöhungen sehr penibel zu begründen, woran es in der Praxis oftmals fehlt. :: Achtung bei Hausmeisterkosten Viele Mietverträge enthalten die Absprache, dass die Kosten für den Hausmeister auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Typische Hausmeistertätigkeiten sind die Reinigung des Treppenhauses, die Pflege des Gartens, die Schneebeseitigung, Wartungsarbeiten usw. Nimmt jedoch der Hausmeister auch Verwaltungsaufgaben wahr oder führt er überwiegend Reparaturen aus, darf der hierauf entfallende Kostenanteil nicht als Betriebskosten abgerechnet werden. Im Zweifel sollten Sie Ihren Vermieter befragen, für welche Tätigkeiten der Hausmeister beauftragt oder angestellt wurde. Insbesondere dann, wenn neben der Position "Hausmeister" in der Betriebskostenabrechnung auch weitere Kosten für Hausreinigung, Winterdienst und Gartenpflege umgelegt werden, lohnt sich die Nachfrage. Wenn tatsächlich für diese Tätigkeiten nicht der Hausmeister zuständig ist, sondern ein anderer Dienstleister, stellt sich die Frage, was eigentlich der Hausmeister macht und wofür er bezahlt wird. Wie immer gilt auch hier: Holen Sie sich den Rat des Mietervereins. :: Wer muss die Möbel rücken? Vermieter, die in der Mieterwohnung Reparatur- oder Sanierungsarbeiten durchführen wollen, verlangen häufig, dass der Mieter sein Mobiliar ausräumt, damit die Arbeiten stattfinden können. Auch nach Durchführung der Arbeiten soll dann der Mieter diese Möbel wieder einräumen. Wie das Landgericht Berlin nochmals und richtigerweise festgestellt hat (LG Berlin 65 S 62/08) ist der Mieter nicht verpflichtet, diese Arbeiten durchzuführen. Zwar muss der Mieter notwendige Arbeiten (im Streitfalle ging es um Beseitigung von Feuchtigkeits- und Bauschäden) in seiner Wohnung dulden. Ihn trifft jedoch keinerlei Mitwirkungspflicht. Es ist daher ausschließlich Sache des Vermieters, die Möbel auf- und abzubauen. Nach Durchführung der Arbeiten muss der Vermieter wieder den Urzustand herstellen. :: Übergabeprotokolle sinnvoll! Häufig streiten die Parteien eines Mietverhältnisses bei Auszug über den Zustand der Wohnung bei Einzug. Für den ausziehenden Mieter ist es deshalb wichtig, dass er Schäden, die bereits bei seinem Einzug vorhanden waren, beweisen kann. Das beste Beweismittel ist ein gemeinsam erstelltes und unterschriebenes Übergabeprotokoll. Im Prozessfalle stellt dieses Übergabeprotokoll ein Beweismittel dar. Folgende Angaben gehören ins Protokoll:
Tipp: Legen Sie bei Besichtigung der Wohnung Wert darauf, dass dies bei Tageslicht geschieht, damit die Wohnung tatsächlich auch überprüft werden kann. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Mängel übersehen werden. Hilfreich ist immer eine Dokumentation durch Fotografien. Grundsätzlich sollten inhaltsleere Beschreibungen der Wohnung wie "sehr guter Renovierungsgrad" oder "einwandfreier Zustand" vermieden werden. Diese sagen konkret über den Zustand der Räumlichkeiten nichts aus. :: Kurze Verjährung bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen Führt der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durch, obwohl die entsprechende vertragliche Klausel unwirksam ist, können ihm Ersatzansprüche zustehen. Die Gerichte haben längere Zeit darüber gestritten, welche Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters Gültigkeit besitzen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt aktuell (BGH, Urteil vom 4.5.2011, VIII ZR 195/10) diese Frage entschieden und festgestellt, dass die Ansprüche des Mieters gem. § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Die dogmatische Begründung dieser Entscheidung ist allenfalls für Juristen von Interesse. Für den Mieter gilt: Bevor Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, sollte der Mieterverein prüfen, ob nach dem Vertrag überhaupt Renovierungsleistungen geschuldet sind. Renoviert der Mieter und stellt sich erst später heraus, dass er aufgrund des Mietvertrages zu Renovierungsleistungen gar nicht verpflichtet war, ist aufgrund des Urteiles des Bundesgerichtshofes Eile geboten. Achtung: Die Verjährung wird nicht etwa schon unterbrochen, wenn der Mieter seinen Schadensersatzanspruch bei dem ehemaligen Vermieter anmeldet. Notwendig ist die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens. :: Zahlen zum Wohnungsbau Der Deutsche Mieterbund hat folgende interessante Zahlen veröffentlicht:
Nach Ablauf der Jahresfrist aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB kann der Saldo der Nebenkostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters geändert werden. Diese gesetzliche Norm hat der Bundesgerichtshof jedoch aufgeweicht, was, so der Deutsche Mieterbund, zu einer unnötigen Rechtsunsicherheit und zu neuen Streitigkeiten führen wird. Die Karlsruher Richter haben in ihrem Urteil ausgeführt, dass "ausnahmsweise nach Treu und Glauben" diese 12-Monatsfrist nicht Gültigkeit besitzt und sich der Mieter hierauf nicht berufen darf, wenn dieser den Fehler in der Abrechnung leicht hätte erkennen können. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin ursprünglich das Kalenderjahr 2007 noch gerade rechtzeitig am 10.12.2008 abgerechnet, jedoch irrtümlich statt geleisteter 1.895,00 € zugunsten des Mieters 2.640,00 € Vorauszahlungen berücksichtigt. Dieser Fehler wurde mit Schreiben vom 14.1.2009 korrigiert. Zwar, so der BGH, erfolgte der Zugang dieses Schreibens ausserhalb der Ausschlussfrist von 12 Monaten. Der Fehler sei jedoch für den Mieter klar erkennbar und offenkundig gewesen, weshalb er in diesem Ausnahmefall ausnahmsweise die an sich verspätete Korrektur akzeptieren muss. Tipp: Wenn Ihr Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist Korrekturen vornimmt, sollten Sie in jedem Fall den Mieterverein kontaktieren. Das vorerwähnte Urteil ist eine Ausnahmeentscheidung. :: BGH erleichtert Eigenbedarfskündigung Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 317/10) hat sich kürzlich mit der Frage beschäftigt, welche Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung des Vermieter zu stellen sind. Zunächst gilt, dass die schlagwortartige Begründung "ich kündige wegen Eigenbedarf" natürlich nicht ausreichend ist. Die früheren Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs wurden jedoch vom Bundesgerichtshof deutlich reduziert. Danach genügt es, wenn im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet wird, dass er nachvollziehbar ist und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Danach reicht es aus, wenn der Vermieter die Person nennt, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse darlegt, warum diese Person die Wohnung künftig nutzen will. Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm ohnehin bekannt sind, müssen im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt werden. Tipp: Erhalten Sie als Mieter eine Kündigung, sollten Sie grundsätzlich den Mieterverein prüfen lassen, ob diese wirksam ist. Dies gilt generell und auch vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung. :: 3 - 4 Umzüge im Leben Nach einer repräsentativen Umfrage von TNS Emnid ziehen die Deutschen in ihrem Leben im Durchschnitt 3 - 4 mal um. Nur jeder 11. Bundesbürger hat in seinem Leben keinen Wohnsitzwechsel. Im Bundesländervergleich ziehen westdeutsche Mieter häufiger um als Ostdeutsche. Jeder Umzug bringt eine Fülle von Rechtsfragen (Welche Kündigungsfrist ist einzuhalten? Muss ich Schönheitsreparaturen durchführen? Wann muss der Vermieter die Kaution rückerstatten? usw.). Jeder Wohnungswechsel bedeutet auch die Notwendigkeit, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen. Auf welche Punkte muss der Mieter bei Abschluss eines neuen Vertrages besonders achten? Der Wohnungswechsel bringt also sowohl hinsichtlich des alten Mietverhältnisses wie auch bei Begründung des neuen Mietverhältnisses eine Fülle von Rechtsfragen, die Sie kompetent mit dem Mieterverein rechtzeitig erörtern sollten. Tipp: Rechtzeitig Mitglied werden, damit nicht nur die außergerichtliche Beratung gesichert ist, sondern auch wegen der dreimonatigen Wartefrist der Kostenschutz im Prozessfalle. :: Eigenleistung des Mieters auf den Mieter (!) umlegbar Der Vermieter darf im Falle der Modernisierung der Wohnung den Mietzins gem. § 559 BGB erhöhen. Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Tapete. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung vom 30.3.2011 (BGH VIII ZR 173/10) aktuell entschieden. In diesem Verfahren hatte der BGH zu klären, ob die vom Mieter geforderten Kosten für die eigenhändige Renovierung seiner Tapete, die im Zuge der Modernisierung beschädigt wurde, bei den Gesamtkosten der Modernisierung zu berücksichtigen sind. Dies hat der Bundesgerichtshof bejaht. Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen danach auch Aufwendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich wurden, weil die vorhandene Tapete durch die Baumaßnahme beschädigt worden ist. Keine Rolle spielt nach Auffassung des BGH, wer die Neutapezierung vorgenommen hat, wenn der Vermieter die Kosten trägt. Tapeziert der Mieter seine Wohnung selbst neu, kann er die insoweit anfallenden Kosten verlangen. Diese Kosten kann jedoch der Vermieter nach Auffassung des BGH im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigen. :: Achtung bei Kosten für den Aufzug Die Kosten eines normalen Wartungsvertrages für den Aufzug können als Betriebskosten mietvertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Oftmals handelt es sich jedoch bei den Wartungsverträgen um sogenannte Vollwartungsverträge, die sich auch auf etwaige Reparaturkosten beziehen. An Kosten für Reparaturmaßnahmen im Hause kann der Wohnraummieter jedoch grundsätzlich nicht beteiligt werden. Diese gehen allein zu Lasten des Vermieters und können auch nicht über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Prüfen Sie daher bei der nächsten Nebenkostenabrechnung die Position "Aufzug" kritisch. Ist der Betrag hoch, sollte Einblick in den Wartungsvertrag gefordert werden, damit geprüft werden kann, ob Sie unberechtigterweise mit den Kosten eines Vollwartungsvertrages belastet werden. :: "Kalte" Räumung der Wohnung ist für den Vermieter risikoreich Der Bundesgerichtshof hat erneut in einer aktuellen Entscheidung (BGH NJW 2010, 3434) auf die Risiken einer "kalten" Räumung ohne Räumungstitel verwiesen. Gelegentlich neigen Vermieter dazu, die Abwesenheit des Mieters, der nicht mehr auffindbar ist, zu nutzen, um die Wohnung ohne Einleitung eines Räumungsrechtsstreites zu räumen, damit rasch eine Neuvermietung erfolgen kann. Dies ist in gewisser Weise verständlich, weil der Vermieter bis zum Erlass eines (Versäumnis-) Räumungsurteiles keine Mietzahlungen erhält und für die Zwangsräumung dann auch noch die Räumungskosten über den Gerichtsvollzieher leisten muss. Trotzdem ist diese Art von Selbsthilfe mit erheblichen Risiken verbunden. Bei der sogenannten "kalten" Räumung handelt es sich im rechtlichen Sine um "verbotene Eigenmacht", für deren Folgen der Vermieter gem. § 231 BGB haftet und zwar völlig verschuldensunabhängig. Dies bedeutet, dass er dem Mieter, der möglicherweise plötzlich wieder auftaucht, zum Schadensersatz verpflichtet wäre. Im fraglichen Fall hat dieser Mieter 60.000,00 € Schäden behauptet, die vom BGH auch als plausibel gewertet wurden. Im Streitfalle ist es dann Aufgabe des Vermieters zu belegen, dass die Angaben des Mieters falsch waren. :: Wohnungsräumung durch einstweilige Verfügung? Will der Vermieter die Wohnung gegen den Willen des Mieters räumen, muss er regelmäßig Klage auf Herausgabe der Wohnräumlichkeiten erheben. Ein Antrag auf Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes, also per Eilantrag, ist nur unter den Voraussetzungen des § 940 a ZPO möglich. Diese Vorschrift bestimmt, dass die Räumung von Wohnraum durch die einstweilige Verfügung nur bei verbotener Inbesitznahme durch den Mieter oder aber bei "einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben" angeordnet werden kann. Das Amtsgericht Hamburg (MZM 2010, 667) hatte eine derartige Fallkonstellation zu entscheiden und die Räumung zugelassen, weil die Bewohner gewaltbereit waren und von ihnen akute Bedrohungen für die anderen Mieter ausgegangen waren. :: Ab Mai 2012 kein analoger Fernsehempfang mehr möglich Im Moment wird der Satellitenempfang sowohl in analoger wie auch in digitaler Technik angeboten. Dies ist jedoch nur noch bis Ende April 2012 der Fall. Danach wird der analoge Satellitenempfang von Fernseh- und Rundfunksendern eingestellt. Betroffen hiervon sind also Haushalte, die entweder mit einer eigenen Parabolantenne oder mit einer Gemeinschaftsparabolantenne ihre Programme noch in Analogtechnik empfangen. Der Analogbetrieb wird jedoch von den privaten Fernsehveranstaltern und auch von den öffentlich-rechtlichen Fernsehanstalten Ende April 2012 abgeschaltet. Danach besteht nur noch die Möglichkeit des digitalen Empfangs. Dies bedeutet, dass die private Parabolschüssel oder die Hausverteileranlage umgerüstet werden müssen, soweit diese nicht bereits digitaltauglich sind. Ist dies nicht der Fall, muss ein digitaltauglicher Empfangskopf in der Parabolantenne installiert werden. Wer sich nicht sicher ist, ob seine Empfangsanlage analog oder digital arbeitet, kann dies herausfinden, indem er bei gängigen TV-Programmen (z.B. ARD, ZDF, RTL, Sat1 oder Pro7) auf der Videotext-Seite 198 einen entsprechenden Hinweis abruft. Derjenige, der dort den Hinweis findet, dass sein analoges Angebot am 30.4.2012 abgeschaltet wird, sollte handeln. Tipp: Sprechen Sie bei einer gemeinschaftlichen Anlage rechtzeitig Ihren Vermieter an, um zu klären, ob eine Umrüstung erforderlich ist. :: Einwendungsfrist von 12 Monaten auch bei Pauschale! Wurden im Mietvertrag lediglich Pauschalen und keine Vorauszahlungen für einzelne Betriebskostenarten vereinbart, erübrigt sich jede Abrechnung. Der Mieter hat die vertraglich festgelegte Pauschale zu zahlen, ohne dass es einer Abrechnung bedarf. Rechnet jedoch der Vermieter trotzdem ab und führt die Abrechnung zu einer Nachzahlung des Mieters, so muss der Mieter aufpassen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monates nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (BGH VIII ZR 148/10) entschieden, dass diese Einwendungsfrist auch dann gilt, wenn der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellt, obwohl vertraglich eine Pauschale vereinbart wurde, die eine Abrechnung überflüssig macht. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung mit der Überlegung, dass die genannte Frist (auch der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf einer Abrechnungsperiode abgerechnet haben) für Rechtssicherheit sorgen soll. Ist die 12-monatige Frist verstrichen, sollen Streitigkeiten über die Betriebskosten nicht mehr möglich sein. Dies gilt es jetzt auch zu beachten, wenn der Vermieter die Pauschale im Mietvertrag ignoriert und trotzdem abrechnet. :: Rechtssichere Zustellung von Erklärungen Wer kündigt, muss dies fristgerecht tun. Gleiches gilt z.B. auch, wenn Einwendungen gegen die Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung fristgerecht erhoben werden sollen. Die Beachtung der Frist ist das eine, der Nachweis für die Zustellung der Einwendung das andere. Rechtsgeschäftliche Erklärungen sind also nicht nur rechtzeitig abzugeben - im Streitfalle muss der Mieter auch beweisen, dass die Kündigung dem Vermieter fristgerecht zuging oder die Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig übergeben wurden. Bei der rechtssicheren Zustellung von Erklärungen geht es also sowohl um die Beweisbarkeit des Zuganges der Erklärung, als auch um die Beweisbarkeit des Zeitpunktes, in dem die Erklärung zugegangen ist. Wer schriftlich kündigt oder Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhebt (das Mietrecht kennt weitere Fälle, in denen der Mieter Erklärungen abgeben muss) und dies mit einfachem Brief tut, besitzt keine Chance, den Beweis des Zuganges zu erbringen. Auch bei einem Einschreiben mit Rückschein ist der Zugang keineswegs stets gesichert. Wird der Empfänger nicht angetroffen und lediglich mit Formzettel des Briefboten aufgefordert, den Brief innerhalb von zwei Wochen beim Postamt abzuholen, erhält der Absender den "Rückschein" mit der Unterschrift des Empfängers nur dann, wenn diese Abholung auch erfolgt. Unterlässt der Vermieter den Gang zum Postamt, haben Sie Ihr Schreiben nicht wirksam zugestellt. Auch bei dem sogenannten Einwurf-Einschreiben dokumentiert die Post lediglich den Einwurf in den Briefkasten des Empfängers. Eine Quittung erfolgt nicht. Der BGH hält diese Form der Zustellung für unsicher, weil wegen möglicher Fehler des Postzustellers der Beweiswert gering ist. Eine rechtssichere Zustellung der gewünschten Erklärung kann nur erfolgen,
Dies ist der sicherste und oftmals schnellste Weg, eine Erklärung dem Vermieter zuzustellen. Der Bote sollte das fragliche Schreiben vorher gelesen haben, damit er bezeugen kann, was er dem Vermieter ausgehändigt oder in dessen Briefkasten geworfen hat (der Einwurf in den Briefkasten ist nach üblicher Rechtsprechung während der normalen Leerungszeiten beim Empfänger bis 16.00 Uhr möglich). Über diese Form der Zustellung sollte der Bote eine kurze Bestätigung ausstellen. Dann sind Sie auch der sicheren Seite. :: Mietminderung bei zu kleiner Wohnung Ist die Wohnung tatsächlich mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag zugesichert, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen. Dies ist zwischenzeitlich gesicherte Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell (BGH VIII ZR 209/10) mit folgendem Fall zu beschäftigen: Laut Mietvertrag besaß die Wohnung 50 qm und wurde möbliert vermietet. Tatsächlich war die Wohnung aber nur 44,3 qm groß, so dass der Mieter aufgrund der 11,5%-igen Flächenabweichung die Miete kürzte. Der Vermieter klagte den Differenzbetrag ein und bekam vom Landgericht Berlin recht. Das LG Berlin vertrat die Auffassung, der Umfang der Minderung entspreche ausnahmsweise nicht dem Umfang der Flächenabweichung, weil die Wohnung möbliert vermietet wurde und die Einrichtung ja vollständig vorhanden und in Ordnung sei. Deshalb sei die Nutzungsmöglichkeit für den Mieter aufgrund der geringeren Fläche nicht so erheblich beeinträchtigt wie bei einer leer vermieteten Wohnung. Der BGH war völlig anderer Meinung. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% ist der Mieter auch bei einer möbliert vermieteten Wohnung berechtigt, den Mietzins entsprechend zu reduzieren (Hinweis: Er kann auch zu viel gezahlte Miete innerhalb der Verjährungsfrist zurückfordern). :: Nebenkostenbelastung steigt Der Deutsche Mieterbund hat die von den Mietern bundesweit gezahlten Durchschnittswerte für Nebenkosten, bezogen auf das Jahr 2009, aktuell ermittelt. Danach bezahlen in Deutschland die Mieter pro Quadratmeter im Monat durchschnittlich 2,19 € für Betriebskosten. Berücksichtigt man alle auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten, ergibt sich sogar ein Wert von 2,94 €/qm/Monat. Für eine 80 qm große Wohnung, so der DMB, müssten bei Berücksichtigung aller Kosten damit bis zu 2.822,40 €/Jahr (2009) für Mietnebenkosten aufgebracht werden. Wie der Deutsche Mieterbund ausführt, gibt es regional große Unterschiede. Generell lässt sich jedoch feststellen, dass die sogenannten "kalten Betriebskosten" wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart oder Antenne/Kabel im Jahr 2009 generell teurer geworden sind. Dieser Trend wird sich auch im Jahre 2010 fortsetzen. :: Außerordentliche Kündigung wegen Verweigerung des Zutrittes Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Der Bundesgerichtshof hatte sich kürzlich mit der Frage zu beschäftigen, ob ein Kündigungsrecht gegeben ist, weil der Mieter die vertraglich festgelegte Pflicht verletzt hat, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will. Die zu entscheidende Frage hat praktische Bedeutung. Der Bundesgerichtshof hat die in Streit stehende Frage nicht mit ja oder nein beantwortet, sondern ausgeführt, dass es dem Vermieter zumutbar sein kann, vor Ausspruch der Kündigung einen gerichtlichen Duldungstitel zu erwirken, um die Besichtigung durchführen zu können. Die Frage der Zumutbarkeit hängt von den Einzelumständen und davon ab, ob sich der Mieter beharrlich, also dauerhaft und konsequent, geweigert hat, den Zutritt zu ermöglichen. Tipp: Will Ihr Vermieter verkaufen und Ihre Wohnung möglichen Interessenten anbieten, wird eine dauerhafte Verweigerung der Zutritts nicht erfolgreich sein. Grundsätzlich ist daher eine gewisse Konzilianz notwendig, wobei allerdings die Belastung des Mieters so gering wie nur irgend möglich gehalten werden muss. Notfalls muss der Vermieter Sammeltermine mit mehreren Interessenten durchführen, damit Sie nicht zu oft gestört werden. Termine können nicht einseitig durch den Vermieter vorgegeben, sondern müssen einvernehmlich abgestimmt werden. :: Endgültiges "aus" für die Farbvorgabe "weiß" Der Bundesgerichtshof hatte bereits entschieden (BGH VIII ZR 50/09), dass die formularmäßige, also kleingedruckte Mietvertragsklausel, wonach der Mieter die laufende Schönheitsrenovierung für Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen in der Farbe "weiß" vorzunehmen hat, unwirksam ist. Zur Begründung hatte der BGH ausgeführt, dass der Mieter während der Mietdauer nicht zu stark in seinen persönlichen Entscheidungen eingeengt werden darf. Wir hatten an anderer Stelle über diese Entscheidung bereits berichtet. Aktuell hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 14.12.2010 (VIII ZR 198/10) diese Rechtsprechung weiter entwickelt und jetzt die Farbvorgabe "weiß" auch für die sogenannte Auszugsdekoration des Mieters als unzulässig bezeichnet. Der BGH hat ausgeführt, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter diesen auch dann unangemäß einengt, wenn sich die Farbvorgabe nicht nur auf die laufende Renovierung bezieht, sondern auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache. Zutreffend wird in der Entscheidungsbegründung darauf hingewiesen, dass mit dieser Farbvorgabe die Gestaltungsfreiheit des Mieters deshalb unangemessen eingeschränkt ist, weil sich ein kostenbewusster Mieter angesichts einer derartigen Verpflichtung schon während des laufenden Mietverhältnisses daran gehindert sehen könnte, in anderen dezenten Farbtönen zu streichen. Tipp: Enthält der Mietvertrag eine formularmäßig vorformulierte Verpflichtung des Mieters, "weiß" zu streichen, führt dies zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel. Bevor Sie daher zum Pinsel greifen oder einen Handwerker beauftragen, sollten Sie Ihren Mietvertrag daher von uns überprüfen lassen. :: Einjährige Abrechnungsfrist über Nebenkosten bei Geschäftsräumen nicht relevant Bei Wohnraummietverhältnissen ist der Vermieter verpflichtet, gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen. Tut er dies nicht, ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen. Hat er innerhalb des Jahreszeitraumes abgerechnet, kann er nach Ablauf eines Jahres zum Nachteil des Mieters diese Abrechnung auch nicht mehr korrigieren. Der Bundesgerichtshof hat sich in einer jüngeren Entscheidung (Urteil vom 17.11.2010 - XII ZR 124/09 mit der Frage zu beschäftigen, ob für die Gewerberaummiete die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ebenfalls Gültigkeit hat. Diese Frage hat der BGH verneint. Begründet wird dies mit dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, die Ausschlussfrist ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse zu normieren. Eine analoge Anwendung kommt nach Auffassung des BGH nicht in Betracht, weil sich der Wille des Gesetzgebers eindeutig aus dem Gesetz ergibt und keine sogenannte "planwidrige Gesetzeslücke" vorliegt. Hinweis: Diese Rechtsprechung führt trotzdem nicht dazu, dass der Vermieter von Gewerberaum sich über Gebühr mit der Abrechnung Zeit lassen darf. Er muss sie erstellen, sobald ihm dies möglich ist. Bleibt er untätig und unterlässt der Vermieter eine ihm mögliche Abrechnung, läuft er Gefahr, dass seine Ansprüche verwirken könnten. :: Bei Mängeln: Vermieter informieren! Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer jüngeren Entscheidung (BGH 3.11.2010, VIII ZR 330/09) mit Mängeln in einer Wohnung und dem Recht des Mieters zu beschäftigen, ob der Mietzins gemindert und ein weiterer Teil zurückbehalten werden kann. Grundsätzlich gilt, dass der Mieter weder mindern (§ 536 BGB) noch Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB) verlangen und auch nicht angemessene Teile des Mietzinses zurückbehalten darf, wenn er es versäumt hat, den Vermieter zu informieren und den Mangel anzuzeigen. Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter mehrere Mietzinsen nicht entrichtet und erhielt daraufhin die Kündigung des Vermieters. Der BGH hat entschieden, dass diese Kündigung berechtigt war, weil der Mieter zum Einbehalt des Mietzinses deshalb nicht berechtigt war, weil er den Vermieter über einen Mangel nicht informiert hatte. Der BGH führt hierzu aus, dass so lange kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietzinsforderung des Vermieters besteht, solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist. Dahinter steckt der Gedanke, dass dem Vermieter die Chance eingeräumt werden muss, den Mangel zu beseitigen, bevor der Mieter sein Recht auf Zurückbehaltung nutzt. Tipp: Im Prozessfalle muss der Mieter nicht nur den Mangel, sondern auch seine Mängelanzeige und insbesondere den Zugang dieser Mängelanzeige beim Vermieter darlegen und beweisen. Der häufig praktizierte Anruf beim Vermieter ist daher nicht ausreichend und gefährlich. Besser ist es, den Vermieter schriftlich mit Einschreiben/Rückschein (Kopie für Ihre Unterlagen) zu informieren oder, was noch sicherer ist, dem Vermieter eine schriftliche Mängelanzeige persönlich zu übergeben mit entsprechender Empfangsquittung. :: Keine Erstattung von Anwaltskosten bei Kündigung durch Großvermieter Verstößt der Mieter gegen Pflichten aus dem Mietverhältnis und beauftragt der Vermieter einen Anwalt mit dem Ausspruch der Kündigung, kann er je nach Einzelfall vom Mieter Erstattung der insoweit anfallenden Rechtsanwaltskosten verlangen. Maßgeblich ist stets, ob die Einschaltung eines Rechtsanwaltes für den Vermieter erforderlich war. Der Bundesgerichtshof hatte in einer jüngeren Entscheidung (BGH XIII ZR 271/09) zu entscheiden, ob in einem tatsächlich und rechtlich einfach gelagerten Fall ein gewerblicher Großvermieter für die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung eines Wohnraummietvertrages sich anwaltschaftlicher Hilfe bedienen und die insoweit anfallenden Kosten vom Mieter verlangen darf. Der BGH hat diese Frage mieterfreundlich entschieden und eine Kostenerstattungspflicht verneint. Der BGH verweist auf die ständige Rechtsprechung, wonach zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte der Vermieter Aufwendungen, also auch Anwaltskosten, verlangen kann, soweit diese erforderlich und zweckmäßig waren. Bei einem Großvermieter unterstellt der BGH jedoch so viel Sachkenntnis, dass sich dieser anwaltschaftlicher Hilfe nicht bedienen muss, um eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung auszusprechen. Eine derartige Leistung kann, so der BGH, "ohne Weiteres durch das kaufmännische Personal" erledigt werden. Zur Begründung einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters reicht es aus, dass der Mieter anhand der Begründung erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Die Abfassung eines derartigen Schreibens setzt die besondere Fachkenntnis eines Rechtsanwaltes nicht voraus. Die jüngste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezieht sich auf einen Großvermieter und auf einen einfach gelagerten Fall. Wann ein Fall "einfach" ist, ist Tatfrage und im Einzelfall zu entscheiden. Nur wenn die Haftung des Mieters hinsichtlich Grund und Höhe völlig klar ist, so dass aus Sicht des Vermieters kein Zweifel an der Verantwortlichkeit und Ersatzpflicht des Mieters besteht, wird der Vermieter auf die Einschaltung eines Anwaltes verzichten müssen. Tut er dies nicht, hat er dessen Kosten bei derartig einfachen Sachverhalten selbst zu tragen. Tipp: Erhalten Sie neben einer Kündigung auch die Aufforderung des Vermieters, Anwaltskosten zu erstatten, sollten Sie grundsätzlich die Berechtigung nicht nur der Kündigung, sondern auch der Erstattungspflicht hinsichtlich der Anwaltskosten durch den Mieterverein prüfen lassen. :: Betriebskostenabrechnung darf nachträglich korrigiert werden - BGH gibt Vermieter Recht Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH XIII ZR 269/09) darf der Vermieter eine bereits erteilte Betriebskosten- bzw. Heizkostenabrechnung innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist auch zum Nachteil der Mieter korrigieren. Eine aus der Abrechnung bereits erteilte Gutschrift kann zurückgebucht werden. Wie der Deutsche Mieterbund in einer Pressemitteilung vom 12.1.2011 mitteilt, ist diese Entscheidung nachvollziehbar und konsequent, jedoch natürlich kein Freibrief für irgend welche Nachlässigkeiten und Schlampereien auf Vermieterseite. Nach dem Gesetz muss der Vermieter spätestens 1 Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Betriebs-und Heizkostenabrechnung dem Mieter zugesandt haben. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter mit Nachforderungen aus seinen Abrechnungen ausgeschlossen. Er kann die Abrechnungen auch nicht mehr zum Nachteil der Mieter korrigieren. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung jetzt klar gestellt, dass für Mieter eine endgültige Rechtssicherheit erst nach Ablauf der 1-jährigen Abrechnungsperiode gegeben ist. Ab diesem Zeitpunkt sind Nachforderungen oder Korrekturen zu seinem Nachteil unzulässig. Vorher ist, wie der BGH jetzt festgestellt hat, diese Korrektur jedoch möglich. Umgekehrt tritt für den Vermieter erst dann Rechtssicherheit ein, wenn der Mieter nicht spätestens 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen erhoben hat. Innerhalb dieses Zeitraumes hat der Mieter Gelegenheit, Bedenken gegen die Richtigkeit der Abrechnung zu äußern. Tipp: Bei Zugang einer Nebenkostenabrechnung sollte diese grundsätzlich überprüft werden. Nach Ablauf von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung sind Einwendungen nicht mehr möglich. :: Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Immobilien Besteht eine Immobilie aus Wohneinheiten und gewerblich genutzten Einheiten muss dies im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden. Entstehen für die gewerbliche Nutzung Mehrkosten, so hat der Vermieter hier einen sogenannten Vorwegabzug vorzunehmen. Dies bedeutet, dass letztlich die Betriebskosten aufzuteilen sind zwischen gewerblicher Nutzung und Wohnraumnutzung. Der Bundesgerichtshof hat sich in einer jüngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 45/10) mit dieser Problematik beschäftigt und dem Wohnraummieter den schwarzen Peter zunächst zugeschoben, falls dieser mit dem Vorwegabzug nicht einverstanden ist. Der BGH hat entschieden, dass der Wohnraummieter dann für die einzelnen Betriebskosten- arten beweisen muss, dass für die gewerbliche Nutzung höhere Mehrkosten entstanden sind, wie durch Vorwegabzug ausgewiesen wurde. Um die erforderlichen Informationen zu erhalten, besitzt allerdings der Wohnraummieter ein Auskunftsrecht und kann Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen. Erst, so der BGH, wenn dadurch der Nachweis nicht geführt werden kann, geht die Darlegungslast auf den Vermieter über, wenn dieser über die notwendigen Kenntnisse verfügt und ihm konkretere Angaben zumutbar sind. Dies kann im Einzelfall strittig sein. Tipp: Bei gemischt genutzten Immobilien ist bei Zugang einer Betriebskostenabrechnung erhöhte Aufmerksamkeit notwendig. :: Nicht geeichte Wasserzähler - Abrechnung wirksam? Der Bundesgerichtshof hat jüngst entschieden (Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10), dass Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verwendet werden dürfen. Grundsätzlich stellt der Bundesgerichtshof nochmals klar, dass Wasserzähler der Eichpflicht unterliegen. Verstößt der Vermieter hiergegen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einer Geldbuße bis zu 10.000,00 € geahndet werden kann (§ 74 EichO, § 19 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. § 25 Abs. 1 EichG). Dies gilt auch dann, wenn sich Vermieter und Mieter auf die Verwendung nicht geeichter Geräte geeinigt haben. Der Vermieter ist daher grundsätzlich gut beraten, die Eichpflichten zu beachten. Trotzdem hat der Bundesgerichtshof die Berücksichtigung von Messwerten nicht geeichter Zähler akzeptiert, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Gelingt ihm dieser Nachweis, bleibt die Nebenkostenabrechnung, die auf den ungeeichten Zähler zurückgehen, wirksam. Den Nachweis muss der Vermieter durch die Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle führen. Die für diese Prüfung entstehenden Kosten hat selbstverständlich der Vermieter zu tragen. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, wird die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Wasserkosten unwirksam. :: Deutscher Mieterbund begrüßt Berliner Bundesratsinitiative Das Land Berlin hat im Bundesrat Forderungen zur Absenkung der Kappungsgrenze, Begrenzung der Mieten bei Neuverträgen und zur Einschränkung der sogenannten Modernisierungserhöhungen gestellt. Der DMB unterstützt diese Initiative nachhaltig:
Der Deutsche Mieterbund fordert, dass auch die anderen Bundesländer die Berliner Initiative unterstützen. :: Rückforderung von Nebenkostenvorauszahlungen Wie der Bundesgerichtshof in einer jüngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 288/09) nochmals bestätigt hat, darf ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung seiner Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter es versäumt hat, über diese fristgerecht abzurechnen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB). Wie der Bundesgerichtshof betont, ist der Mieter bereits dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht. Interessant an dieser Entscheidung ist der Hinweis des BGH, dass dieses Rückbehaltungsrecht auch dann gilt, wenn der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen bereits abgerechnet hat, aber für die materielle Richtigkeit der Abrechnung noch keinen Beweis erbracht hat, weil, wie in diesem Fall, Einsichtnahme in die Belege für den Mieter wegen der großen Entfernung zwischen Wohnort und Wohnort des Vermieters unzumutbar gewesen ist. Tipp: Rechnet Ihr Vermieter nicht in der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ab, sollten Sie immer den Rat des Mietervereins einholen. :: "Kalte" Räumung durch den Vermieter unzulässig Wie der Bundesgerichtshof aktuell entschieden hat (VIII ZR 45/09), ist die nicht durch ein gerichtliches Räumungsurteil gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter nicht erlaubt. Dieses Verhalten stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet. Mit dieser Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof seine frühere Rechtsprechung bestätigt. Räumt der Vermieter trotzdem, bezeichnen dies die Juristen als "verbotene Eigenmacht", die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichten kann. Versäumt es der Vermieter, das geräumte Inventar einzulagern, ein Verzeichnis über diese Gegenstände zu erstellen und den Wert dieser Gegenstände schätzen zu lassen, hat er dem Mieter Schadensersatz zu leisten, wenn ihm nicht der Beweis gelingt, dass die vom Mieter gemachten Wertangaben unplausibel sind. In diesem Fall trägt also der Vermieter die Beweislast dafür, dass die vom Mieter gemachten plausiblen Angaben zum Wert nicht stimmen. :: Vermieter muss bei Eigenbedarfskündigung freistehende Wohnung anbieten Wurde einem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt und wird während der Kündigungsfrist, also vor dem Auszug, eine andere Wohnung des Vermieters im Hause oder in seiner Wohnungsanlage frei, so muss er hierüber den gekündigten Mieter informieren. Tut er dies nicht, ist dies nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 78/10) ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme und damit rechtsmissbräuchlich. Wichtig ist, dass diese Informationspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Tipp: Wurde Ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt und erfahren Sie, dass sich im Hause bis zu Ihrem Auszug ein Wohnungswechsel anbahnt, können Sie hierauf Ihren Vermieter ansprechen, gleiches gilt erst recht, wenn Sie bereits einen Leerstand feststellen können. :: Vermieter muss auf möglichen künftigen Eigenbedarf hinweisen Schließt der Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, obwohl er bereits entschlossen ist oder ernsthaft erwägt, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst in Gebrauch zu nehmen, verhält es sich rechtsmissbräuchlich. Der Mieter stellt sich mit dem Umzug auf eine längere Mietzeit ein und hat hier finanzielle Belastungen. Der Mieter besitzt daher einen Anspruch über die Absichten des Vermieters aufgeklärt zu werden, wie der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden hat (BGH VIII ZR 180/09). Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter nur drei Monate nach Abschluss des Mietvertrages die Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil er beabsichtigte, diese Wohnung mit seiner Lebenspartnerin zu beziehen. Im Verfahren nahm der Bundesgerichtshof dem Vermieter nicht ab, dass dieser Eigenbedarfsgrund nicht absehbar war. :: Bundeskanzlerin fordert höhere Mieten nach energetischer Modernisierung Nach geltendem Recht kann der Vermieter 11% der Kosten einer energetischen Modernisierung auf die Jahresmiete aufschlagen. Hat also der Vermieter beispielsweise 10.000,00 EUR Kosten für die Wohnung investiert, kann er 1.100,00 EUR im Jahr, somit 91,67 EUR/Monat an Mieterhöhung verlangen. Deshalb wird der Forderung von Frau Bundeskanzlerin Merkel seitens des Deutschen Mieterbundes eine klare Absage erteilt. Nach Auffassung des Präsidenten des Deutschen Mieterbundes, Dr. Franz-Georg Ripps, ist die Forderung nicht nachvollziehbar und auch nicht zu Ende gedacht. Ripps betonte, dass die Vermieter bei energetischer Sanierung des Objektes zusätzlich profitieren, weil der Wert der Immobilie und damit die Vermietbarkeit steigt. Der Vermieter kann eine höhere Miete verlangen. Dies ist völlig ausreichend. Zusätzliche gesetzliche Änderungen zu Gunsten des Vermieters sind unangebracht. :: Eigenleistungen des Mieters wirken sich auf Mieterhöhung aus Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 7.7.2010) hat nochmals bestätigt, was eigentlich selbstverständlich sein sollte. In dem fraglichen Fall hatten die Mietvertragsparteien vor Jahren vereinbart, dass der Mieter auf eigene Kosten Bad und Sammelheizung einbauen darf. Der Mieter erhielt aktuell ein Mieterhöhungsverlangen, das unter Beifügung eines Mietenspiegels begründet wurde. In diesem Mietenspiegel hat die Vermieterin die Wohnung bewertet unter Berücksichtigung der Eigenleistungen des Mieters. Deshalb hat der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert. Vor dem BGH bekam er damit recht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach Auffassung des Gerichtes anhand vergleichbarer Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung zu ermitteln. Zur Begründung wurde angeführt, dass vom Mieter durchgeführte und bezahlte Wohnwertverbesserungen unberücksichtigt bleiben müssen, weil andernfalls der Mieter die Ausstattung der Wohnung (mehr als) doppelt bezahlen müsste. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes enthält allerdings auch einen Wermutstropfen. Der BGH betont, dass anderweitige Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter möglich sind. Grundsätzlich ist es aus Mietersicht wünschenswert, wenn bei Durchführung von Eigenleistungen vertraglich vereinbart wird, dass diese Eigenleistungen bei etwaigen Mieterhöhungen nicht zu Gunsten des Vermieters in Ansatz gebracht werden dürfen. :: Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen stets neu erheben! § 556 Abs. 3 S. 5 BGB zwingt den Mieter, Einwände gegen die Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Wie der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.5.2010) aktuell entschieden hat, muss der Mieter diese Frist beachten, auch dann, wenn er bereits eine frühere Betriebskostenabrechnung beanstandet hat und es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Der Mieter hat somit den Einwand gegen die Richtigkeit der Abrechnung gegenüber jeder jährlichen Betriebskostenabrechnung geltend zu machen. Der rechtliche Hintergrund ist die Tatsache, dass jede Betriebskostenabrechnung die Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB erneut in Lauf setzt. Wichtig: Für den Mieter ist es daher unbedingt notwendig, die Abrechnung des Vermieters zeitnah zu prüfen und innerhalb des Jahreszeitraumes seine Bedenken gegen die Richtigkeit mitzuteilen. Nach Fristablauf sind Einwendungen des Mieters in der Regel ausgeschlossen. :: Neues Pfändungsschutzkonto Zum 1.7.2010 sind Vorschriften für ein neues Pfändungsschutzkonto für Girokunden in Kraft getreten, welche ermöglichen, das Girokonto in ein sogenanntes P-Konto umzuwandeln. Die Banken sind zu dieser Umwandlung verpflichtet. Dieses Konto dient dem Schutz vor einer Vollstreckung für Guthaben in Höhe des Pfändungsfreibetrages (derzeit 985,50 € pro Monat bei Ledigen ohne Unterhaltsverpflichtungen). Nach bisherigem Recht wurden Konten durch eine Pfändung (beispielsweise des Vermieters wegen titulierter Mietrückstände) zunächst vollständig blockiert. Die Folge war, dass anfallende Zahlungsgeschäfte des täglichen Lebens dem Kontoinhaber nicht mehr möglich waren. Durch die Einführung des P-Kontos wird gewährleistet, dass der Kontoinhaber als Schuldner mit seinen pfändungsfreien Beträgen weiterhin am bargeldlosen Zahlungsverkehr teilnehmen kann. Der Freibetrag steht jeweils monatlich zur Verfügung. Der Pfändungsschutz des P-Kontos erfolgt daher im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage automatisch, ohne dass eine gerichtliche Freigabeentscheidung erforderlich ist. Der Kontoinhaber kann also auch bei einer vorliegenden Pfändung jederzeit über den geschützten Betrag verfügen. Daueraufträge und Lastschriften werden in diesem Rahmen ohne Beeinträchtigung ausgeführt. Das Gesetz sieht vor, dass auch bei überzogenen, also im Minus stehenden P-Konten Sozialleistungen und Kindergeld 14 Tage lang für den Berechtigten zur Verfügung stehen. :: Nicht bezahlte Prozesskosten stellen keinen Kündigungsgrund dar Der Bundesgerichtshof hat vor wenigen Wochen (BGH VIII ZR 267/09) eine mieterfreundliche Entscheidung getroffen. Wegen Zahlungsverzugs hatten die Vermieter Ende 2006 das Mietverhältnis fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben. Weil die ARGE die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist von zwei Monaten vollständig beglichen und an den Vermieter bezahlt hatte, konnten die Mieter ein Räumungsurteil abwenden. Sie wurden jedoch, weil die Räumungsklage vor der Begleichung der Mieten erhoben wurde, verpflichtet, die Kosten des Räumungsprozesses zu zahlen. Die Kosten dieses Räumungsprozesses zahlten aber weder der Mieter noch die ARGE. Deshalb kündigte der Vermieter nach zwei Jahren erneut mit der Begründung, der Mieter habe die Pflichten aus dem Vertrag dadurch verletzt, dass er die im Räumungsprozess entstanden Kosten nicht bezahlt hätte. Der Bundesgerichtshof hat jetzt klargestellt, dass die Nichtzahlung der Prozesskosten keine Kündigung rechtfertigt. Nach dem Gesetz, so der BGH, wird eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Vermieter die Miete bis zum letzten Cent innerhalb der Schonfrist erhält. Es wäre widersinnig, wenn einerseits die Sozialbehörde durch Zahlung der Mieten die Obdachlosigkeit des Mieters verhindern würde, der Vermieter aber andererseits berechtigt wäre, das Mietverhältnis später trotzdem erneut zu kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten nicht zahlt oder nicht zahlen kann. :: Vermieter darf Mietwohnung nicht eigenmächtig räumen Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 45/09) hat nochmals die bisher schon geltende Rechtsprechung bekräftigt, wonach der Vermieter die Wohnung des Mieters nicht eigenmächtig räumen darf. Greift der Vermieter zu Selbsthilfe, verpflichtet ihn dies zum Schadensersatz. Im vorliegenden Fall war der Mieter mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt abwesend. Weil die Miete für zwei Monate nicht gezahlt wurde, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Einen Monat später ließ sie die Mieterwohnung öffnen, entsorgte einen Teil der Wohnungseinrichtung und lagerte einen anderen Teil der Mietgegenstände bei sich ein. Der betroffene Mieter machte später nach seiner Rückkehr Schadensersatzforderungen in Höhe von rund 62.000,00 € geltend. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen der eigenmächtigen Wohnungsräumung haften muss. Die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung, die nicht durch einen gerichtlichen Räumungstitel gedeckt war und das eigenmächtige Ausräumen durch die Vermieterin stellten, so der BGH, eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Auch wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt ist, ist Voraussetzung für eine Räumung der Wohnung immer ein gerichtlicher Räumungstitel. :: Jetzt geklärt: Samstag ist kein Werktag Regelmäßig muss der Mieter den Mietzins im Voraus zahlen, spätestens bis zum 3. Werktag im Monat. In einer jüngeren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 129/09) nochmals darauf hingewiesen, dass diese 3-tägige Karenzzeit dem Mieter zustehen müsse, um für die rechtzeitige Zahlung der Miete sorgen zu können. Die entscheidende Frage war, ob bei dieser Berechnung der Samstag als Werktag gilt oder eben nicht. Diese Frage hat jetzt der BGH im Sinne der Mieter beantwortet. Da Banken im Regelfall nur von Montag bis Freitag arbeiten, darf der Samstag bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht berücksichtigt werden, weil ansonsten die 3-tägige Schonfrist für den Mieter um einen Tag verkürzt würde. Ging die Miete dem Vermieter z.B. an einem Dienstag, dem 5.2., zu, wäre die Zahlung pünktlich. Konsequenz hieraus ist, dass Abmahnungen des Vermieters wegen unpünktlicher Zahlung oder gar eine Kündigung unbegründet wären. Achtung: Der Samstag ist kein Werktag, wenn es um die Pünktlichkeit von Mietzahlungen geht. Dies bedeutet jedoch keineswegs, dass Samstage generell nicht mitzählen. Geht es um die Rechtzeitigkeit eines Kündigungsschreibens, muss dieses beim Vertragspartner am 3. Werktag eines Kalendermonates zugestellt sein. Bei dieser Fragenkonstellation gilt der Samstag als Werktag, zählt also mit. Grund hierfür ist, dass die Post auch Samstags zustellt. :: Wichtig: Kündigung muss immer schriftlich erfolgen Nach dem Gesetz muss die Kündigung des Mietvertrages immer schriftlich erfolgen. Dies gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Die Formvorschrift ist zwingend. Wird die Schriftform nicht eingehalten, ist die Kündigung unwirksam. Auch Kündigungen per Telefax oder E-Mail reichen nicht aus. Achtung: Der Mieter muss bei Ausspruch seiner Kündigung eine Begründung nicht angeben, während der Vermieter stets Gründe nennen muss. Wurde kein qualifizierter Zeitmietvertrag abgeschlossen oder haben die Mietvertragsparteien keinen Kündigungsverzicht des Mieters vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate. :: Vermieter darf auch gegenüber einem Gesamtschuldner abrechnen Haben mehrere Personen eine Wohnung angemietet, haften sie in der Regel für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten gesamtschuldnerisch. Der Vermieter ist danach berechtigt, nach Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen oder auch beide gemeinsam. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer jüngsten Entscheidung (Urteil vom 28.4.2010, VIII ZR 263/09) nochmals eigens klargestellt. Zahlt der in Anspruch genommene Mieter, wird durch seine Zahlung natürlich auch der andere Mieter, der keine Nebenkostenabrechnung erhalten hat, von seiner Zahlungspflicht befreit. :: Erleichterte Kündigungsbegründung bei Zahlungsverzug Über die Frage, wie eine Kündigungserklärung des Vermieters begründet werden muss, gab es zwischen Juristen immer wieder Streit. Dies galt auch für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 96/09) hat jetzt aktuell entschieden, dass an dem Begründungszwang keine überzogenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Im fraglichen Fall hatte ein Mieter über Jahre hinweg immer wieder die Miete gekürzt und zwar mit unterschiedlichen Prozentsätzen. Der Vermieter hat daraufhin wegen eines aufgelaufenen Gesamtrückstandes in Höhe von 5.303,27 € (Mietzins) und den Betriebskostenvorauszahlungen (2.038,18 €) fristlos gekündigt, ohne eine nähere Spezifizierung der Mietrückstände vorzunehmen. Der BGH hat jetzt bestätigt, dass es vermieterseits ausreicht, den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund anzugeben und den Gesamtbetrag der Rückstände zu beziffern. Der Vermieter muss also nicht im Kündigungsschreiben aufführen, in welchem Monat wie viel Miete gezahlt und welche Beträge offen geblieben sind. :: Kein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 19.1.2010 - aus Sicht der Mieter leider - seine Rechtsprechung bestätigt, wonach dem Mieter einer frei finanzierten Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zusteht. Vielmehr verweist der BGH die Mieter auf die Belegeinsicht beim Vermieter oder beim Wohnungsverwalter. Ausnahmen lässt der Bundesgerichtshof allerdings zu. Nur wenn die Belegeinsicht beim Vermieter/Verwalter im Einzelfall nicht zumutbar ist, besitzt der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsbelege. Hierbei kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalles an. :: Kündigungsfristen richten sich nach Mietdauer Will der Vermieter das Wohnraummietverhältnis kündigen, benötigt er hierzu einen gesetzlich anerkannten Grund, z.B. Eigenbedarf. Der Bundesgerichtshof hat aktuell (Urteil vom 17.3.2010) entschieden, dass die Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung nicht allzu hoch sind. Ausreichend ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung besitzt. Stets muss der Vermieter je nach Wohndauer des Mieters unterschiedlich lange Kündigungsfristen einhalten. In den ersten fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren beträgt die Frist sechs Monate und nach acht Jahren hat der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten. Ist im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter vereinbart, ist diese Frist wirksam. Der Vermieter muss sich dann an diese Vereinbarung halten. :: Mieter haften für Umzugshelfer Das Amtsgericht Gummersbach hat in einer jüngeren Entscheidung entschieden, dass der Mieter, der sich beim Umzug der Hilfe von Freunden/Bekannten bedient, dafür einzustehen hat, wenn diese Helfer Schäden am Gebäude verursachen. Für juristisch Interessierte: Die Haftung des Mieters folgt, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, aus § 278 BGB. Danach haftet der Mieter für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen, weil die ordentliche Räumung der Wohnung als vertragliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter angesehen wird. Der Vermieter besitzt daher einen vertraglichen Anspruch gegen den Mieter auf Schadensersatz (und zusätzlich gesetzliche Ansprüche gegen die Helfer). Bei Umzügen kann sich der Mieter daher nicht gegenüber dem Vermieter darauf berufen, nicht er hätte den Schaden verursacht, sondern irgendein Helfer. :: An wen muss die Nebenkostenabrechnung gehen? Sind Ehepaare im Mietvertrag als Mieter eingetragen bestand in der Vergangenheit Unsicherheit darüber, ob eine Nebenkostenabrechnung formal in Ordnung ist, wenn diese nur an einen Ehepartner adressiert war. Diese Frage hat der BGH in einer jüngsten Entscheidung jetzt bejaht. Danach muss der Vermieter die Abrechnung nicht auch an den anderen Ehepartner richten bzw. die Abrechnung an beide Ehepartner adressieren (BGH VIII ZR 263/09). Erfolgt die Abrechnung nur an einen Ehepartner, ist die Abrechnung wirksam. Allerdings ist auch nur dieser Ehepartner zur Zahlung verpflichtet. Voraussetzung einer Zahlungspflicht ist natürlich stets, dass die Abrechnung formal und inhaltlich in Ordnung ist. Wichtig: Andere Vermietererklärungen, die das Mietverhältnis ändern oder beenden, müssen immer an alle Mieter adressiert werden, so insbesondere Mieterhöhungen, Kündigungen oder Modernisierungsankündigungen. :: Instandsetzungsmaßnahmen sind keine Schönheitsreparaturen! Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.1.2010 - VIII ZR 48/09) hatte über die Klage eines Vermieters auf Schadensersatz zu entscheiden, weil der Mieter die vertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Neuversiegelung des Parkettbodens ignoriert hatte. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter diese Arbeiten nicht durchführen muss. Begründet wurde dies mit dem Begriff der Schönheitsreparaturen. Der BGH hat diesen orientiert an § 28 IV 3 der II. BerechnungsVO. Danach sind Arbeiten am Parkett Instandsetzungsmaßnahmen und keine Schönheitsreparaturen. Auch in dieser Entscheidung weist der Bundesgerichtshof ausdrücklich darauf hin, dass eine Teilunwirksamkeit der Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen zur Gesamtunwirksamkeit der betroffenen Klausel führt. :: "Mietraumfläche" bedeutet nicht zwingend Grundfläche Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, welche Bedeutung die in einem Formularmietvertrag gemachte Angabe "Mietraumfläche 61,5 qm" besitzt. Diese Frage war zu klären, weil der Mieter den Mietzins kürzen und Mietzinsen zurückfordern kann, wenn die Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (siehe hierzu auch unten). Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass von einem durchschnittlichen Mieter die gemachte Angabe nicht ohne Weiteres als Bezeichnung der Grundfläche zu verstehen sei. Genauso, so der BGH, kann der Mieter die Auffassung vertreten, unter der gewählten Formulierung sei die Größe der Wohnfläche definiert. Da im Zweifel die für den Mieter günstigste Auslegungsvariante gilt, hat der BGH in der gewählten Formulierung die Angabe als Wohnfläche verstanden (BGH VIII ZR 244/08). Da in dem besagten Fall die Wohnfläche unter Berücksichtigung der Dachschrägen lediglich 54,27 qm betrug und somit die Flächenabweichung mehr als 10% ausmachte, war der Mieter berechtigt, Rückzahlungsansprüche in Höhe von ca. 1.700,00 € geltend zu machen. :: Keine Vertragsänderung bei jahrelang unterbliebener Abrechnung Der Bundesgerichtshof hat nochmals aktuell (BGH Urteil vom 27.1.2010, XII ZR 22/07) entschieden, dass eine konkludente Änderung der Vertragsabsprachen auch dann nicht vorliegt, wenn der Vermieter über einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen jahrelang nicht abgerechnet hat. Im konkreten Fall hatte der Vermieter acht Jahre lang Nebenkostenpositionen nicht abgerechnet, obwohl diese mietvertraglich seitens des Mieters geschuldet waren. Erst in einer aktuellen Abrechnung wurden diese Positionen berücksichtigt. Die Zahlungsklage des Vermieters hatte Erfolg. Mit diesem Urteil bestätigt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung, wonach für die Annahme einer Vertragsänderung nicht allein der Umstand ausreicht, dass einzelne als umlagefähig vereinbarte Nebenkostenpositionen über Jahre hinweg nicht abgerechnet wurden. Ohne weitere Anhaltspunkte, so der BGH, konnte der Mieter nicht annehmen, dass der Vermieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses diese Nebenkostenpositionen nicht mehr geltend machen will. Der BGH fordert vielmehr zusätzliche Umstände für den Willen der Vertragsparteien, die vertragliche Absprache zu ändern. :: Kinderlärm nicht gleich Autolärm Häufig gibt es Streit über Kinderlärm, dem geräuscheempfindliche Nachbarn und Mitmieter nicht akzeptieren wollen. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 5.3.2010 jetzt die Auffassung vertreten, Kinderlärm sei mit Autolärm nicht vergleichbar und deshalb kein Klagegrund. Vielmehr sei Kinderlärm der Ausdruck natürlicher Lebensäußerung von Kindern und somit grundsätzlich sozialadäquat. Deshalb könne im Regelfall Kinderlärm keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen. Der Bundesrat hat deshalb die Bundesregierung aufgefordert, dies gesetzlich klarzustellen. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Klarheit ist mit einer entsprechenden Klarstellung im Bürgerlichen Gesetzbuch zu rechnen. :: Parkettversiegelung ist keine Schönheitsreparatur Der Bundesgerichtshof hat in einer neueren Entscheidung (Urteil vom 13.1.2010, VIII ZR 48/09) nochmals seine konsequente Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bestätigt. Danach gelten als Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Der BGH beruft sich auf die Fassung des § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV, der die Grenze dessen zieht, was dem Mieter an Schönheitsrenovierungsarbeiten auferlegt werden darf. Die Konsequenz dieser Auffassung ist ebenso erfreulich wie eindeutig: Jede formularvertragliche, also kleingedruckt und vorgegebene Erweiterung dieser Arbeiten im Mietvertrag verstößt - jedenfalls soweit dem Mieter keine angemessene Gegenleistung angeboten wird - als unangemessene Benachteiligung gegen das Gesetz (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB). Hieraus folgt konkret, dass sogenannte Parkettversiegelungsklauseln als Schönheitsrenovierung dem Mieter ebensowenig auferlegt werden können, wie der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Enthält der Mietvertrag derartige Klauseln, sind diese insgesamt unwirksam. :: Keine doppelte Toleranzgrenze bei falschen Wohnflächenangaben Ist die tatsächliche Wohnfläche der gemieteten Wohnung mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, gilt sie als mangelhaft. In einem Rechtsstreit, der vom BGH jüngst entschieden wurde (BGH VIII ZR 144/09) hatte der Vermieter argumentiert, im Mietvertrag hätte sich eine "ca.-Angabe" hinsichtlich der Wohnungsgröße befunden, weshalb keine exakte Prozentabweichung errechnet werden könne. Dieser Auffassung hat der BGH widersprochen. Der BGH betonte, die 10%-ige Toleranzgrenze sei schon zu Gunsten des Vermieters einer Ausnahmeregelung, weil erst jenseits der 10%-igen Wohnflächenabweichung die Wohnung als mangelhaft qualifiziert wird. Eine weitere Toleranz über die "ca.-Klausel" komme daher nicht in Betracht. Steht im Vertrag, die Wohnung sei "ca. 100 qm groß", wird von dieser Größenangabe ausgegangen. Ist die Wohnung tatsächlich nur 80 qm groß, kann der Mieter die Miete um 20% kürzen und Mietzahlungen in unverjährtem Zeitraum auch zurückfordern. :: Wann liegt eine individualvertragliche Vereinbarung vor? Vorformulierte (kleingedruckte) Verträge unterliegen der gerichtlichen Inhaltskontrolle. Anderes gilt, wenn die Mietvertragsparteien eine Regelung individualvertraglich treffen. Dann ist die Regelung wirksam (es sei denn, es liegt ein seltener Fall der Sittenwidrigkeit vor). Häufig stellt sich in Mietprozessen die Frage, ob die Mietvertragsparteien eine Ergänzung am Ende des Mietvertrages tatsächlich individualvertraglich getroffen haben. Nach Auffassung der Gerichte liegt eine Individualvereinbarung nur vor, wenn der Mieter einen tatsächlichen Einfluss auf die inhaltliche Gestaltung der Vertragsbedingungen hatte, also ein echtes "Aushandeln" iSd § 305 Abs. 1 S. 3 BGB vorliegt. Die bloße Bezeichnung als "Individualvereinbarung" reicht nicht aus. Die Gerichte halten auch überwiegend den Vermieter für beweisbelastet für seine Behauptung, dass die am Ende des Mietvertrages eingefügte Absprache ausgehandelt wurde (BGH NJW-RR 87, 144; LG Düsseldorf NZM 02, 779). :: Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung verjährt nicht Ein wichtiges Urteil hat der Bundesgerichtshof gefällt (BGH VIII ZR 104/09). Der Bundesgerichtshof hatte zu klären, wann Mieteransprüche auf Mängelbeseitigung verjähren. Streitgegenständlich war die Klage einer Mieterin, die die Verbesserung des Trittschallschutzes sowie die Minderung des Mietzinses wegen der vom WC hervorgerufenen Installationsgeräusche in der über ihr liegenden Wohnung forderte. Die Mängel bestanden seit dem Jahre 1990. Im Jahre 2006 griff sie ihren Mängelbeseitigungsanspruch vor Gericht auf. Der BGH hat jetzt entschieden, dass Mängelbeseitigungs- oder Herstellungs- bzw. Reparaturansprüche nicht verjähren. Als Begründung führte das oberste deutsche Zivilgericht aus, dass es eine Daueraufgabe des Vermieters sei, die Mietsache während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Keine Rolle, so der BGH, könne spielen, ob die Mieter Mängel im Haus oder in der Wohnung längere Zeit widerspruchslos hingenommen haben. Der Reparatur- und Mängelbeseitigungsanspruch bleibt bestehen, er entsteht praktisch jeden Tag "aufs Neue". Mieter, die nicht sofort klagen und die Gerichte anrufen, sondern es zunächst außergerichtlich versuchen, müssen aufgrund dieser Entscheidung nicht mehr befürchten, dass ihre berechtigten Ansprüche eines Tages wegen Verjährung abgelehnt werden. :: Kündigung wegen Eigenbedarfs der Nichte wirksam? In einer neueren Entscheidung (BGH VIII ZR 159/09)) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter auch zu Gunsten eines entfernteren Familienangehörigen, wie z.B. einer Nichte, eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. Bisher gingen die Gerichte davon aus, dass eine Eigenbedarfskündigung nur möglich und begründet ist, wenn ein besonders enger Kontakt zwischen dem Vermieter und dem entfernten Verwandten bestand, aus dem sich eine besondere moralische Verpflichtung des Vermieters ergeben konnte, diesem Angehörigen den kündigten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Jetzt hat der Bundesgerichtshof diese Kündigungsmöglichkeit erleichtert. Allerdings wurde in der genannten Entscheidung durch den Bundesgerichtshof nicht exakt definiert, wie weit der Kreis der privilegierten Familienangehörigen zukünftig gezogen werden muss. Deshalb, so der Deutsche Mieterbund, wird diese Entscheidung viele Mieter verunsichern und nicht zur Rechtsklarheit beitragen. Dringende Empfehlung: Sollten Sie eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung erhalten, sollten Sie unbedingt den Rat unseres Vereins in Anspruch nehmen. :: Farbklausel bei laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen .... nur weiß zu lackieren ....". Diese formularmäßige, also kleingedruckte Mietvertragsklausel war Gegenstand eines Rechtsstreites, den der Bundesgerichtshof jetzt (BGH VIII ZR 50/09) entschieden hat. Der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, dass die genannte Klausel unwirksam ist. Zur Begründung führt das Gericht aus, der Vermieter dürfe derartige Vorgaben allenfalls für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung machen. Während der Mietdauer darf also der Mieter nicht zu stark in seinen persönlichen Entscheidungen eingeengt werden. Niemand darf nach dieser Entscheidung dem Mieter während der Mietzeit vorschreiben, ob er die Wände oder Türen in seiner Wohnung weiß, gelb, grün, rot oder sonst wie farbig streicht. Dies gilt auch im Übrigen für die Frage, ob der Mieter während der Mietzeit Rauhfasertapete oder Blümchentapete klebt. Dies alles sei allein Sache des Mieters. Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH wiederholt entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln, die die Ausführungsart der Renovierung oder die Farbgestaltung während der Mietzeit geregelt haben, unwirksam sind. Folgende Klauseln hat der BGH als unwirksam "kassiert":
:: Feuchtigkeit und Schimmel in der Wohnung - wer ist beweispflichtig? Das Problem auftretender Feuchtigkeits- und Schimmelschäden häuft sich. Nicht nur Altbauten sind betroffen, sondern auch neuer Gebäude, insbesondere dann, wenn diese energetisch "verpackt" werden, z.B. gut isolierende neue Fenster erhalten. Dann ist ein gewisser Luftaustausch kaum mehr möglich, so dass Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme die Folge sein können. Das Landgericht Hamburg hat in einer aktuellen Entscheidung nochmals die rechtliche Ausgangslage festgestellt. Dort klagte eine Mieterin auf Beseitigung diverser Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung und begehrte per Klage die Feststellung, dass sie berechtigt ist, auf Grund des Schimmelbefalls die Miete um 25% zu mindern. Unstreitig war zwischen den Parteien des Prozesses, dass die Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelschäden aufwies. Im Verfahren hatte der Vermieter - wie fast immer - behauptet, der Mieter hätte diese Schäden durch falsches Wohnverhalten (zu wenig Lüftung, nicht ausreichende Beheizung) selbst verursacht. Dieser Argumentation ist das Amtsgericht gefolgt. Das Landgericht Hamburg hat das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und in seinem Berufungsurteil ausgeführt, dass der Vermieter die Beweislast dafür trage, dass es sich nicht um von außen eindringende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit handelt. Darüber hinaus muss der Vermieter, so das LG Hamburg, nachweisen, dass das Gebäude nach dem im Zeitpunkt der Errichtung maßgeblichen Stand der Technik frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und keine aus dem Rahmen fallende Heizungs- und Belüftungsmaßnahmen des Mieters erforderlich gewesen waren. Erst wenn es dem Vermieter gelungen ist, diesen Nachweis zu führen, ist in der Regel die Vermutung gerechtfertigt, dass die Schadensursache in der Sphäre des Mieters liegt. Im vorliegenden Rechtsstreit konnte der Vermieter nicht beweisen, dass der Schimmelbefall auf bauseitigen Ursachen beruht. :: Pflicht des Mieters die Wohnung zu "weißen" Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit eines Formularmietvertrages zu befinden, in welchem dem Mieter die Dekorationslast formularvertraglich übertragen wurde. Konkret war vereinbart, dass der Mieter Decken und Wandoberflächen zu "weißen" habe, was in dem vom BGH entschiedenen Fall jedoch unterblieben war. Am Mietende verlangte der Vermieter Schadensersatz. Vor dem Bundesgerichtshof ist er mit der Durchsetzung seines Klageantrages gescheitert. Der BGH begründet dies mit der Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel gemäß § 307 BGB. Diese Klausel nimmt, so der BGH, nämlich nicht auf den Abnutzungsgrad der Dekoration und auf eine sich hieraus ergebende Notwendigkeit der Renovierung Rücksicht. Auch war dem Vertrag nicht zu entnehmen, dass sich die Verpflichtung zum "Weißen" der Wohnung nur auf die Endrenovierung bezieht. Deshalb sei der Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis in der Wahl der Farbgestaltung eingeengt und gebunden. Darin liegt nach Auffassung der Bundesrichter ein nicht hinzunehmender Eingriff in die persönlichen Lebensumstände des Mieters. Damit setzt der BGH die Tendenz seiner Rechtsprechung fort, wonach Regelungen, die die persönlichen Lebensbereiche des Mieters während des bestehenden Mietverhältnisses betreffen, tendenziell unwirksam sind. :: Wohnungsmängel in Millionen Wohnungen Der Deutsche Mieterbund weist in einer Presseinformation vom 6.1.2010 nochmals deutlich auf das Recht zur Mietminderung hin, wenn die Wohnung Mängel aufweist, die der Mieter nicht verschuldet hat. Millionen Mietwohnungen haben nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes (DMB) mehr oder weniger schwerwiegende Mängel. Bundesweit dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Wohnungsmängel, Schadensbeseitigung und Mietminderung. Unzählige Mieter unternehmen trotz mangelhafter Wohnung nichts, zahlen weiterhin den vollen Mietzins und leben mit einer mängelbehafteten Wohnung, obwohl sie dies nicht müssten. Nach Auffassung des DMB verschenken die Mieter mehr als 100 Mio Euro im Jahr. Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Danach müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Speicher, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen wie z.B. Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern können Mängel darstellen. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt und der Mietwert objektiv gemindert ist. Die Beeinträchtigung muss also eine gewisse Deutlichkeit besitzen. Die Mietminderung ist allerdings dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. Wichtig: Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung oder am Haus auf, muss der Vermieter sofort benachrichtigt werden, am besten schriftlich und nachweisbar. Er muss sich um die Beseitigung des Mangels kümmern und die notwendigen Reparaturen veranlassen. Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung über Mängel verfügt. Bestreitet der Vermieter den Mangel oder behauptet er, dass der Mieter den Mangel von Anfang an kannte (auch dann ist eine Mietminderung ausgeschlossen), so muss dies der Vermieter beweisen. Reagiert der Vermieter nicht oder weigert er sich, die Mängel zu beseitigen, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten der Reaktion. Er kann
:: Mieterhöhungen per Mietspiegel weiter vereinfacht! Bereits an anderer Stelle hatten wir in den News darauf hingewiesen, dass entgegen der früheren Rechtsprechung für die Begründung einer Mieterhöhung der Mietenspiegel durch den Vermieter nicht immer beigefügt werden muss (Entscheidung vom 11.3.2009, VIII ZR 74/08). Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof weiter verfeinert und zu Gunsten der Vermieter ausgebaut. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes muss ein Mietenspiegel bei einer Mieterhöhung dann nicht beigefügt werden, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Dies ist nach Auffassung des BGH bereits dann der Fall, wenn der Mietenspiegel im örtlichen Mieterverein für 3,00 € (für Mitglieder) und 4,00 € (für Nichtmitglieder) käuflich erworben werden kann. Der Bundesgerichtshof hält es für zumutbar, wenn der Mieter sich mit diesem Kostenaufwand den Mietenspiegel selbst beschafft. Die Zugänglichkeit wird auch bejaht, wenn der Mietenspiegel über das Internet "abrufbar" (so der BGH in VIII ZR 276/08) ist. :: Schufaeintrag - was tun? Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (kurz: Schufa) ist die größte Auskunftei in Deutschland. Sie speichert Daten über 65 Mio. Personen. Untersuchungen haben jedoch ergeben, dass die Daten nicht immer richtig sind. Im Auftrage des Bundesministeriums für Verbraucherschutz wurden Auskunfteien getestet. Danach sind 45% aller Eintragungen bei der Schufa und vergleichbaren Auskunfteien fehlerhaft. Dies kann für die Betroffenen, auch für Mieter, sehr negative Konsequenzen haben. Die Schufaeintragung entscheidet nicht nur über die Kreditbewilligung durch die Bank, sondern oftmals auch darüber, ob der Mietvertrag zustande kommt. Eine schlechte Bewertung durch die Schufa hat Folgen. Zum 1.4.2010 treten gesetzliche Änderungen in Kraft, um die gespeicherten Daten transparenter zu gestalten. Unter anderem haben dann alle Verbraucher das Recht, einmal im Jahr kostenlos eine Eigenauskunft bei den Auskunfteien einzuholen. Zudem sind die Auskunfteien dann verpflichtet offen zu legen, nach welchen Maßstäben sie die Kreditwürdigkeit beurteilen. So können Verbraucher ihre Daten besser überprüfen. Die Aufsichtsbehörden sollen aufgrund eines Beschlusses vom 22.10.2009 auch die Interessen der Mietsuchenden berücksichtigen. Auskünfte über vom Mietinteressent nicht bezahlte Kleinbeträge sind problematisch. Richtigerweise leuchtet nicht ein, dass Mietinteressenten eine Wohnung nicht erhalten, weil sie z.B. ihre Handyrechnung oder andere kleine Beträge - aus welchen Gründen auch immer - nicht bezahlt haben. Die Aufsichtsbehörden haben daher eine Bagatellgrenze von 1.500,00 € festgelegt. Außerdem weisen die Aufsichtsbehörden in ihrem Beschluss ausdrücklich darauf hin, dass Vermieter keine weiteren Informationen über den Weg der Selbstauskunft einholen dürfen. Wer eine Schufaeigenauskunft wünscht, kann sich unter www.schufa.de oder telefonisch unter 01805/724832 (0,14 € pro Min.) für zur Zeit 7,80 € melden und eine Eigenauskunft bestellen. Spätestens ab dem 1.4.2010 gibt es diese Eigenauskunft einmal im Jahr kostenlos. Erweist sich die Schufaauskunft als falsch, können Sie schriftlich die Schufa Holding AG, Verbraucherservicezentrum Hannover, Postfach 56 40, 30056 Hannover oder per Fax (01805/910010) kontaktieren und auf die fehlerhaften Daten hinweisen. Diese werden dann nach einer Überprüfung gelöscht. :: Abzug "neu für alt" Hat der Mieter unstreitig Mietgegenstände beschädigt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Dies tut er oftmals unter Heranziehung von Kostenvoranschlägen oder Rechnungen, z.B. für den Einbau einer neuen Türe oder für den Austausch eines beschädigten Parkettbodens. Die Rechtslage ist relativ einfach: Grundsätzlich darf der Vermieter den Ersatz seines Schadens verlangen. Dieser Schaden besteht der Höhe nach jedoch nicht in dem Wert der neuen Türe und in den Kosten für den neuen Parkettboden. Vielmehr muss der Vermieter immer einen Abzug "neu für alt" berücksichtigen, wenn er durch den vollen Kostenersatz besser gestellt würde als ohne das schädigende Ereignis. Hierauf hat das Kammergericht Berlin (8 U 154/07) nochmals hingewiesen. Dies bedeutet, dass der Vermieter nur einen anteiligen Betrag für die ausgetauschte Türe oder den ersetzten Parkettboden verlangen kann, wenn die beschädigte Türe und der beschädigte Parkettboden bereits jahrelang in Gebrauch waren und deshalb nicht mehr als neuwertig bezeichnet werden können. Maßgeblich ist der Zeitwert, den die Gerichte im Prozessfalle anhand des Alters und des Anschaffungswertes gem. § 287 ZPO schätzen können. Oftmals lässt sich dieser Zeitwert im Prozessfalle nur über die Beauftragung eines Sachverständigen ermitteln. Tipp: Besitzt Ihr Vermieter Anspruch auf Schadensersatz, sollten Sie sich grundsätzlich nicht mit einem Ersatz auf Neuwertbasis abfinden, sondern stets auf den regelmäßig deutlich geringeren Zeitwert des beschädigten Einrichtungsteiles verweisen. :: Keine Kostenbeteiligung für Aufzug im Nebengebäude Immer wieder gibt es Streit über die Frage, ob Mieter mit den Kosten eines im Anwesen vorhandenen Aufzuges belastet werden dürfen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einem jüngsten Urteil (noch nicht vollständige) Klarheit geschaffen: Im Formularmietvertrag erfolgte eine Umlage der Kosten eines vorhandenen Fahrstuhles auf alle Mieter. Vor Gericht kam die Sache deshalb, weil ein Teil der Wohnungen mit dem Aufzug gar nicht erreichbar war. Dieser befand sich im Vorderhaus, während sich die fragliche Wohnung im Hinterhaus befand. Zwar hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung zunächst grundsätzlich die Wirksamkeit der Umlagevereinbarung bejaht, weil es grundsätzlich ausreicht, wenn im Mietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II BV verwiesen wird. In diesem schlichten Verweis sieht der BGH ausdrücklich keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot. Der Vermieter scheiterte mit seiner Klage trotzdem und zwar deshalb, weil nach jetzt jüngster Auffassung des BGH an den Kosten eines Aufzuges nur beteiligt werden darf, der von dem Aufzug auch profitiert. Führt z.B. ein Aufzug nur in eine Dachgeschosswohnung, sind die Aufzugskosten auch ausschließlich von dem Mieter in dieser Wohnung zu tragen. Entsprechendes gilt für Wohnungen in dem Hintergebäude, wenn dieses nicht mit einem Aufzug ausgestattet ist und sich dieser ausschließlich im Vorderhaus befindet. Achtung: Unverständlicherweise hält der Bundesgerichtshof jedoch an seiner Rechtsprechung fest, dass die formularvertragliche Kostenbelastung eines Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten rechtens ist (für Interessierte: BGH NJW 2006, 3557). Anders als bei der Wohnung im Hinterhaus meint der Bundesgerichtshof, dass die Wohnung des Erdgeschossmieters mit dem Aufzug erreicht (?) werden könne, obwohl das Gericht einsieht, dass der Erdgeschossmieter selbst wegen der Lage seiner Wohnung den Aufzug praktisch nicht nutzt. Der BGH hat offen gelassen, ob diese Nutzung etwa darin bestehen könnte, dass der Mieter mit dem Aufzug seine Kellerräumlichkeit oder eine Gemeinschaftseinrichtung im Dachboden erreichen kann. :: Urinstrahlgeräusche als Mietminderungsgrund? Nach dem Gesetz kann der Mieter den Mietzins mindern, wenn die "Tauglichkeit" der Wohnung nicht nur unerheblich gemindert ist. Entscheidend ist hier stets eine Einzelfallbetrachtung. Das Landgericht Berlin hatte kürzlich die Frage zu entscheiden, ob gut wahrnehmbare Urinstrahlgeräusche aus der nachbarlichen Wohnung berechtigen, den Mietzins zu mindern. Im Verfahren wurde gutachterlich bestätigt, dass dieses Urinstrahlgeräusch im Wohnzimmer der Nachbarwohnung wahrnehmbar war. Das Landgericht Berlin hielt eine Mietminderung in Höhe von 10% für angemessen und vertrat die Auffassung, dass der betroffene Nachbar diese sehr unangenehmen Geräusche in seinem Wohnbereich nicht ohne Weiteres hinnehmen müsse. :: Nicht zum Wohnen geeignete Räume zählen bei Wohnflächenberechnung mit Der Bundesgerichtshof entschied kürzlich (BGH VIII ZR 275/08), dass Räume, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprechen und damit nicht zum Wohnen geeignet sind, bei der Berechnung der Wohnfläche trotzdem mitzählen. Diese Entscheidung ist nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes schwer verständlich und im Hinblick auf die frühere Mitminderungsrechtsprechung bedenklich. In den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ist vorgegeben, dass Räume bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt werden dürfen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen. Die Richter in Karlsruhe stellen jedoch nicht auf den reinen Gesetzestext ab, sondern darauf, dass die nicht zum Wohnen geeigneten Räume (hier gelegen im Dachgeschoss) tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet wurden. Deshalb, so das Bundesgerichtshof, dürfen sie auch bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Mieter ein Einfamilienhaus angemietet mit einer vermeintlichen Wohnfläche von 129,4 qm. Im Dachgeschoss befanden sich Räume, die die Mieter zeitweilig als Wohnraum nutzten, die aber wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet waren. Ohne die Räume im Dachgeschoss betrug die Fläche nur 106,8 qm. Da die Flächenabweichung mehr als 10% betrug, minderten die Mieter den Mietzins. Der Bundesgerichtshof hat diese Mietminderung für unzulässig erachtet und ausgeführt, dass die Nutzbarkeit der Räume für den Mieter nicht eingeschränkt war, weil die zuständige Behörde bislang nicht eingeschritten war. Zu Recht kritisiert der Deutsche Mieterbund, dass damit das Recht zur Mietminderung abhängig sei vom Einschreiten der Behörde. :: Ist Versorgungssperre (Heizwärme, Wasser, Strom) durch den Vermieter zulässig? Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwischen den Mietparteien bestand ein gewerbliches Mietverhältnis. Der Mieter betrieb ein Café und hatte 8 Monate lang keinen Mietzins geleistet. Darauf hin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage. Nach mehrfacher Androhung stellte er die Versorgung des Cafés mit Heizenergie ein. Dagegen erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage. Die Klage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass die Einstellung der Versorgung mit Heizenergie "keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht" darstelle. Dem Mieter stehe deshalb kein Besitzanspruch aus § 862 BGB zu. Ein Anspruch auf Weiterversorgung ergibt sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofes auch nicht aus dem abgeschlossenen Mietvertrag, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet wurde. Nach Beendigung des Mietverhältnisses könne sich ein Anspruch des Mieters auf Weiterversorgung allenfalls aus den Grundsätzen von Treu und Glauben ergeben. Hier kommt es stets auf den Einzelfall an. Eine Verpflichtung zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich ausnahmsweise dann ergeben, wenn dem Mieter eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt worden sei und dem Vermieter kein finanzieller Schaden entstünde, weil eine Nutzungsentschädigung regelmäßig entrichtet werde. In diesem Fall sei der Vermieter nicht berechtigt, die Versorgungseinrichtungen zu sperren, um auf diesem Wege Druck auf den Mieter auszuüben. Die Entscheidung des BGH stellt allerdings klar, dass bei einem laufenden Mietvertrag die Versorgungssperre grundsätzlich unzulässig ist. Auch nach Vertragsende ist die Aufrechterhaltung der Versorgung der Räume mit Heizung und Warmwasser etc. für den Vermieter zumutbar, wenn der Mieter die geschuldete Nutzungsentschädigung zahlt oder wenn der Mieter mit den Versorgungsunternehmen einen eigenen Versorgungsvertrag abgeschlossen hat. Somit kommt eine Versorgungssperre durch den Vermieter regelmäßig nur dann in Betracht, wenn das Vertragsverhältnis beendet und der Mieter mit erheblichen Mietzahlungen in Verzug ist. :: Historischer Tiefstand beim Wohnungsbau Das statistische Bundesamt hat aktuell ermittelt, dass im Jahre 2008 nur noch 175.927 Wohnungen fertiggestellt wurden, somit 34.802 weniger als noch im Jahre 2007. Experten fürchten Zustände wie in den 80er Jahren, in denen eine gut gelegene und bezahlbare Wohnung mit der Lupe gesucht werden musste und nur mit viel Glück bezogen werden konnte. Nachdem sich der Wohnungsmarkt am Ende des letzten Jahrhunderts wieder entspannt hatte, droht jetzt ein erneuter Wohnungsmangel. Dies gilt insbesondere für preiswerte Wohnungen in Wachstumsregionen. Der Neubaubedarf wird mit ca. 400.000 Wohnungen beziffert und selbst nach der offiziellen Schätzung des Bundesamtes für Bauwesen müssen jährlich 220.000 Wohnungen neu gebaut werden, um diese Entwicklung zu stoppen. Grund für die neue Wohnungsknappheit liegt in der Tatsache begründet, dass die Zahl der Haushalte weiter steige. Zwar sinke nach einer vorliegenden Studie die Zahl der Bundesbürger bis zum Jahr 2025 um 2,9 Millionen. Die Zahl der Haushalte indes wird jedoch in den nächsten Jahren trotzdem ansteigen. Grund sei der wachsende Anteil der 1-Personen-Haushalte. Gleichzeitig steige auch die benötigte Wohnfläche. Der Mieterbund verlangt daher die staatliche Förderung von Neubauten in Ballungszentren. :: Der Anspruch des Mieters auf Instandhaltung und Instandsetzung einer mangelhaften Wohnung verjährt nicht Das Amtsgericht Tiergarten hat im April dieses Jahres (9 C 1/07) eine nachvollziehbare und sehr klare Entscheidung getroffen. Streitgegenständlich waren Mängel in der Wohnung, die dem Mieter bereits seit dem Jahre 2002 bekannt waren. Deshalb hat der Vermieter Verjährung eingewendet und ausgeführt, der Mieter könne sich auf diese längst bekannten Mängel heute nicht mehr berufen. Das Amtsgericht Tiergarten hat dieser Auffassung eine klare Absage erteilt. Zwar verjähren auch Rechte des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB; 3 Jahre). Allerdings, so das AG Tiergarten, ergibt sich im Mietverhältnis die Besonderheit, dass es sich bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, um eine Dauerverpflichtung. Dies bedeutet, dass diese Verpflichtung nicht einmal, sondern jeden Tag aufs Neue entsteht und deshalb der Vermieter jeden Tag aufs Neue verpflichtet ist, den vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Im Gegensatz zur Ansicht des Amtsgerichtes Düren aus dem Jahre 2008 bewirkt das im Ergebnis, dass es zu einer Verjährung nicht kommen kann. Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig und in der mietrechtlichen Kommentierung nicht ganz unumstritten. Es muss abgewartet werden, ob sich diese nach unserer Auffassung richtige Meinung durchsetzt. :: Schadensersatzpflicht des sich auf eine unwirksame Dekorationsklausel im Mietvertrag berufenden Vermieters (hier: Erstattung von Rechtsanwalts- kosten) Enthält der Mietvertrag formularmäßig sogenannte "starre" Fristen, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Räumlichkeiten zur Renovierung verpflichten, so sind diese Klauseln nach jüngster Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (siehe hier zahlreiche Urteile in den folgenden News). Wird der Mieter durch den Vermieter - in diesem Fall durch eine Hausverwaltung - bei Beendigung des Mietverhältnisses trotzdem zur Durchführung von Schönheitsrenovierungen aufgefordert, so widerspricht dies der jetzt gängigen Rechtsprechung. Hat der Mieter die Aufforderung des Verwalters zum Anlass genommen, anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch genommen, um die Berechtigung dieser Renovierungsforderung überprüfen zu lassen, besitzt er Anspruch auf Erstattung dieser Rechtsanwaltskosten aus dem Gesichtspunkte des Schadensersatzes. Das Kammergericht Berlin (Urteil vom 18.5.2009, 8 U 190/08) führt hierzu aus, dass die Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes jedenfalls dann gerechtfertigt ist, wenn die Rechtslage aus Sicht des Betroffenen nicht eindeutig in die eine oder die andere Richtung einzuordnen ist und es für den juristisch nicht vorgebildeten Mieter nicht von vornherein beurteilt werden kann, ob eine Verpflichtung zur Vornahme der verlangten Arbeiten besteht oder nicht. :: Berufliche Nutzung der Wohnung möglich Grundsätzlich muss der Vermieter freiberufliche oder gewerbliche Aktivität des Wohnraummieters in der Wohnung nicht dulden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch in einer aktuellen Entscheidung (BGH VIII ZR 165/08) diesen Grundsatz präzisiert und entschieden, dass eine teilweise gewerbliche Nutzung der Wohnung vermieterseits erlaubt werden muss, wenn hierdurch Mitmieter nicht gestört werden und die Wohnung nicht in Mitleidenschaft gezogen wird. Hierüber bestand in der Vergangenheit oft Unsicherheit. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes schafft Klarheit für viele Heimarbeiter und alle, die gelegentlich zu Hause arbeiten und die Bedingungen des Urteiles erfüllen. :: Wirksame Mieterhöhung trotz falscher Quadratmeterangabe im Mietvertrag Hat der Vermieter im Mietvertrag eine zu hohe Quadratmeterzahl angegeben und beruft er sich in seinem Mieterhöhungsverlangen auf diese fehlerhafte Größe der Wohnung, ist diese Mieterhöhung nach Auffassung des Bundesgerichtshofes wirksam, allerdings nicht in jedem Fall. Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um nicht mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (für interessierte: BGH VIII ZR 205/08) die Mieterhöhung nicht zu beanstanden. Dies ist erst dann der Fall, wenn die Abweichung zwischen tatsächlicher und im Mietvertrag angegebener Fläche größer ist als 10%. Erst bei einer Überschreitung dieses Wertes ist dann nach Auffassung des BGH die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich und nicht die im Vertrag angegebene. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte sich der Vermieter bei seiner Mieterhöhung auf die Flächenangabe im Mietvertrag berufen. Hiergegen wehrte sich der Mieter leider ohne Erfolg. Diese Entscheidung ist schwer nachvollziehbar und enttäuschend. Sie eröffnet zudem dem Missbrauch Tor und Tür. :: Mietspiegel muss dem Mieterhöhungsverlangen nicht immer beigefügt werden Will der Vermieter den Mietzins erhöhen und beruft er sich zur Begründung auf einen Mietenspiegel, so ist es nach neuem Urteil des BGH nicht immer erforderlich, diesen Mietenspiegel auch ausgefüllt dem Mieter zu übergeben. Vielmehr reicht es nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Entscheidung vom 11.3.2009, VIII ZR 74/08) aus, wenn der Vermieter den Mietenspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters zur Einsichtnahme bereithält. Durch den Mietenspiegel soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Plausibilität der Erhöhung nachzuvollziehen und zu überprüfen, um in der Überlegungsfrist zu entscheiden, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Nachforschungen oder eigene Berechnungen anzustellen, um die zukünftige Miete zu ermitteln. Strittig ist, ob sich der Mieter den Mietenspiegel selbst besorgen oder der Vermieter ihn immer dem Erhöhungsverlangen beifügen muss. Hierbei lassen sich folgende Kriterien finden:
Nicht entschieden hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob auch ein Vermieter mit wenigen Wohnungen auf die Übergabe eines Mietenspiegels verzichten darf. Die Einsichtnahme in den Wohnräumlichkeiten des Vermieters ist nicht vergleichbar mit der Anonymität eines Kundencenters. Wollte man den Mieter in jedem Fall darauf verweisen, den Mietenspiegel in den Räumlichkeiten des Vermieters einzusehen, ist dies nach Auffassung des Mietervereins unzumutbar, weil eine neutrale, entspannte Prüfungsmöglichkeit dort in der Regel nicht gegeben sein wird. Deshalb handelt es sich nach unserer Auffassung bei der erläuterten Entscheidung des BGH um eine Einzelentscheidung hinsichtlich eines Vermieters mit eigenem Kundencenter, die nicht kritiklos auf andere Mietverhältnisse übertragen werden kann. :: Erstattungsanspruch für zu Unrecht durchgeführte Renovierungsarbeiten Enthält der Mietvertrag starre, somit unwirksame Renovierungsklauseln, muss der Mieter nicht renovieren. Hat er in Unkenntnis der Rechtslage trotzdem renoviert, obwohl er zu diesen Arbeiten tatsächlich gar nicht verpflichtet war, hat er nach der neuesten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (für Interessierte: BGH VIII ZR 302/07) einen Erstattungsanspruch, der sich gegen den Vermieter richtet. Damit beantwortet der Bundesgerichtshof eine wichtige, bis heute offen stehende Frage zum Thema Schönheitsreparaturen. Der BGH geht davon aus, dass der Vermieter durch die nicht geschuldete Renovierungsleistung "ungerechtfertigt bereichert" ist. Der Umfang des Erstattungsanspruches bemisst sich nach den BGH-Richtern nach dem Betrag der üblichen bzw. angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Wenn der Mieter die Arbeiten persönlich in Eigenleistung ausgeführt hat, gehören zu dem Erstattungsanspruch der Ersatz an Freizeit, Materialkosten sowie auch die Kosten für etwaige Helfer aus dem Freundeskreis. Hat der Mieter einen Fachbetrieb beauftragt, wird er Anspruch auf Erstattung dieser Kosten besitzen, wenn sich diese in angemessenem Rahmen bewegen. Der Deutsche Mieterbund begrüßt diese Entscheidung ausdrücklich. Nach seiner Schätzung haben in den letzten Jahren 100.000 Mieter aufgrund unwirksamer Renovierungsklauseln zu Unrecht selbst renoviert oder hohe Renovierungskosten aufgewendet. Die Mieter sollten daher prüfen, ob sie Erstattungsansprüche besitzen. Der Rat des Mietervereins kann viel Geld wert sein. :: Fristlose Kündigung wegen Wohnflächenabweichung Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 29.4.2009 entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Nachdem die Mieter jahrelang die Wohnung bewohnt hatten, stellten sie fest, dass die Wohnfläche um mehr als 10% von der mietvertraglich angegebenen und vereinbarten Wohnfläche abweicht, im konkreten Fall 22,63%. In dieser Wohnflächenabweichung sieht der Bundesgerichtshof einen Mangel, der zur Folge hat, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache vorenthalten wurde und deshalb die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung allerdings aus, dass das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ausnahmsweise aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles verwirkt sein kann. Die Verwirkung kommt dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10% unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für die Verwirkung muss in diesem Falle der Vermieter beweisen. :: Nur bei notwendigen Modernisierungskosten darf die Miete erhöht werden Der Bundesgerichtshof (BGH 17.12.2008, VIII ZR 41/08) hat aktuell entschieden, dass der Vermieter die Miete bei durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen darf, als die von ihm aufgewendeten Kosten auch tatsächlich notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen können nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein. Der Bundesgerichtshof hat hiermit in wünschenswerter Klarheit festgestellt, dass dem Vermieter oder dem Handwerker kein Ermessensspielraum bei der Durchführung der erforderlichen Arbeiten zur Verfügung steht. Vielmehr muss die Modernisierungsmaßnahme streng an dem Maßstab der Notwendigkeit gemessen werden. Es kommt also nicht darauf an, welche Kosten der Vermieter tatsächlich aufwenden musste, sondern allein, ob diese Kosten auch wirklich notwendig waren. Als Begründung führt der Bundesgerichtshof an, dass dem Mieter hinsichtlich Umfang, Art und Ausführung der baulichen Modernisierungsmaßnahme keinerlei Mitspracherecht zusteht. Deshalb wäre es unbillig, so der BGH, dem Mieter das Risiko dafür aufzuerlegen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme tragen zu müssen, die zu deren Ausführung gar nicht erforderlich waren. :: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug: Keine Unverzüglichkeit erforderlich Der Bundesgerichtshof hatte in einer jungen Entscheidung (BGH, Urteil vom 11.3.2009 - VIII ZR 115/08) darüber zu entscheiden, ob eine Wohnraumkündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam war. Die Kündigung wurde am 15.3.2007 ausgesprochen und stützte sich auf einen seit März 2006 aufgelaufenen Mietrückstand, der 2 Monatsmieten deutlich überstieg. Dieses Grenze war bereits im November 2006 erreicht worden, ohne dass der Vermieter die Kündigung androhte oder bereits zu diesem Zeitpunkt die Kündigung aussprach. Der Bundesgerichtshof hatte zu entscheiden, ob damit der Vermieter sein Kündigungsrecht verwirkt hatte. Dies hat er sehr deutlich verneint. Grund: Für ein Vertrauen des Mieters, dass der Vermieter den Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstandes von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen wird, gab es keine Anhaltspunkte. Insbesondere stellte der Bundesgerichtshof fest, dass es bei einer auf § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht auf eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung ankommt. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht als treuwidrig erscheinen. Die Kündigung war somit wirksam. :: Übernahme von Renovierungspflichten im Übergabeprotokoll Der Bundesgerichtshof hatte in seinem Urteil vom 14.1.2009 zu entscheiden, ob bei Zusammentreffen von starren und deshalb unwirksamen Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und zur Vornahme der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter eine Renovierungspflicht hierdurch wirksam verabredet werden konnte. Das Gericht hat diese Frage zu Lasten des Mieters bejaht. Der Bundesgerichtshof hat zunächst seine Rechtsprechung zu den sogenannten starren Renovierungspflichten bestätigt und ausgeführt, dass in dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Mietvertrag formularvertraglich starre Renovierungsverpflichtungen enthalten waren, die nicht wirksam sind. Anders als die Untergerichte hielt jedoch der Bundesgerichtshof die später bei Einzug separat vorgenommene Vereinbarung über die Endrenovierung, die individuell getroffen wurde, für wirksam. Der Bundesgerichtshof begründet dies ausdrücklich mit der rechtlichen Unterschiedlichkeit zwischen Formularklauseln und individuellen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter. Deshalb gilt: Über den Inhalt eines Mietvertrages hinaus sollten Sie auch im Rahmen eines Übergabeprotokolles keine weiteren Verpflichtungen als Mieter übernehmen. Wird eine derartige Übergabevereinbarung wirksam abgefasst, überlagert dies nach Auffassung des BGH die formularvertraglichen Regelungen im Mietvertrag und kann zu einer Verpflichtung des Mieters führen. :: Checkliste für den Abschluss von Mietverträgen Auf folgende Punkte sollte bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in jedem Fall geachtet werden:
:: Neue Heizkostenverordnung in Kraft (ab 1.1.2009) Die neue Heizkostenverordnung ist seit dem 1.1.2009 in Kraft. In § 6 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV besteht eine Pflicht, dem Mieter das Ableseergebnis mitzuteilen. Dies soll innerhalb eines Monates nach der Ablesung geschehen. Ein Überschreiten der Monatsfrist ist in Ausnahmefällen zulässig, z.B. wenn bei größeren Abrechnungseinheiten Einzelergebnisse nicht früher vorliegen. Die Mitteilung muss demjenigen zugehen, der die Wärme empfängt und verbraucht, also dem Mieter. Dies gilt auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung. Eine Mitteilung ist dann nicht notwendig, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum hinweg in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann, was z.B. bei elektronischen Heizkostenverteilern der Fall ist. Wird die Mitteilung pflichtwidrig unterlassen oder erfolgt sie zu spät, wird die - nach Auffassung unseres Vereins richtige - Meinung vertreten, dass dann der Mieter gem. § 12 Abs. 1 HeizkostenV ein 15%-iges Kürzungsrecht besitzt. Grund: Die Abrechnung sowie die zugrundeliegende Ablesung bilden eine Einheit. Die Mitteilung des Ableseergebnisses ist daher ein notwendiger Teil der verbrauchsbezogenen Abrechnung. Unterbleibt die Mitteilung der Ableseergebnisse, liegt keine verbrauchsabhängige Abrechnung iSd HeizkostenV vor. :: Mietminderung bei zu hohen Heizkosten? Das Kammergericht Berlin hat in einer jetzt veröffentlichten Entscheidung (12 U 6/07) ein Minderungsrecht bei zu hohen Heizkosten nur dann für begründet erachtet, wenn diese Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen. Maßgeblich ist der Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizung bzw. der Gebäudeerrichtung. Nach Auffassung des Kammergerichtes Berlin ist ein Vermieter also nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten technischen Stand zu halten. Dies gilt im Übrigen auch für Wärmedämmmaßnahmen. Der Vermieter schuldet nicht eine Verbesserung nach dem heutigen technischen Stand. Ein Mietminderungsrecht ist daher nur im seltenen Einzelfall möglich, wenn die Heizkosten zu hoch sind. :: Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen? Die Frage, ob und gegebenenfalls aus welchem Anlass der Vermieter berechtigt ist, die Wohnung des Mieters zu besichtigen, ist ein häufiger Streitpunkt, der immer wieder die Gerichte beschäftigt. Leider gibt es keine klare und zweifelsfreie Rechtsprechung. Folgende Grundsätze sind jedoch zu beachten:
Der Vermieter muss sich rechtzeitig ankündigen und hat auf die Terminbedürfnisse des Mieters Rücksicht zu nehmen. Die Anmeldefrist richtet sich nach den jeweiligen Einzelumständen. Folgende Mietklauseln sind unwirksam:
:: Einseitiger Kündigungsverzicht unwirksam Der Bundesgerichtshof hat in einer im Januar 2009 veröffentlichten Entscheidung folgende Klausel für unwirksam erachtet: "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet ..........". Nach Auffassung der Bundesrichter benachteiligt diese Klausel den Mieter unangemessen, weil er einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ohne dass er hierfür einen angemessenen Ausgleich durch den Vermieter erhält. Die Unwirksamkeit eines derartigen einseitigen Kündigungsverzichtes berechtigt den Mieter, das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zu beenden, trotz des entgegenstehenden Wortlautes im Formularmietvertrag. Anmerkung: Zu beachten ist, dass Mieter und Vermieter in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbaren können, dass beide Vertragspartner für einen maximalen Zeitraum von vier Jahren auf ihr Recht zur Kündigung verzichten können. Bei einem Staffelmietvertrag, bei dem die Mietpreisentwicklung im Mietvertrag fest vereinbart wird, können Mieter auch einseitig auf ihr Kündigungsrecht verzichten, aber nicht für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren. Wird ein Mietvertrag, was allerdings höchst selten ist, zwischen Vermieter und Mieter individuell ausgehandelt, können Mieter sogar einseitig bis zu fünf Jahre auf ihr Recht zur Kündigung verzichten und sind dann entsprechend lange an den Mietvertrag gebunden. Tipp: Nachdem die Rechtslage für den Laien kompliziert und unübersichtlich ist, sollte bei einer Unklarheit in jedem Fall der Mieterverein vorher aufgesucht werden. :: Ihre Winterpflichten bei Schnee und Eisglätte Ohne eine vertragliche Verpflichtung müssen Sie als Mieter weder streuen und Schnee räumen, auch nicht, wenn Sie Mieter einer Erdgeschosswohnung sind. Enthält Ihr Mietvertrag jedoch eine entsprechende Verpflichtung, sollten Sie Folgendes beachten:
Die Rechtsprechung zu Mindesttemperaturen ist uneinheitlich. Folgende Werte werden jedoch überwiegend vertreten:
Bei den oben genannten Zahlen handelt es sich um Kernaussagen der verschiedensten deutschen Gerichte. Ein allgemein gültiger Maßstab existiert nicht. Die Mietgesetze regeln keine Mindesttemperaturen. :: Heizkosten steigen 2008 um 30 %! Der Deutsche Mieterbund ging in einer Pressekonferenz in Frankfurt (12.9.2008) davon aus, dass Mieter 2008 bis zum 30 % höhere Heizkosten zahlen müssen als im Vorjahr. Berücksichtigt man auch gestiegene Stromkosten, müssen einkommensschwächere Haushalte künftig 50 % und mehr ihres Nettoeinkommens für Wohnung und Haushaltsenergie zahlen. Um zu verhindern, dass viele Haushalte in diesem Winter in einer kalten Wohnung oder mit abgedrehtem Stromhahn leben müssen, fordert der Deutsche Mieterbund zahlreiche Einzelmaßnahmen. In einem 10-Punkte-Programm zur Entlastung der Verbraucherhaushalte werden folgende Forderungen erhoben: Langfristig: Energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes. Langfristig: Erneuerbare Energien einsetzen, um die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen abzubauen. Mittelfristig: Fördermittel aufstocken, um für die Eigentümer Investitionsanreize zu schaffen, die Häuser zu sanieren und zu dämmen. Mittelfristig: Umfassende Informationen zur Energieeinsparung zugänglich machen. Mittelfristig: Das Messwesen reformieren, damit jeder Mieter tagaktuell den Energie- verbrauch überprüfen und steuern kann. Kurzfristig: Wohngeld erhöhen, weil die derzeitigen Sätze nicht ausreichen. Kurzfristig: Hartz IV-Regelsätze erhöhen, weil die aktuellen Sätze nicht ausreichen. Kurzfristig: Heizkostenzuschuss oder steuerliche Entlastung verabschieden. Kurzfristig: Grundtarife für preisgünstigen Stromtarif erzwingen. Kurzfristig: Einkaufshilfen für energiesparende Geräte in Form von zinslosen Darle- hen oder Zuschüssen schaffen. :: Schönheitsrenovierungsklausel unwirksam - "regelmäßig" reicht nicht! Sollen Schönheitsreparaturen vom Mieter auf Grund eines Formularmietvertrages, also auf Grund eines klein gedruckten vorformulierten Vertragswerkes, "regelmäßig" binnen bestimmter Fristen ausgeführt werden, handelt es sich nach Auffassung des Kammergerichtes Berlin um eine sogenannte "starre" und deshalb unwirksame Vereinbarung. Hätte der Vermieter die Formulierung "in der Regel" oder "im Allgemeinen" gewählt, wäre nach Auffassung des Kammergerichtes Berlin für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den genannten Fristen nur um eine Orientierungshilfe und nicht um einen starren Fristenplan handeln würde. Weil der Mieter aber in dem hier behandelten Mietvertrag verpflichtet werden sollte, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" durchzuführen, ist die Klausel nach Auffassung des Gerichtes so auszulegen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen spätestens innerhalb der genannten Frist durchzuführen hat. Derart starre Regelungen sind jedoch nach zwischenzeitlich gesicherter Rechtsprechung unwirksam. :: Kein Zurückbehaltungsrecht bei formell korrekter Betriebskostenabrechnung Wenn der Vermieter über die Nebenkosten nicht abrechnet, kann der Mieter gemäß § 273 BGB die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten - und zwar bis zur Höhe der im abzurechnenden Zeitraum erbrachten Vorauszahlungen. Dies kann er so lange tun, bis sich der Vermieter endlich entschließt, abzurechnen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter zwar abrechnet, aber die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist. Eine Abrechnung ist dann formell in Ordnung, wenn sie die Gesamtkosten zusammenstellt, den zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel angibt und gegebenenfalls erläutert, den Anteil des Mieters berechnet und die Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigt. Wenn jedoch der Vermieter diese Mindestanforderungen erfüllt und insoweit formell korrekt abrechnet, fällt das Zurückbehaltungsrecht des Mieters weg - und zwar selbst dann, wenn die Abrechnung inhaltliche Zweifel aufwirft und die Parteien hierüber in Streit geraten. Erfüllt die Abrechnung die äußeren Merkmale einer korrekten Abrechnung, kommt es für die Zurückbehaltung nicht auf die inhaltliche Richtigkeit an, so der BGH. Dies bedeutet für den Mieter, dass er auch bei begründeten Zweifeln darüber, ob die Abrechnung letztlich "richtig" ist, die Nebenkostenvorauszahlungen weiter leisten muss. :: Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Wohnung in Verzug, muss er Vorschuss zahlen Ist die Wohnung mangelbehaftet, so ist der Vermieter unabhängig von einem etwaigen Verschulden verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung wieder herzustellen. Wird er durch den Mieter ergebnislos aufgefordert, die Mangelbeseitigung innerhalb einer bestimmten Frist zu erledigen, befindet er sich in Verzug. In diesem Fall ist der Mieter berechtigt, den Mangel selbst beseitigen zu lassen. Will er finanziell nicht in Vorlage treten, kann er vorher den Vermieter auffordern, einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten zu zahlen. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter erfolgreich klagen. In einem derartigen Verfahren sollte er die voraussichtlichen Beseitigungskosten nachweisen, z.B. durch Kostenvoranschläge. :: Die 10 häufigsten Wohnungsmängel Fachleute des Deutschen Mieterbundes schätzen, dass in Millionen deutscher Wohnungen mehr oder weniger schwerwiegende Mängel gegeben sind. Allein 2 Millionen Wohnungen in Deutschland sollen z.B. von Schimmel befallen sein. Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes sind die häufigsten Mängel:
Bei Mängeln rund um die Wohnung oder Haus sollte der Mieter beachten:
:: Peinlicher Fehler im Einbürgerungstest "Wen müssen Sie in Deutschland auf Verlagen in Ihre Wohnung lassen?" Der Einbürgerungstest des Bundesinnenministeriums bietet als Antwort den Postboten, den Nachbarn, den Arbeitgeber und auch den Vermieter an. In einem offenen Brief des Deutschen Mieterbundes an den Bundesinnenminister wurde auf diesen peinlichen Fehler hingewiesen verbunden mit der Aufforderung, die Frage ersatzlos zu streichen. Eine richtige Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Der Mieter muss weder den Postboten, noch den Nachbarn und den Arbeitgeber und auch nicht den Vermieter in die Wohnung lassen. Grundsätzlich existiert kein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters. Nach Artikel 13 Grundgesetz ist die Wohnung unverletzlich. Dies gilt auch für Mietwohnungen. Wenn der Vermieter ausnahmsweise 1 - 2 mal im Jahr Zutritt erzwingen kann, dann, aber auch nur dann, wenn er dies rechtzeitig, mindestens 48 Stunden vorher anmeldet und ein berechtigtes Interesse besteht. Die vom Ministerium entwickelte und verbreitete Frage lässt verfassungsrechtliche Grundkenntnisse vermissen. Sie wird vom Deutschen Mieterbund zu Recht als unerträgliche Peinlichkeit bewertet. :: BGH schafft Klarheit: Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schön- heitsreparaturklausel!! Der Bundesgerichtshof hat in jüngster Vergangenheit zahlreiche formularmäßige Klauseln in Mietverträgen gekippt. Immer dann, wenn der Mieter durch einen "starren Fristenplan" verpflichtet wurde, Renovierungsleistungen durchzuführen, ohne dass auf den Grad der Abnutzung Rücksicht genommen wurde, sind diese Klauseln "starr" und damit nach Auffassung des BGH unwirksam. Maßgeblich ist stets die jeweilige Formulierung im Mietvertrag. Bei Zweifeln fragen Sie bitte nach. Wie bereits an dieser Stelle mitgeteilt, haben findige Vermieter versucht, diesen aktuellen Nachteil durch Mieterhöhungen auszugleichen. Es wurde in der Rechtsprechung heftig diskutiert, ob der Vermieter einen Zuschlag zur Miete mit der Begründung fordern darf, dass die im Mietvertrag vorhandene Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Verschiedene Gerichte haben diese Frage bejaht und eine Mieterhöhung zugelassen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt am 9.7.2008 diese Frage entschieden und festgestellt, dass Mieterhöhungen in diesem Fall nicht zulässig sind. Der Bundesgerichtshof vertritt die Auffassung, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Die Mieterhöhung kann also nicht etwa damit begründet werden, dass die Schönheitsrenovierungsklausel in Ihrem Mietvertrag "starr" und deshalb unwirksam ist. Diese Entscheidung des BGH hat große praktische Auswirkung und wird in zahllosen Fällen den Mietern helfen, viel Geld zu sparen. :: BGH: "Farbwahlklausel" bei Schönheitsreparaturen unwirksam Zahlreiche Mietverträge enthalten eine Vertragsregelung, die dem Mieter vorschreibt, die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen. Der Bundesgerichtshof hat in einer jüngsten Entscheidung (BGH VIII ZR 224/07) eine solche Regelung als eine für den Mieter unangemessene Benachteiligung qualifiziert und für unwirksam erklärt. Diese Entscheidung ist zu begrüßen. Sie stellt klar, dass der Vermieter während der Mietzeit kein Mitspracherecht darüber besitzt, wie der Mieter seine Wohnung streicht und tapeziert. Es ist allein die Entscheidung des Mieters, ob er weiß, gedeckt oder auch farbige Wände wünscht. Aber Achtung: Bei einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel für das Mietende hat der Vermieter durchaus Anspruch darauf, dass die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in farblich neutralem Zustand zurückgegeben wird. Ob ihr Mietvertrag wirksame Renovierungsklauseln enthält oder eben nicht, sollten Sie abklären lassen. Wir helfen gerne! :: Nachmessen kann sich lohnen! Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass ca. 80% aller Mietwohnungen kleiner sind als im Mietvertrag beschrieben. Da die Größe einer Mietwohnung Ausgangspunkt für die Berechnung des Mietzinses und der Nebenkosten ist, zahlen Mieter Jahr für Jahr viel zu viel an ihren Vermieter. Deshalb lohnt es sich, die Wohnung nachzumessen, insbesondere dann, wenn die Wohnung über Dachschrägen oder Balkone verfügt. Grundsätzlich gilt die Wohnflächenverordnung, falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Danach zählen alle Zimmer der Wohnung inkl. Küche, Flur, Bad und Abstellkammer bei der Ermittlung der Wohnfläche mit. Unberücksichtigt bleiben dagegen Räume außerhalb der Wohnung, also Keller, Dachboden, Waschküche und Garage. In der Wohnung zählen nur Räume und Raumteile von mindestens 2 m Höhe voll mit. Zur Hälfte wird die Grundfläche angerechnet, wenn Räume bzw. Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch sind, was bei Wohnungen mit Dachschrägen zu beachten ist. Die Fläche zählt gar nicht mit, wenn die lichte Höhe 1 m unterschreitet. Die Fläche eines Balkons oder einer Loggia bzw. Terrasse zählt normalerweise nur zu 1/4 mit, es sei denn, dass ein besonders hoher Wohnwert gegeben ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Balkon oder die Terrasse sehr sonnig ist und einen Blick ins Grüne ermöglicht. Ab 10% Flächenabweichung kann der Mieter die Miete kürzen! Der Umgang der Mietminderung richtet sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung. Ist die Wohnung 15% kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mietzins um 15% gemindert werden. Bei Flächenabweichungen unter 10% ist eine Mietminderung und eine Rückforderung zu viel gezahlter Mieten jedoch nicht zulässig. :: Keine Nachforderung bei verspäteter Betriebskostenabrechnung. BGH schafft Abrechnungssicherheit Der Bundesgerichtshof entschied (BGH VIII ZR 190/06), dass ein Vermieter nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist eine bereits vorgelegte Abrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters verändern darf. Nachdem der Vermieter bei der fristgemäß vorgelegten Abrechnung zunächst ein Guthaben in Höhe von 208,73 € zu Gunsten des Mieters errechnet hatte, korrigierte er die Abrechnung einige Monate später und zwar nach Ablauf der Abrechnungsfrist. Er stellte dem vom Mieterverein vertretenen Mieter plötzlich eine Nachforderung in Höhe von 115,06 € in Rechnung. Der Bundesgerichtshof erklärte jetzt, dass zum einen der Mieter die Nachforderung über 115,06 € nicht zahlen muss. Der Vermieter könne nach Fristablauf die Abrechnung aber auch nicht bis zur Höhe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen korrigieren. Es handle sich auch dann um eine nach dem Gesetz ausgeschlossene Nachforderung, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordere, der das Ergebnis einer früheren Abrechnung übersteige. Das heißt, der Vermieter muss im vorliegenden Fall den ursprünglich errechneten Guthabensbetrag in Höhe von 208,73 € an den Mieter erstatten. Wichtig ist die eindeutige Klarstellung des Bundesgerichtshofes, dass nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist die Korrektur das Ergebnis einer ursprünglich fristgemäß vorgelegten Abrechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt übersteigen dürfe. Deshalb schafft das Urteil Klarheit und Rechtssicherheit. Die 12-monatige Ausschlussfrist dient dieser Abrechnungssicherheit und soll Streit vermeiden. Spätestens nach einem Jahr muss der Mieter wissen, ob er nachzahlen muss oder nicht. Dieser Zweck des Gesetzes würde konterkariert, wenn dem Mieter das ausgewiesene Guthaben auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist durch eine Korrektur wieder entzogen werden könnte. :: Mietkaution: Vermieter muss "insolvenzfest" anlegen § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die ihm als Sicherheit überlassene Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit soll sichergestellt werden, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung durchsetzbar bleiben. Die Einhaltung dieser Verpflichtung des Vermieters kann der Mieter erzwingen. Falls der Vermieter keine Auskunft darüber gibt, wie er die Kaution angelegt hat, kann er erfolgreich auf Auskunft verklagt werden. Ist klar oder ergibt sich nach der erteilten Auskunft, dass die Kaution nicht vom Vermietervermögen getrennt angelegt wurde, kann der Mieter den Vermieter im Wege einer Leistungsklage zwingen, die geleistete Kaution getrennt anzulegen. Noch effektiver ist nach jüngerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Befugnis des Mieters, die geschuldeten Mietzahlungen bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten und zwar solange, bis der Vermieter seiner Anlagepflicht nachgekommen ist. Wichtig: Der Mieter muss sich bei Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes jedoch auf die gesetzeswidrige Anlage der Kaution berufen und den Vermieter auffordern, dies zu ändern. Erst wenn der Vermieter diese Aufforderung ignoriert, ist der Mieter berechtigt, die Mietzahlungen zurückzuhalten - wohlgemerkt nur bis zur Höhe des Kautionsbetrages. :: Jahrelanger Verzicht auf die Nebenkostenabrechnung - Abrechnung trotzdem möglich! Der Bundesgerichtshof hatte aktuell (BGH VIII ZR 14/06) darüber zu entscheiden, ob der Vermieter im Jahre 2004 eine Betriebskostenabrechnung erstellen kann, obwohl in den 20 Jahren zuvor keine Nebenkostenabrechnungen erstellt waren. Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag wären diese Abrechnungen möglich gewesen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt ausdrücklich klargestellt, dass die Vereinbarung über die Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht nicht dadurch stillschweigend in eine Betriebskostenpauschale ohne Abrechnungspflicht abgeändert worden ist, weil diese Abrechnung in den vergangenen Jahren nicht vorgenommen wurde. Für eine stillschweigende Vertragsänderung ist - so der BGH - ein Verhalten der einen Vertragspartei erforderlich, "das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt". Das bloße Untätigbleiben kann jedoch vom Mieter, so der BGH, nicht dahingehend verstanden werden, dass der Vermieter auch künftig auf die vereinbarten Abrechnungen verzichten will und wird. Damit hat der Bundesgerichtshof einer vielfach verbreiteten Rechtsprechung, die auch von ihm selbst früher vertreten wurde, eine Absage erteilt. Tipp: Werden Sie mit einer Nebenkostenabrechnung konfrontiert, obwohl Ihr Vermieter in den vergangenen Jahren eine Abrechnung nicht erstellt hat, lohnt sich ein sehr genauer Blick in den Mietvertrag sowie in etwaig geführte Korrespondenz mit dem Vermieter. Ist der Wille des Vermieters erkennbar, dass er nicht abrechnen will, müssen Sie eine jetzt zugegangene Abrechnung auch nicht akzeptieren. Allerdings ist hier eine sehr strenge Prüfung notwendig. Natürlich können auch Gespräche zwischen Vermieter und Mieter Aufschluss geben. Das Problem hierbei ist jedoch, dass diese Gespräche oftmals nicht nachgewiesen werden können. Bevor Sie als Mieter zahlen, sollten Sie den Mieterverein aufsuchen. :: Sorge um bezahlbaren Wohnraum Eine Umfrage des Verbandes Bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zufolge, wächst bei den Menschen in Deutschland die Sorge um bezahlbaren Wohnraum. 76% der Deutschen befürchten, dass es künftig in Großstädten zu wenig finanzierbare Wohnungen geben wird. Im Vorjahr lag dieser Prozentsatz noch bei 73%. Besonders ausgeprägt ist die Angst bei einkommensschwachen Haushalten. Dort machen sich sogar 85% der Befragten Sorgen um bezahlbaren Wohnraum. Hier ist eine Steigerung von 7% feststellbar. Da sich der Bestand der Sozialwohnungen in Bayern in den letzten 15 Jahren fast halbiert hat ist diese Sorge sicher nicht unbegründet. Da auch die Zahl der Baugenehmigungen zurückgeht, wird der Druck auf die Mieten steigen. Steigende Nebenkosten tragen zusätzlich ihren Teil dazu bei, dass die Kostenbelastung der Mieter tendenziell anwachsen wird. Deshalb ist der fachkundige Rat des Mietervereins besonders wichtig. Jeder Mieter gehört in den Mieterverein. :: Keine Eigenmächtigkeit des Mieters bei Mängelbeseitigung! In einer jetzt veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16.1.2008 war zu klären, ob der Mieter Anspruch auf Kostenerstattung gegen den Vermieter besitzt, wenn er einen Mangel eigenmächtig beseitigt hat, dessen umgehende Beseitigung nicht erforderlich war, ohne den Vermieter vorher mit der Mängelbeseitigung in Verzug zu setzen. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint und damit für Mieter eine grundsätzlich problematische Rechtslage geschaffen, die beachtet werden sollte. Zwar muss der Vermieter Mängel im Hause oder in der Wohnung beseitigen, die nicht vom Mieter verursacht wurden. Bestellt dieser jedoch eigenmächtig einen Handwerker und beauftragt diesen mit der Reparatur, muss der Vermieter aus keinem in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkt Ersatz der Reparaturkosten leisten, wenn er nicht in Verzug war. Tipp: Ist Ihre Wohnung mangelhaft, sollten Sie grundsätzlich den Vermieter schriftlich über die Mängel informieren, idealerweise mit Einschreiben und Rückschein. Unternimmt er nichts, sollten sie den Vermieter in Verzug setzen, ihm also eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Bleibt der Vermieter immer noch untätig, kann ausnahmsweise die Reparatur - wie auch natürlich in absoluten Notfällen, die jedoch die strikte Ausnahme sind - vom Mieter in Auftrag gegeben werden. Vorsicht ist also geboten. Am besten fragen Sie vorher den Mieterverein. :: Rauchverbot in der eigenen Wohnung? Natürlich nicht - Rauchen in der Wohnung ist grundsätzlich zulässig. Der Bundesgerichtshof hatte sich jedoch mit Schadensersatzansprüchen des Vermieters zu beschäftigen, der sich genötigt sah, die Wohnung von den Spuren des Rauchens zu befreien und Schönheitsrenovierungen durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat in einer jungen Entscheidung festgestellt, dass Schadensersatzansprüche nicht bestehen, der Mieter also in seiner Wohnung rauchen kann. Nur in extremen Ausnahmefällen könnte etwas anderes gelten. Erforderlich wäre jedoch dann, dass durch exzessives Rauchen Verschlechterungen der Wohnung verursacht wurden und zwar so gravierend, dass diese Verschlechterung auch nicht mehr durch eine normale Schönheitsreparatur beseitigt werden kann. Dann, aber nur dann, ist ein Schadensersatzanspruch des Vermieters denkbar. Entscheidend ist natürlich immer der Einzelfall und die jeweilige Beeinträchtigung der Wohnung. :: Jahrelange Zahlung nicht geschuldeter Betriebskosten Es war lange Zeit heftig umstritten, ob durch die jahrelange Zahlung vertraglich nicht geschuldeter Nebenkosten eine stillschweigende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zustande kam. Früher haben die Gerichte in diesem Sinne entschieden und den Mieter auch für jene Nebenkostenpositionen für zahlungspflichtig gehalten, die zwar nicht im Vertrag als umlagefähig vereinbart wurden, die der Mieter jedoch in der Vergangenheit stets anstandslos gezahlt hat. Auch der Bundesgerichtshof selbst hatte eine derartige Zahlungspflicht in der Vergangenheit für möglich gehalten. Von dieser Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof in einer neueren Entscheidung vom 10.10.2007 (VIII ZR 279/06) abgerückt. Danach hält er eine stillschweigende Vereinbarung nur dann für gegeben, wenn ein Änderungsvertrag auch tatsächlich zustande gekommen ist. Hierfür ist es erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen könne, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimme. Für diese Zustimmung reiche jedoch grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten "lediglich nicht beanstande". Allein aus der unbeanstandeten Zahlung vertraglich nicht geschuldeter Betriebskosten kann sich also nach Auffassung des Bundesgerichtshofes noch kein Bindungswille des Mieters ableiten. Tipp: Prüfen Sie bei jeder Nebenkostenabrechnung, welche Kostenpositionen Sie nach dem Mietvertrag schulden. Enthält Ihre Betriebskostenabrechnung eine Position, die im Mietvertrag nicht als umlagefähig aufgelistet ist, sollten Sie diese aus der Abrechnung streichen, auch dann, wenn Sie diese jahrelang gezahlt haben. Im Zweifel: Nachfragen! :: Neuer Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes Nach einer Mitteilung des DMB vom 20.12.2007 zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,13 €/qm im Monat für Betriebskosten. Werden auf den Mieter alle denkbaren 17 umlagefähigen Betriebskostenarten abgewälzt, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 2,82 €/qm im Monat im Durchschnitt betragen. Für eine 80 qm große Wohnung müssten dann pro Jahr 2.707,20 € aufgebracht werden. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes entfallen damit ca. 37% der Gesamtwohnkosten auf die Betriebskosten. Der Betriebskostenspiegel 2007 steht allen Interessierten ab sofort kostenlos zur Verfügung unter www.mieterbund.de. :: Tierhaltung Nach Angaben des Zentralverbandes Zoologischer Fachbetriebe leben in jedem dritten deutschen Haushalt tierische Mitbewohner - Fische und Terrarientiere sind hierbei noch nicht einmal berücksichtigt. Zu den beliebtesten Haustieren gehören Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Mäuse. Die Haltung derartiger Kleintiere gehört zum "vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung" und ist daher immer erlaubt - und zwar unabhängig davon, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Dies hat der BGH kürzlich entschieden (VIII ZR 340/06). Bei größeren Tieren wie Hunden und Katzen ist die Rechtslage nicht so einfach zu beurteilen. Hier kommt es auf eine Abwägung der Interessen von Vermieter, Mieter und Nachbarn an. Kriterien einer Ermessensentscheidung sind Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses. Auch Anzahl, Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sowie Anzahl und Art anderer Tiere im Haus sind zu berücksichtigen und ebenso, wie der Vermieter in der Vergangenheit Tierhaltung im Hause geduldet hat. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, sollte der Mieter den Vermieter vor der Anschaffung eines Hundes oder einer Katze ausdrücklich um schriftliche Erlaubnis bitten. Dies schafft Klarheit und vermeidet Streit. In einer neueren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klar gestellt, dass mietvertragliche Klauseln, die die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen, grundsätzlich zulässig sind. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist jedoch zu vermeiden. Die Klausel sollte daher Ausnahmen für Haustiere vorsehen, deren Haltung vertragsgemäß ist, weil Beeinträchtigungen der Mietsache oder Störungen Dritter bei diesen Tieren nicht zu erwarten ist. :: Interessante Entscheidung zu Einwendungen gegen Betriebskosten- abrechnungen Der Bundesgerichtshof hatte folgenden Sachverhalt zu entscheiden (für Interessierte: BGH WM 2007, 694): Der Vermieter hatte in den letzten Abrechnungszeiträumen Betriebskostenabrechnungen vorgelegt, die jeweils mit einem Guthaben des Mieters endeten. Die Guthaben wurden auch ausbezahlt. Geraume Zeit später hat der Mieter festgestellt, dass in der Abrechnung Positionen enthalten waren, die laut Mietvertrag nicht zur Umlage vereinbart worden waren. Die Gerichte hatten zu entscheiden, ob der Mieter auch noch nach Ablauf der 1-jährigen Einwendungsfrist auf diesen Umstand verweisen und Nachforderungen stellen kann: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB auch den Einwand erheben muss, dass die Abrechnung nicht vereinbarte Betriebskostenpositionen enthält. Der Mieter kann also nicht später die Abrechnung nochmals überprüfen. Tipp: Auch wenn die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zu Gunsten des Mieters enthält, sollte die Abrechnung dahingehend überprüft werden, ob sich dort nicht Positionen befinden, die mieterseits gar nicht geschuldet werden. Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof jedoch ausdrücklich für jene Positionen zugelassen, die grundsätzlich nicht umlagefähig sind (z.B. Verwaltungskosten). Derartige überhaupt nicht umlagefähige Positionen können auch noch nach Ablauf der einjährigen Einwendungsfrist gerügt werden. :: Nachfrage nach Wohnfläche steigt weiter! Obwohl die Bevölkerung zurückgeht, wird es nach einer Hochrechnung des statistischen Bundesamtes im Jahre 2025 mehr Haushalte geben als heute. Zwar wird die Bevölkerung von derzeit 82,3 Mio. auf voraussichtlich 78,8 Mio. sinken. Zur Bedarfsdeckung reicht jedoch der Bestand an Häusern und Wohnungen trotzdem nicht aus. Grund: Die Zahl der kleinen Haushalte mit ein oder zwei Bewohnern wächst immer stärker. Deshalb wird die Zahl aller privaten Haushalte bis 2025 von jetzt rund 39,5 Mio. auf 40,5 Mio. ansteigen. In fast vier von fünf Haushalten werden 2025 nur noch ein oder zwei Menschen leben. Gründe für diese Entwicklung seien unter anderem die steigende Lebenserwartung, die niedrige Geburtenrate, mehr Partnerschaften mit getrennter Haushaltsführung und die hohe berufliche Mobilität. Im Jahre 2025 soll der Anteil der Single-Haushalte 41 % betragen. :: Mieterhöhung trotz Versäumung der Ankündigungsfrist? Will der Vermieter modernisieren und deshalb die Miete erhöhen, muss er dies dem Mieter gemäß § 554 Abs. 3 S. 1 BGB mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme mitteilen. Geht die Mitteilung später zu und widerspricht der Mieter der Maßnahme, so bestand bislang bei den Gerichten Uneinigkeit darüber, ob der Vermieter dann überhaupt erhöhen kann. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 19.9.2007 (VIII ZR 6/07) nunmehr zu Gunsten der Vermieter entschieden. Danach verlängert sich bei unterlassener Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nur die 3-monatige Frist des § 559 b Abs. 2 S. 1 BGB für die geforderte Mieterhöhung um 6 Monate. Versäumt der Vermieter also Fristen, führt dies nicht zur Beseitigung seiner Mieterhöhungsmöglichkeit; er muss lediglich länger auf die erhöhte Miete warten. :: Endlich: Klarheit über die Kosten des Nutzerwechsels Jahrelang war es heftig umstritten, wer die sogenannte Nutzerwechselgebühr zahlen muss, wenn ein Mieter während der Heizperiode auszieht und deshalb die Heizkostenverteiler zu dem Zeitpunkt des Auszuges zusätzlich abgelesen werden müssen. Eine Reihe von Gerichten verpflichtete den ausziehenden Mieter, diese Kosten zu übernehmen. Andere Gerichte forderten die Gebühr vom einziehenden Mieter oder teilten die Kosten zwischen ein- und ausziehendem Mieter auf. Jetzt hat der Bundesgerichtshof für Klarheit gesorgt (VIII ZR 19/07): Die Kosten eines Nutzerwechsels sind keine umlagefähigen Betriebskosten, können somit auch nicht dem Mieter auferlegt werden. Vielmehr handele es sich bei diesen Nutzerwechselkosten um typische Verwaltungskosten, die jedoch grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar sind und alleine vom Vermieter getragen werden müssen. Deshalb, so der Bundesgerichtshof, sind die Kosten einer Zwischenablesung oder Zwischenabrechnung beim Auszug des Mieters nicht auf diesen umlegbar. Diese jetzt endlich Klarheit schaffende Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist für mehr als 2,2 Mio. Mieterhaushalte, die pro Jahr umziehen, von großer Bedeutung. :: Unterschiedlich hohe Mietzinsen zulässig? In einem Mehrfamilienhaus oder in einer großen Wohnanlage stellen die Mieter untereinander häufig fest, dass sie unterschiedlich hohe Mieten zahlen müssen. Oftmals herrscht hier der Irrglaube vor, dies sei unzulässig. Tatsächlich darf der Vermieter aber völlig identische Wohnungen zu unterschiedlichen Mietzinsen anbieten. Was er nicht darf ist klar: Der Vermieter darf keine überhöhten Mieten vereinbaren oder Mieterhöhungen fordern, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Unterhalb der gesetzlichen Vorgabe ist der Vermieter bei der Mietpreisgestaltung jedoch völlig frei. Dies hat das Landgericht Berlin in einer jüngsten Entscheidung nochmals ausdrücklich bestätigt (LG Berlin 63 S 227/00). In dieser Entscheidung wurde klargestellt, dass sich ein langjähriger Mieter einer genossenschaftlichen Wohnung nicht auf den Gleichbehandlungsgrundsatz berufen kann. Entscheidend ist nur, ob jeweils der einzelne Mieter korrekt im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften behandelt wird. Er kann jedoch nicht verlangen, dass er genauso gestellt wird wie ein anderer Mieter, dem der Vermieter - aus welchen Gründen auch immer - einen günstigeren Mietzins angeboten hat. :: Wie lange wird Nutzungsentschädigung geschuldet? Dem Mieter wurde wirksam zum 30.4.2003 gekündigt. Er konnte jedoch die Wohnung erst am 15.5.2003 zurückgeben. Der Vermieter verlangt den vollen Mietzins für den Monat Mai. Der Bundesgerichtshof hat die lange umstrittene Frage, ob ein voller Monatsmietzins auch dann geschuldet ist, wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist zur Monatsmitte ausgezogen ist, nunmehr entschieden. § 546a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter bis zum Tag der Rückgabe der Mietsache eine Mindestentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete. Da die Vorenthaltung mit dem Tag der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter endet, endet auch an diesem Tag die Zahlungspflicht. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes schuldet daher der Mieter bei der oben beschriebenen Fallkonstellation nur bis zum 15.5. die Zahlung. Aber: Der Vermieter kann behaupten und muss es im Bestreitensfall allerdings dann auch darlegen, dass ihm durch die verspätete Rückgabe ein konkreter Mietausfallschaden entstanden ist. Kann er also beweisen, dass er bei fristgerechter Rückgabe zum 30.4. die Wohnung hätte bereits vermieten können, so muss gegebenenfalls der verspätet ausziehende Mieter einen nachgewiesenen Schaden des Vermieters ersetzen. :: Checkliste Heizkostenabrechnung Schwerpunkt der Beratungstätigkeit bildet die Überprüfung von Heizkostenabrechnungen. Der interessierte und informierte Mieter kann anhand folgender Checkliste die Richtigkeit selbst überprüfen. Im Zweifel: Lassen Sie die Heizkostenabrechnung durch unseren Verein fachkundig nachprüfen.
:: "Starre-Fristen-Rechtsprechung" auch auf Gewerberaum anwendbar Das OLG Düsseldorf hat in einer jüngeren Entscheidung (für Interessierte: 10 U 102/06, veröffentlicht im Mai 2007) entschieden, dass die Starre-Fristen-Rechtsprechung des XIII. Zivilsenates des BGH auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt. Begründet wird dies mit der Überlegung, dass auch der gewerbliche Mieter bei vergleichbarer Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig ist als ein Wohnraummieter. Hieraus folgt, dass starre Fristenregelungen, die den Mieter zu Renovierungsleistungen unabhängig vom Grad der Abnutzung verpflichten wollen, gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind. Auch das OLG München (GuT 06, 234) hatte sich mit einer Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag zu beschäftigen ("Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre, jeweils berechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.") Das OLG München hat hierin eine unwirksame starre Fristenregelung gesehen und die Klausel für unwirksam erachtet. :: Mieterhöhung: Vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich Der Bundesgerichtshof hatte in einer jüngeren Entscheidung (BGH - VIII ZR 138/2006, veröffentlicht im Juli 2007) folgenden Fall zu entscheiden: Im Mietvertrag wurde eine Wohnfläche von 121,49 qm angegeben. Tatsächlich war die Wohnung jedoch größer, nämlich 131,80 qm. Der Vermieter forderte Zustimmung zur Mieterhöhung und gab hierbei die tatsächliche Wohnungsgröße von 131,80 qm an. Er legte also die wirkliche Wohnungsgröße seiner Mieterhöhung zugrunde. Die Mieterin berief sich auf die vertragliche Vereinbarung und verweigerte die Zustimmung. Der Bundesgerichtshof gab der Mieterin Recht und wies die Zustimmungsklage des Vermieters ab. Er begründete dies mit der Überlegung, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe im Mietvertrag sei nämlich keine bloß unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Wohnung. Die tatsächliche Wohnungsgröße sei, so der Bundesgerichtshof, auf jeden Fall unbeachtlich, wenn die Abweichung - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr als 10% betrage. Damit setzt der Bundesgerichtshof seine früheren Entscheidungen fort, in denen es bei einer umgekehrten Fallkonstellation darum ging, ob der Mieter bei tatsächlich geringerer Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben ein Rückforderungsrecht besitzt. Dies hat der BGH bejaht, wenn die Wohnung mehr als 10% kleiner war als im Mietvertrag angegeben. Der Bundesgerichtshof ließ bislang offen, wie er entscheiden wird, wenn die Wohnung mehr als 10% größer als vertraglich angegeben ist. In einer Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes heißt es lediglich, es könne dem Vermieter erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% "unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden". Der Pressemitteilung war nicht zu entnehmen, welche Voraussetzungen dies sein sollen. :: Mieterhöhung: Anstieg der Vergleichsmiete ist nicht Voraussetzung Der Bundesgerichtshof entschied unter dem Aktenzeichen BGH - VIII ZR 303/06 (veröffentlicht im Juli 2007) folgenden Sachverhalt: Im August 2004 wurde mietvertraglich ein Mietzins von 4,00 €/qm vereinbart; zu diesem Zeitpunkt belief sich die ortsübliche Vergleichsmiete allerdings bereits auf 4,60 €/qm. Im September 2005 forderte die Vermieterin Zustimmung zu einer Erhöhung auf 4,26 €/qm. Die Vergleichsmiete lag immer noch unverändert bei 4,60 €/qm. Der Bundesgerichtshof gab der Zustimmungsklage der Vermieterin statt. Die Revision des Mieters wurde zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof berief sich in seinem Urteil auf Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung. Danach soll der Vermieter eine am Markt orientierte Miete erzielen können, also auch dann, wenn der Mietzins zu Beginn des Mietverhältnisses unter der Vergleichsmiete angesiedelt wurde. Ein Mieterhöhungsverlangen, so der BGH, setze grundsätzlich nicht voraus, dass sich die Vergleichsmiete seit Vertragsabschluss erhöht habe. Tipp: Will der Mieter sicherstellen, dass eine bei Vertragsbeginn vereinbarte günstige Miete auch im Laufe der Mietzeit günstig und unter der Vergleichsmiete bleibt, so muss dies ausdrücklich vereinbart werden. Ohne eine zusätzliche Regelung kann der Vermieter eine anfangs günstig vermietete Wohnung unter Beachtung der allgemeinen Vorschriften (Jahressperrfrist, Kappungsgrenze, 15-monatige Wartefrist) an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. :: Ca. 1/3 des Einkommens geht für die Miete drauf In einer Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes vom 30.5.2007 wird nochmals auf diese dramatische Entwicklung hingewiesen. Die Erhebungen des DMB weisen nach, dass die finanzielle Belastung der Mieter weiter ansteigt, weil Energie- und Nebenkosten immer teurer würden. Im Jahr 2006 sind die Preise für Öl um 10,7% und für Gas um 17,7% geklettert. Der DMB fordert daher eine stärkere Preisaufsicht und mahnt an, dass die Vermieter mehr Geld in die Wärmedämmung der Altbauten stecken sollten. Trotz staatlicher Förderprogramme sei der "große Schub" bislang ausgeblieben. Der Deutsche Mieterbund hat auf dem 62. Deutschen Mietertag in Stuttgart sechs Eckpunkte für eine soziale, gerechte und nachhaltige Politik genannt:
Die Wohnung ist für alle Menschen von größter Bedeutung. Sie darf nicht auf ihre Funktion als Wirtschaftsgut reduziert werden. Sie ist auch Sozialgut, Lebensmittelpunkt und Ausgangspunkt für die sozialen Kontakte der Bewohner. Der Deutsche Mieterbund mit seinen angeschlossenen Mietervereinen wird sich für die Verwirklichung der genannten Eckpunkte weiterhin massiv einsetzen. :: Wichtige Entscheidung des BGH zur Betriebskostenabrechnung In einem jüngst vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Vermieter bei den Kostenpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/ Entwässerung" sowie "Hauswart" Abzüge für nicht umlagefähige Kostenanteile vorgenommen (vermutlich für gewerbliche Flächen). In der Betriebskostenabrechnung waren jedoch jeweils nur die bereits bereinigten Kosten angegeben. Der BGH hat entschieden, dass dies nicht rechtens ist. Es müssen vielmehr die gesamten Kosten für jede einzelne Kostenposition vollständig angegeben werden. Der Vermieter darf also nicht vorab Kostenanteile herausrechnen und in Abzug bringen, ohne das in der Abrechnung anzugeben. Ein solcher Fehler führt zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung! Nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist kann der Vermieter deshalb nicht mehr "nachbessern". Ein geforderter Nachzahlungsbetrag steht ihm dann nicht zu. Allerdings weist der BGH darauf hin, dass diese Fehlerhaftigkeit der Abrechnung auch nur zur Teilunwirksamkeit führen kann. Sind nur einzelne Betriebskostenpositionen betroffen, bleibt die Abrechnung im Übrigen wirksam, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können. Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung ergibt eine Nachzahlung von 300,00 €. Bei der Grundsteuer und den Hausmeisterkosten hat der Vermieter Abzüge vorgenommen, ohne das in der Abrechnung aufzuführen. Die für diese beiden Betriebskostenarten berechneten Beträge machen insgesamt 500,00 € aus. Dieser Betrag übersteigt die geltend gemachte Nachforderung. Damit kann der Vermieter die gesamten 300,00 € nicht beanspruchen. :: Ausbleibende Nebenkostenabrechnung - was tun? Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.3.2006) hat entschieden, dass der Mieter bei einem bestehenden Mietverhältnis die Rückzahlung bereits geleisteter Abschlagszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten nicht verlangen kann, wenn der Vermieter die fristgerechte Abrechnung (gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB) unterlassen hat. Damit hat der Bundesgerichtshof eine lange in Streit stehende Frage zu Ungunsten der Mieter geklärt. Nach Auffassung des BGH ist der Mieter bereits ausreichend dadurch geschützt, dass er bei Ausbleiben der Abrechnung durch den Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen besitzt. Also: Versäumt es der Vermieter, innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen 1-Jahresfrist über die Vorauszahlungen abzurechnen, können die künftigen weiteren Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten werden, um so Druck auf den Vermieter auszuüben. Eine Rückforderung bereits geleisteter Abschlagszahlungen ist jedoch nicht möglich. :: Feuchtigkeit und Schimmelpilz! Hierbei handelt es sich um ein Problem mit wachsender Bedeutung und Aktualität. Früher sorgten undichte Fensterfugen für eine zwangsläufige "Dauerlüftung". Durch isolierverglaste und fugendichte Fenster findet jedoch keinerlei Fugenlüftung mehr statt. Eine durchfeuchtete Wand leitet die Heizenergie bis zu drei Mal so schnell nach außen ab. Deshalb wird bei feuchten Wänden viel mehr Heizenergie verbraucht und die Bausubstanz zudem geschädigt. In einem 3-Personen-Haushalt können täglich bis zu 14 kg Wasser freigesetzt werden durch Duschen, Waschen, Wäschetrocknen, Kochen sowie durch Pflanzen, Aquarien etc. Allein im Schlaf gibt eine Person pro Nacht über Haut und Atemluft etwa 1 Liter Wasser ab. Je schlechter die Wärmedämmung der Außenwände ist oder je mehr bauliche Fehler bei der Gebäudekonstruktion gemacht werden, umso niedriger ist im Winter die Oberflächentemperatur dieser Außenwände. Mit richtiger Lüftung kann der Mieter seinen Teil für ein angenehmes Raumklima beitragen. Der Deutsche Mieterbund hat 20 Tipps formuliert, wie Sie richtig heizen und lüften:
Der Mieter muss nachweisen, dass seine Wohnung vom Schimmel befallen ist. Dies ist relativ einfach. Ist dieser Beweis erbracht, ist es Aufgabe des Vermieters nachzuweisen, dass keine Baumängel vorliegen und dass der Zustand der Fenster und Türen sowie der Heizung keinen Einfluss auf die Feuchtigkeit/Schimmel besitzt. |